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商铺：月损失5万，听一个房东吐苦水...

最近房价很火 。
但还有一个现象 ， 也挺值得注意的 。
今天有个姐姐 ， 和我抱怨——
她2017年买了一个300多平的办公室 ， 每月可收5万块租金 。
今年很惨 ， 找不到租户 。
具体来说 。
她上一家租户是一家小公司 ， 搞影视的 。 干不下去后 ， 在去年11月初退了租 。
自那后到现在已过了半年 ， 办公室就一直空着 。
这期间 ， 租金收入就完全没有了 。
这位姐姐已经四十来岁 ， 去年失业后就没再打算工作 ， 只想靠收租赚点钱 。
过过枯燥且乏味的生活 。
结果疫情一来 ， 这房子就空着了 。
于是内心无比惶恐 ， 向我吐苦水 。
但也没办法 ， 目前看房的人也不多——
一是疫情影响 ， 很多办公室空了出来 ， 租金都跳楼式大降；
二是现在很多人租房很谨慎 ， 不着急租办公室 。
市场暂时偏冷 。
这位姐姐悲观估计——
可能今年大半年 ， 都收不到像样的租金了 。
二
我最近路过熟悉的街道 ， 发现有几间商铺都关了门 。
有的门上还贴着封条、或者律师函 。
大家都说 ， 今年的小生意比较难做 ， 这个毋庸置疑 。
抱抱 。
但有些商业地产的房东 ， 也有点郁闷呀 。
我觉得 ， 随着这一波疫情 ， 有一个投资问题 ， 也在浮出水面——
商业地产 ， 个人投资者可以参与吗？
肯定不能简单说——
可以 ， 或不可以 。
我对这块说不上特别专业 ， 就说说我的观察 ， 大家可以留言反对或补充 。
我们一般说商业地产 ， 包括了商铺和写字楼 。
两者形态会有所区别——
商铺一般是沿街 。 靠的是人流量 ， 撑起进店客流 。
它的一个核心是：位置 。
可能挨得很近的两间商铺 ， 位置有点点差异 ， 朝向有所不同 ， 人流就有很大的区别 。
写字楼一般是在商业度比较集中的区域 ， 比如CBD ， 或者其它核心商务区 。
它更多考验的是大区位——
是否有足够多的公司进驻；尤其是大公司进驻 。
总之——
对个人房东来说 ， 如果有足够的、有实力的潜在租户 。
那后期的收租 ， 风险就会小很多 。
反之 ， 就有了很大的不确定性 。
三
疫情确实是暂时的 。
很多有商铺、或写字楼办公室的房东 ， 收租暂时受到影响 。
撑一撑 ， 还是能过去的 。
但随着这次疫情 ， 有一个问题浮出水面 。
这个问题 ， 很多想投资商铺＼写字楼的同学 ， 可能注意到了 ， 但重视的不那么够——
空置率 。
比如像前文我那位姐姐 ， 空置期往着大半年去 ， 那租金回报率 ， 就少了很大一块了 。
这问题以往也存在 。
去年到现在 ， 我自己顺带看了一些商业地产 。
以北京为例 ， 给我的感受是 ， 许多商铺理论的租金回报率在5%左右 。
也就是年租金收入/商铺价格＝5% 。
这是理论 ， 如果考量下空置率 ， 这个回报能保持在5%么？
不好说 。
像我们日常看到的商铺 ， 如果是人气旺的地段也就算了 ， 一些人气差的地方 ， 有些商铺常空着的 。
以及——
如果你的物业 ， 租户是小生意人＼小公司的话 ， 这些公司的淘汰率很高 。
经常没干多久 ， 就倒了 。
这个时候你重新招揽商家 ， 还得给半月＼1个月不等的免租期 。
免租期间没有租金收入 。
把这个因素纳入 ， 这块的收益率可能还要降降 。
更别提——
如果是中介带来的租户 ， 还得给中介佣金；以及 ， 或有的一些税费了 。
四
我感觉——
投资商铺＼写字楼 ， 更多地是 ， 在赌它还没成熟前 ， 你能否稳准狠 ， 以一个较低价买入 。
然后 ， 随着商业区域成熟——
物业本身升值的回报＋租金上升带来的回报 。


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