长实集团：内地销售业绩欠佳，净利润首次下滑
作者：廖海彬
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日前 ， 长江实业集团有限公司（01113.HK ， 下称“长实集团”）发布2019年年报 。 年报显示 ， 2019年长实集团实现营业收入823.82亿港元 ， 同比增长63.56%；实现净利润300.46亿港元 ， 同比下滑27.83%；归母净利润291.34亿港元 ， 同比下滑27.38% 。 净利润及归母净利润自2014年以来首次下滑 。
增收不增利 ， 去年长实集团的营业收入主要由物业销售带动增长 ， 而其尚未确认的物业销售以及预收客户订金大幅下滑 ， 如今叠加疫情因素导致销售进度放缓 ， 短期内营业收入可能显著下滑 。
年报显示 ， 截至2019年12月末 ， 长实集团已签约而尚未确认的物业销售（包括摊占合营企业）为292.98亿港元 ， 同比下滑53.58%；预收客户订金为154.59亿港元 ， 同比下滑54.42% 。
预收账款腰斩
公开资料显示 ， 2015年年初李嘉诚宣布重组旗下资产 ， 将长江实业与和记黄埔合并 ， 再分拆成为两家新公司再上市 ， 重组后长和负责所有的非地产业务 。
而长实地产则持有李嘉诚旗下所有地产业务 ， 随后在2017年下半年公司名称由原先的“长江实业地产有限公司”更改为如今的“长江实业集团有限公司” ， 股份简称则由“长实地产”更改为“长实集团” ， 去地产化意图明显 。
多年来 ， 长实集团的物业销售业绩起色不大 。 早在2017年前7个月长实集团就已实现物业销售金额360多亿港元 ， 而2019年报显示 ， 其物业总销售额约282亿港元 。 另据克而瑞公布的榜单显示 ， 其于今年一季度实现签约金额14.2亿元 ， 位列行业第141位 。
【长实集团：内地销售业绩欠佳，净利润首次下滑】从每年确认的物业销售收入来看 ， 经两年连断下滑后 ， 去年增幅明显 。 数据显示 ， 2015年至2019年长实集团确认的物业销售收入分别为481.41亿港元、564.75亿港元、428.25亿港元、347.63亿港元和640.99亿港元 ， 占总营业收入分别为84.05%、81.49%、74.42%、69.02%和77.81% ， 可见其业务仍以物业销售为主 。
值得关注的是 ， 2017年至2019年末长实集团已签订合约而尚未确认的物业销售分别为727.61亿港元、631.20亿港元和292.98亿港元 ， 降幅较大 。 随着预收账款的不断结转以及销售业绩疲软 ， 预计短期内长实集团的营业收入可能显著下滑 。
此外 ， 长实集团的预收账款已连续两年下滑 ， 2017年至2019年末其预收账款分别为356.80亿港元、339.16亿港元和154.59亿港元 ， 近两年的降幅分别为4.94%、54.42% 。
可开发土储逐年减少
从长实集团历年的年报可看出 ， 其在拿地市场非常沉默 。 2015年10月 ， 其通过公开招标成功投得位于将军澳市地段70号之余段H地盘的土地 ， 可建楼面面积约9.7万平方米 ， 并与香港铁路有限公司合作开发该住宅项目 。
2016年9月 ， 其经政府招标成功投得位于沙田市地段614号新界沙田九肚丽坪路的土地 ， 可建楼面面积约2.27万平方米 ， 发展为住宅物业 。
再次在香港拿地已是两年后的2018年8月 ， 其经公开招标投得位于香港仔内地段467号C地盘的土地 ， 可建楼面面积约13.99万平方米 ， 并与香港铁路有限公司合作开发该住宅及商用项目 。 而长实集团已多年未在内地拿一宗地 。
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随着较少拿地以及土储的不断开发或者抛售下 ， 长实集团的可开发土地储备逐渐减少 。 如图1所示 ， 2015年至2019年末其可开发土地储备（不包括农地及已完成物业）分别约1360万平方米、1260万平方米、1087万平方米、966万平方米和855万平方米 。
其中 ， 位于内地的土地储备占据大部分 。 截至2019年末 ， 在长实集团的855万平方米可开发土储中 ， 位于内地的约780万平方米 ， 占91.23% ， 而位于香港、海外的均约37万平方米 。
资料显示 ， 2019年长实集团完工面积约85.85万平方米 ， 同比减少35.95% ， 完成目标任务68.50% ， 物业开发速度有所放缓 。
此外 ， 近四年长实集团的存货除2018年有所增长外其余年份均在下滑 。 数据显示 ， 其于2015年至2019年末的存货分别为1533.01亿港元、1375.48亿港元、1355.89亿港元、1433.73亿港元和1219.30亿港元 ， 同比增速分别为109.26%、-10.28%、-1.42%、5.74%和-14.96% 。
而其平均预收账款则在2019年才出现下滑迹象 ， 2015年至2019年公司平均预收账款分别为89.12亿港元、156.80亿港元、276.04亿港元、347.98亿港元和246.88亿港元 ， 近四年的同比增速分别为75.95%、76.05%、26.06%和-29.05% 。
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所以 ， 反映长实集团存货去化压力的指标“存货/平均预收账款”自2015年开始持续下滑 ， 随后于2019年略微增长 。
如图2所示 ， 长实集团于2015年至2018年该指标分别为17.20、8.77、4.91和4.12 ， 另于2019年该指标为4.94 ， 同比增长19.9% ， 表示去年长实集团的存货去化压力有所增加 。
由于营业收入的上下波动 ， 导致其预收账款周转率也于2015年开始持续下滑至2018年 。 其于2015年至2019年营业收入分别为572.80亿港元、693.00亿港元、575.46亿港元、503.68亿港元和823.82亿港元 ， 其预收账款周转率则由2015年的6.43持续下滑至2018年的1.45 ， 后于2019年增长至3.34 。
毛利率下降
2019年长实集团实现营业收入823.82亿港元 ， 同比增长63.56% ， 主要由物业销售带动增长 ， 而物业租赁、酒店及服务套房业务收入却出现下滑迹象 。
年报显示 ， 去年长实集团确认物业销售收入640.99亿港元 ， 同比增长84.39% 。 值得注意的是 ， 在历年可开发土地储备中位于内地的占据大部分 ， 而来自内地的物业销售收入却自2017年开始逐年下滑 ， 说明其内地的土地开发进度非常缓慢 。
从包括摊占合营企业的收入来看 ， 2016年至2019年长实集团的内地物业销售收入分别为359.14亿港元、295.55亿港元、221.42亿港元和130.59亿港元 ， 占比分别为63.22%、68.97%、63.69%和20.37% 。
近四年来自香港物业销售收入分别为208.82亿港元、127.92亿港元、114.97亿港元和500.20亿港元 ， 占比分别为36.76%、29.85%、33.07%和78.02% 。
对比可知 ， 长实集团的营业收入经过2017年、2018年的下滑后 ， 于2019年的增长则由香港物业销售收入大幅增长335.07%所致 。 此外 ， 来自海外物业销售收入总体由2017年爆发增长后于去年有所下滑 。
其中 ， 2019年长实集团来自香港的收入主要包括君柏、海之恋、海之恋·爱炫美、MyCentral和维港颂的住宅单位销售；来自内地的收入有东莞海逸豪庭、广州逸翠庄园、青岛晓港名城、上海湖畔名邸、重庆御峰、武汉观湖园和大连的住宅及商业项目销售；来自海外的收入包括英国ChelseaWaterfront的住宅销售、新加坡StarsofKovan的住宅及商业销售 。
此外 ， 去年长实集团确认物业租赁收入73.02亿港元 ， 同比下滑2.37% ， 公司的投资物业大多数位于香港 ， 包括中环的长江集团中心、华人行、尖沙咀的1881Heritage等 。
年报显示 ， 物业租赁收入轻微下跌主要是因为位于伦敦的5Broadgate商用物业于2019年提供全年租金收入贡献 ， 有助抵销部分因2018年出售TheCenter后不再录得租金收入 ， 以及和记大厦于2019年展开重建工程而仅录得数月收益 。
确认酒店及服务套房业务收入41.68亿港元 ， 同比下滑18.85% ， 主要由于去年年中起受香港社会动荡所影响 ， 该业务主要在香港运营 ， 可提供约1.5万间客房 ， 去年上半年整体平均入住率为89.5% ， 下半年则下降至71.3% 。
随着今年年初疫情爆发 ， 预计今年长实集团该两大业务收入仍存在下滑可能 。
而长实集团的飞机租赁业务收入23.75亿港元 ， 同比增长9.75% ， 主要由于购入更多飞机所致 。 英式酒馆业务收入36.11亿港元 ， 是2019年新增业务 ， 该业务运营商GreeneKing于去年10月完成收购 ， 其在英格兰、威尔斯及苏格兰经营超过2700间英式酒馆、餐厅及酒店 。
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图3显示 ， 长实集团的毛利率由2015年的43.11%持续增加至2018年的54.82% ， 随后有所下降 。 2019年其毛利率为46.22% ， 较2018年下降了8.6个百分点 。
而长实集团的期间费用率自2017年达到峰值（8.27%）后逐年下滑 。 去年其期间费用率为5.04% ， 较2018年下降了1.55个百分点 。
在营业收入大幅增长的同时 ， 长实集团的净利润及归母净利润自2014年以来却首次下滑 。 这与其毛利率下降有一定的关系 ， 但更多的与其在2018年出售合营企业物业项目、出售投资物业以及投资物业估值变化相关 。
数据显示 ， 2019年长实集团投资物业估值增加录得利润2.28亿港元 ， 同比下滑高达94.29%；去年并未确认出售合营企业物业项目、投资物业收入 ， 而2018年长实集团出售合营企业物业项目的溢利为69.89亿港元、出售投资物业的得益为118.5亿港元 。
大量抛售资产
在业界看来 ， 长实集团往往与抛售资产、捂盘囤地沾边 。 对此 ， 长实集团曾表示其国内地产项目的发展 ， 一直根据法规及所有政府程序进行 ， 对于有评论称其开发缓慢 ， 实有所误解 ， 而出售项目也属于地产商正常的商业行为 。
据相关媒体统计表示 ， 从2013年至今 ， 李嘉诚在内地和中国香港出售了近20处资产 ， 累计获得现金流超过1700亿元 。 此外 ， 其在内地近三十个项目中 ， 仅三分之一完工 ， 有些项目开发时间高达20多年 。 例如早在1993年拿下的北京誉天下别墅项目 ， 历经25年直到2018年才全部开发完成 。
近期来看 ， 2019年10月长实集团以超过40亿元将大连西岗山黑嘴子项目卖给融创中国 。
据悉 ， 该项目早在2011年以19亿元的底价拿下 ， 地盘面积约14.3万平方米 ， 项目部分楼体接近封顶 ， 而对于开发了八年整体并未完工的原因 ， 长实集团称是由于政府延迟交地所致 。
早前来看 ， 2016年10月长实集团以200亿元价格售出上海浦东世纪汇广场项目；2017年11月以338亿元出售香港中环中心股份给中国港澳台侨和平发展亚洲地产有限公司 ， 该交易价格创下了当时当地写字楼交易最高纪录 。
大量抛售资产的同时 ， 长实集团在海外不断进行多元化业务拓展 。 2016年12月 ， 长实集团以9.88亿美元收购飞机租赁公司CKCapitalLimited及HarrierGlobalLimited全部已发行股份；2017年1月 ， 其与长江基建及电能实业成立合营企业 ， 以424亿港元收购能源运营商DUET集团；2017年3月 ， 以171.6亿港元收购加拿大建筑设备服务业务品牌RelianceHomeComfort；2017年7月 ， 其与长江基建以414亿港元收购德国能源管理综合服务供应商istaLuxemburgGmbH全部股权；2018年6月 ， 其以106亿港元购入位于英国伦敦的写字楼5Broadgate；2019年8月以252亿港元收购GreeneKing ， 以拓展英式酒馆业务 。
不过 ， 近期长实集团在内地市场开始有所动作 。 对于上海“高·尚领域”项目 ， 今年1月公司表示其有优先购买权 ， 会有兴趣作出研究 。 据悉 ， 该项目的地皮早在2006年由长实集团联合和润集团以22亿元底价取得 ， 长实集团持有60%权益 。
此外 ， 去年年底由李嘉诚参与创办、长实集团持股8%的新加坡上市房地产资产管理公司ARA宣布 ， 拟通过其房地产私募基金参与上海浦东三林印象城的收购 。
偿债能力强劲
标准排名发现 ， 长实集团的权益总额大幅高于负债总额 ， 这使得其杠杆水平处于行业低位 。
据统计 ， 2015年至2019年末长实集团的权益总额分别为2696.87亿港元、2762.74亿港元、3091.80亿港元、3410.28亿港元和3612.32亿港元 ， 所占资产总额比例分别为72.53%、69.62%、68.20%、71.65%和71.10% ， 反映其资产结构非常稳健 。
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图4显示 ， 2015年至2019年末长实集团调整后的资产负债率分别为25.08%、26.78%、25.97%、22.85%和26.67%；净负债率分别为5.61%、2.74%、5.52%、3.74%和5.48% 。 综合来看 ， 长实集团的杠杆水平处于行业较低水平 。
截至2019年12月31日 ， 长实集团的有息负债为800.82亿港元 ， 较2018年末增长15.24% 。 还款期摊分17年 ， 于1年内到期借款68亿港元 ， 2至5年内到期借款518亿港元 ， 及5年后到期借款215亿港元 。
去年年末长实集团手持货币资金603.04亿港元 ， 其中受限制银行存款仅为8.63亿港元 ， 现金短债比高达8.82 。
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图5显示 ， 2019年长实集团的偿债能力有所减弱 ， 不过仍处于行业较高水平 。 截至2019年12月末 ， 长实集团调整后的速动比率为2.00 ， 高于行业标准值“1”；调整后的现金比率1.73 ， 同比下滑35.93% 。
反映长实集团长期偿债能力的指标“（货币资金+存货+投资性房地产-预收账款）/全部债务”于2015年末的3.01持续下滑至2017年末的2.02 ， 在2018年微增后再次下滑至2019年末的1.95 ， 为近四年最低水平 。 结合总体数值分布来看 ， 长实集团的偿债能力非常强劲 。
由于绿色发展乏力和部分财务指标不佳 ， 长实集团也未能入选国家发改委主管的中国投资协会、第三方绿色评级机构标准排名和中国证券市场设计研究中心旗下《财经》杂志联合编制发布的《2019中国房企绿色信用指数TOP50》 。
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