镁刻·年报深读｜招商蛇口：逆风的一年
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“招保万金”的金字招牌 ， 对招商蛇口来说是荣光也是负累 。
时隔多年 ， 路径的分歧使得招商蛇口距离曾经比肩的万科、保利越来越远 ， 孰优孰劣另当别论 ， 但资本市场至今未能看破它的价值 。 重组上市4年来 ， 招商蛇口的股价依旧低迷 ， 常年低于发行价 。
招商蛇口的2019年过得无风也无雨 ， 稳健且平淡 。 镁光灯很少打到它的脸上 ， 就算是高层人事变动或者业绩短期波动 ， 其他房企一准儿掀起波浪 ， 招商蛇口也能平稳转舵 。
招商蛇口已经淡出房企的“热门话题圈”许久了 ， 因此当2019年这张寡淡的答卷呈交出时也没有泛起多少涟漪 ， 投资者对它的态度很冷静 ， 就像它本来就是如此 ， 应该如此一样 。
2019年年报发布恰逢大盘走弱 ， 招商蛇口随市下跌 ， 报收16.61元/股 ， 跌幅1.01% 。
坦率说 ， 招商蛇口这份年报具备了优秀房企应有的基本特质 ， 比如负债率低、融资能力强 ， 营收和销售均稳步增长 。
截至2019年底 ， 招商蛇口资产负债率63.19% ， 净负债率29.28% ， 负债水平处于行业低位；融资方面 ， 2019年招商蛇口综合资金成本4.92% ， 维持行业领先优势 。
招商蛇口的销售额增长也相当迅猛 ， 2019年全年 ， 招商蛇口累计实现签约销售金额2204.74亿元 ， 同比增加29.25% ， 在头部房企增速相对放缓之际 ， 接近30%的增速显示它依然在规模上求进 。
营收也保持稳健增长 ， 2019年 ， 招商蛇口实现营业收入976.72亿元 ， 同比增长10.64% 。
根基稳固 ， 招商蛇口的盈利表现却起伏不定 。 2019年 ， 招商蛇口归属于上市公司股东的净利润160.33亿元 ， 同比增长5.2% ， 增速大幅放缓 ， 且扣非净利润为124.73亿元 ， 同比减少14.55% 。
此外 ， 招商蛇口2019年的毛利率和净利润率分别为34.65%、19.31% ， 分别同比下降近5个百分点和3个百分点 。
从年报中各种细微的变化 ， 可以拼凑出招商蛇口这几年经营思路的脉络 。 重组上市之初 ， 招商蛇口提出要转型多元综合发展 ， 要围绕社区开发运营(以房地产销售业务为主)、园区产业和公司邮轮三大板块业务进行片区综合开发布局 。
依靠招商局的背景 ， 招商蛇口在转型的道路上意志坚定地迈开了大步 。 2016年 ， 招商蛇口管理层提出 ， 根据公司三到五年的规划 ， 将把社区收入从85%左右降到60% ， 园区比重从15%左右提升到30%～40% ， 邮轮产业从轻资产战略的角度出发 ， 未来收入也将持续增长 。
4年已过 ， 愿景未达 。 从收入构成来看 ， 2019年招商蛇口社区业务板块、园区业务板块、邮轮产业板块收入分别达845.6亿元、124.8亿元、6.4亿元 ， 收入占比分别为86.6%、12.8%、0.7% 。
尽管转型口号响亮 ， 但步履依然艰难 。 招商蛇口用行动告诉行业 ， 即使有优质资源 ， 对房企而言 ， 在不熟悉的领域做强做大当下可能还是一个伪命题 。
但这不会打乱招商蛇口的节奏 ， 管理层的眼光放得十分长远 。
董事长许永军说 ， 综合发展依然是招商蛇口未来的发展模式 ， 基础是PPP模式（前港-中区-后城） ， 这也是招商局体系的一个优势和历史基础 。
招商蛇口将上述模式细化为T+3、T+10、T+30 ， 分别对应地产快周转、阶段性持有运营、片区综合开发 。 许永军表示 ， 从40年来看 ， 这种方式为股东带来了中长期、短期的效益 ， 也为招商蛇口未来40年奠定了发展的巨大空间 。
2019年 ， 招商蛇口完成了对中航善达的重组更名暨上市工作 ， 招商积余这个定位于物业管理、资产运营的平台浮出水面 。 至此 ， 招商蛇口是为数不多的 ， 通过分拆重组能够在A股拥有两个上市平台的房企 。
存量资产是招商蛇口将要攻下的堡垒 。 许永军说 ， 未来3～5年 ， 招商蛇口持有型物业资产会达到1500亿元左右 ， 要占6000多亿元总资产的1/4 。
重组上市这4年来 ， 招商蛇口每一步都按照既定的步伐出发 ， 就连人事变动也没有出现意料之外的人选 。 2019年 ， 招商蛇口管理层经历了一轮更替 ， 但从许永军升任董事长到蒋铁峰任职总经理 ， “以业绩论英雄”是唯一原则 。
首次亮相业绩会的蒋铁峰介绍 ， 履新之后 ， 他主抓日常经营工作 ， 大致原则是希望抓精细化管理 ， 从管理要效益 ， 对标优秀同行；运营效率不高的持有型重资产 ， 则会加大力度整改 ， 如果没有做好要坚决处置 。
蒋铁峰说 ， 招商蛇口今年特别强调以业绩论英雄 ， 加大了内部改革力度 ， 员工的工资和业绩高度挂钩 。
2016年 ， 许永军在一次招商蛇口的经营会议上曾说 ， 如果我们在顺境中无法赶超竞争对手 ， 那么在逆风中就不能破风前行 。 40年后 ， 它还想当英雄 。
采访人员|吴抒颖
编辑|陈梦妤
【镁刻·年报深读｜招商蛇口：逆风的一年】封面图片来源：每日经济新闻
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