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2019财报详解：蓝光发展的稳与变

4月16日晚间 ， 蓝光发展（600466.SH）发布2019年年度报告 。 报告显示 ， 公司2019年实现营业收入391.94亿元 ， 同比增加27.17% ， 归属于上市公司股东的净利润34.59亿元 ， 同比增长55.53% ， 销售收入跻身千亿军团 。
2019财报详解：蓝光发展的稳与变
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业绩大增的同时 ， 蓝光不仅资产负债率有所下降 ， 而且手握295亿现金 ， 更新增有1211万平的土地储备 。 未来稳健发展的态势可期 。
2019年房地产调控持续推进 ， 加之行业融资渠道受到严格监督 ， 曾经躺着就能赚钱的时代一去不返 。 如何在逐渐收缩的市场红利中 ， 获取利润 ， 维持业绩稳步成长 ， 才是真正检验一家房企综合实力的标准 。 蓝光发展超预期地交上了一份不错的成绩单 。
业绩锁定利润与规模并重
“增收不增利”依然是房企2019年真实写照 ， 多数房企利润率下行 ， 盈利见顶 。 TOP50上市房企中 ， 毛利率、归属母公司净利率下行房企占大比例份额 ， 反映出房企利润率普遍下行现状 。
中指研究院指出 ， 2019年百强房企营业收入与净利润保持增长态势 ， 但增速较2018年有所放缓 。 此外 ， 百强房企营业收入和净利润均值较2018年减少11.6%和20.4% 。
在这样的环境下 ， 蓝光发展能保持净利润超过50%的增长 ， 实属难能可贵 。 数据显示 ， 2019年公司实现营业收入391.94亿元 ， 同比增长27.17%；净利润41.59亿元 ， 同比增长66.62%；2015-2019五年间净利润复合增长率达到40% 。 实现归属于上市公司股东的净利润34.59亿元 ， 同比增长55.53% 。
利润率方面 ， 公司两个主营板块的毛利率均有增长：房地产开发行业2019年毛利率为26.67% ， 比上年增加1.07个百分点；现代服务业2019年毛利率为37.96% ， 同比增加2.82个百分点 。
此外 ， 蓝光发展净利率和净资产收益率也持续上升：净利率2019年为10.61% ， 较上年增加2.51个百分点；ROE为23.88% ， 较上年增加6.81个百分点 。
蓝光发展方面称 ， 2019年 ， 公司坚持利润与规模并重 ， 围绕公司主业 ， 通过各种手段和措施 ， 充分调动和全面挖掘经营潜力 。 2019年公司经营规模继续扩大 ， 结转收入增加；同时全国化的战略布局和规模效应也逐步显现 ， 从而实现了经营业绩的大幅增长 。
截至2019年末 ， 蓝光发展预收账款681.59亿元 ， 同比增长33.7% ， 是当期营收的1.74倍 ， 为锁定未来业绩奠定了坚实的基础 。
高周转降成本跑赢拉力赛
“多挣钱的方法只有两个：不是多卖就是降低成本” ， 这是来自克莱斯勒汽车总裁李?艾柯卡的一句话 。 它同样适用于房地产企业 ， 尤其在当下很多房企全员销售的形势下 ， 多卖似乎比降低成本还要难一些 。
因此 ， 会省钱不失为跑赢拉力赛的一项能力 。 有业内人士称 ， 现在房地产行业已经到了用管理换效益的时代 。
年报数据显示 ， 蓝光发展2019年费用管控卓有成效 ， 三项费率9.32% ， 同比下降1.65个百分点 。 其中 ， 公司的销售费用基本与去年持平 ， 为16.06亿元 ， 占营业收入的4.10% ， 而2018年的销售费用营收占比为5.20% ， 下降了1.1个百分点；管理费用为12.88亿元 ， 占营业收入的3.29% ， 下降了0.6个百分点；财务费用为0.72亿元 ， 营收占比1.94% ， 较去年微有升高 。
公司方面称 ， 2019年销售费用水平管控显著主要是因为科技手段助力营销 ， 充分发挥了数字化营销优势 ， 利用蓝裔网络销售渠道 ， 从而更加精准的进行销售费用投放 ， 降低了传统营销模式下的广告宣传费用 ， 优化了营销费效 。
此外 ， 公司的物业管理品质提升 ， 业主口碑提升 ， 使得老业主购房及老带新业务增多 ， 降低了销售费用 。
2019上半年上市房企三费（销售费用、管理费用、财务费用）费用率排行榜显示 ， 三费费用率低于11.5%的房企共30家 ， 其中低于10%的有19家 ， 低于5%以内只有2家 ， 分别是中海地产（3.61%）和佳源集团（4.69%） 。 这些企业在品牌与规模驱动下 ， 加之完善的内部管控体系 ， 三费费用率低于行业平均水平 。
蓝光发展以现金流为核心 ， 以营销为导向 ， 以利润为目标 ， 全面提升运营及盈利能力的运营理念 ， 做到融资、投资、营销、供货的节奏均衡协同 ， 持续优化成本和费用 ， 并优化项目开发周期 ， 提升整体资源周转率 。 优秀的运营品质和有效的管控方式 ， 才能保证公司的盈利能力 。
降杠杆保现金抗风险
【2019财报详解：蓝光发展的稳与变】在经历了过往的高速发展之后 ， 越来越多的房企把“稳”作为发展基调 。 其中 ， 降低负债率逐渐成为龙头房企的发展战略 。
年报显示 ， 在销售规模增长的同时 ， 蓝光通过严格控制财务杠杆 ， 确保资金安全和严控财务风险 。 2019年末 ， 蓝光发展总资产达到2018.90亿元 ， 同比增长33.81%；资产负债率为80.62% ， 同比下降了1.42个百分点；扣除预收账款后的资产负债率为67.94% ， 同比下降2.04个百分点；而净负债率为79.20% ， 同比下降了23.5个百分点 ， 财务杠杆降幅非常明显 。
根据中国房地产测评中心发布的《2019中国房地产上市公司测评研究报告》 ， 125家上市房企的净负债率均值为92.52% ， 蓝光发展的净负债率低于行业平均值 ， 整体保持良性势头 。
截止目前 ， 蓝光发展主体信用评级被大公国际资信评估有限公司上调至AAA ， 标普评级B+ ， 穆迪评级至B1 ， 评级展望稳定 。
除降低负债率之外 ， 确保充足的现金流也已成为房企共识 。 现金方面 ， 2019年蓝光发展经营性活动现金流净额为38.33亿元 ， 同比上升729.76% ， 主要系销售规模扩大以及票据支付增加 。 截止2019年末 ， 公司持有货币资金259.53亿元 ， 同比上涨3.04% 。 由于按揭保证金、质押借款、银行冻结等受限资金为15.76亿元 ， 占货币资金的6.07% ， 同比下滑1.72个百分点 。 受限资金占比较低 ， 说明公司的现金充裕 ， 流动性良好 ， 有相当的抗风险能力 ， 这在资金密集型的房地产行业实属不易 。
2020年 ， 面对经济形势和市场环境的考验 ， 蓝光发展宣布 ， 将以“精准投资、卓越运营、资本突破、变革创新”的年度经营策略 ， 积极面对挑战 ， 平稳度过疫情 ， 从容面对市场 。


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