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曹舟南代建，走“地头蛇”模式

曹舟南代建，走“地头蛇”模式
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乐居财经黄冬艳发自济南
这是一个容易被误读的插曲 。
4月18日 ， 蓝绿双城科技集团有限公司将山东铁投科技发展有限公司30%股权转让给浙江盈方科技有限责任公司 。 但这并不意味着曹舟南要撤出在山东的代建业务 。
山东铁投是曹舟南为运营重资产的一个尝试 。 结果 ， 思量10个月后 ， 他放弃了 ， 但主营的代建业务依旧在 。
这则新闻背后 ， 蓝绿双城开拓区域打法进一步浮出 ， 曹舟南通过蓝绿双城持股代建公司51%股权与地头蛇联手 ， 提高接项目的能力 ， 在宁波、江苏、河南的打法 ， 与山东如出一辙 。
在政界多年和绿城中国三年总裁的历练 ， 让曹舟南越来越读懂人性 ， 以事业合伙人制度拉了一帮追随者 ， 以大比重让出代建股权求扩展 。
打消重资产念头
蓝绿双城退出山东铁投 ， 这是事实 。 但山东铁投并不是济南高铁城的项目公司 ， 而是另有它人——山东济青高铁金启置业有限公司 。 该公司成立于2016年12月 。 山东铁路综合开发有限公司、山东济青高铁投资开发有限公司和山东鲁班金圣投资有限公司分别持有44%、42%和14% 。
10个月前 ， 蓝绿双城的老板曹舟南在山东高调亮相 ， 他旗下的蓝绿双城与山东铁路投资集团合作济南高铁城项目 ， 还为此举办了一个盛大的发布会 。 会上 ， 曹舟南大谈“未来社区模式”和“数字经济” ， TOD是一片蓝海 ， 蓝绿双城以代建、小股操盘等方式落地多个TOD项目 。 其中 ， 济南高铁城项目便是其中之一 ， 位于济南市唐冶新城中心 ， 意在打造集住宅、商务办公、商业休闲于一体的全生活之城 。
蓝绿双城以谈代建方 ， 被委托建设和管理项目 ， 收取代价服务费 ， 是一种轻资产的运营模式 。 彼时 ， 蓝绿双城旗下的山东蓝绿双城建设发展有限公司浮出 ， 主要负责济南高铁城项目物业服务和代建业务 。
为什么在这次合作中出现了与济南高铁城“毫不相干”的山东铁投呢？乐居财经获悉 ， 曹舟南想玩一次创新 ， 打算用山东铁投收购部分写字楼进行运营 。
在财政局当过副处长的曹舟南 ， 财务出身的背景给予他对资本创新有了更加灵敏的嗅觉 。 或许是因为疫情的影响 ， 或许因为做“重资产”是与公司轻资产战略背离 ， 最后山东铁投并没有实质开展业务 。
浙江盈方成了接盘者 。 浙江盈方公司成立于2019年7月 ， 恰好是济南高铁城面世前后 ， 注册资本1000万 ， 主要从事批发和零售业 ， 经营范围包括电子与智能化工程技术研发、新能源技术开发和产品销售以及智能家具技术服务、建设工程技术、房地产营销策划等 。
浙江盈方科技的实控人是董志强 ， 其持股90% ， 是公司法定代表人 。 董志强并没有在媒体前公开露面的信息 ， 亦没有其他关联的企业 ， 颇为神秘 ， 股权结构上 ， 与曹舟南及蓝绿双城并无关联 。
联手“地头蛇”
做代建业务 ， 是曹舟南的老本行 。 2012年 ， 他负责绿城新成立的一家代建公司——绿城鼎益 ， 试图摸索出一条新的道路 。 绿城鼎益是挂着绿城中国（3900.HK）旗帜的平台公司 ， 它是曹舟南个人第一次的“创业公司” ， 持有其56%的股份 。
不同于老一辈绿城人的草莽气息 ， 在财政局当过副处长的曹舟南 ， 财务出身的背景给予他对经济指标更加灵敏的嗅觉 ， 这一切在他执掌绿城代建业务时发挥得淋漓尽致 。
当绿城和融创关系的恶化打乱了曹舟南的新职业规划 。 在宋卫平危乱之时 ， 曹舟南应邀回归绿城 。 随后 ， 绿城鼎益也被绿城中国以6.25亿元收购 ， 曹舟南在此次股权变更中套现超过3.5亿元 。 这笔资金 ， 也是他后来离开绿城中国、创立蓝绿双城的核心资本 。
在山东 ， 是蓝绿双城浙江之外的重仓之地 。 而助力他在山东开疆拓土的 ， 是李淑萍 。
2019年4月 ， 蓝绿双城与山东浩源投资管理有限公司成立山东蓝绿双城建设发展有限公司 ， 分别持股51%和49% ， 并设立了山东蓝绿物业服务有限公司 。 自然人李淑萍持有山东浩源100%股权 ， 同时还是山东蓝绿双城建设发展有限公司的法人代表 。
李淑萍在山东人脉甚广 ， 涉猎贸易、新能源和金融投资等业务 ， 控股了7家山东企业和1家海南企业 。 尤其引入关注的是 ， 与济南市历城区财政局成立了山东历金投资管理有限公司 ， 与山东省国资委旗下的山东高速成立了山东高速绿色科技技术发展公司 。
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对于仅有成立一年多的蓝绿双城而言 ， 第一次进入山东 ， 选择好的合作伙伙伴至关重要 ， 曹舟南也很大度 ， 将蓝绿双城在山东公司的控制权让到了51%的底线 。
合作共赢做生意 ， 创业者曹舟南一直遵循着这个原则 。 从设立蓝绿双城以来 ， 曹舟南用事业合伙人制度留住人才 ， 合伙平台杭州绿合持股绿城双城35.5% ， 包括马佩儒、俞飞武、冯鑫强、蒋玉奇、张玲波等21人 ， 而曹舟南本人透过杭州绿芯企业管理有限公司持股蓝绿双城41.21%股权 。
截至目前 ， 蓝绿双城投资了24家公司 ， 仅有4家是100%持股 ， 1家持股90% ， 9家持股51% 。 这些51%持股的公司中 ， 都是省级公司 ， 如宁波蓝绿双城建设、江苏蓝绿建设、河南蓝绿双城建设 ， 包括山东蓝绿双城 ， 曹舟南都与当地熟悉的“地头蛇”合作 。
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曹氏TOD模式
2018年从绿城中国离开后 ， 当年11月曹舟南就迅速成立了蓝绿双城 。 半年内 ， 就在杭州、深圳、济南、成都等一二线核心城市落子布局20多个项目 ， 并与杭州地铁集团、平安不动产、复星集团、五矿集团、光大集团等成为合作伙伴 。
乐居财经获悉 ， 成立至今蓝绿双城旗下已经有20多个控股的子公司 ， 涉足的行业包括房地产业、租赁和商务服务业、建筑业、科学研究和技术服务业、批发和零售业 ， 布局的城市主要还是在山东、河南、江苏、浙江几个省份 。
对于蓝绿双城的发展愿景 ， 曹舟南提出的是“最具价值的美好生活服务商” ， 其中“蓝” ， 代表智慧、科技和未来 ， 对应的是数字空间的规划、配置与服务；“绿” ， 代表品质、生态和理想 ， 对应的是物理空间的设计、营造与运营 。
而济南高铁城项目所代表的TOD模式以及未来社区模式 ， 正是曹舟南为蓝绿双城明确的重要业务模式 ， 新型养老公寓和青年创业公寓也是蓝绿双城重点布局的业务 。
TOD是蓝海 ， TOD涉及从前期策划到最后的运营服务等方方面面 ， 不是简单的轨道加房子 ， 而是一条全新的发展主动脉 。 TOD有非常高的门槛 ， 这也对参与企业提出了极高的专业能力要求 ， 包括准入门槛、合作界面、操盘思路、运作周期、专业配置和运营能力等 ， 需要积累 ， 也需要整个行业的企业一起来推动 。
作为全国首家“双开发商”企业 ， 蓝绿双城一直将TOD作为核心发展模式 ， 汇聚了专业TOD开发团队 ， 构建TOD策划、设计、营造、运营一体化综合开发模式 ， 提供一站式快捷、科技、低碳、高品质的都市生活方式 ， 目前已在杭州、济南等多个城市 ， 联合杭州地铁集团、山东铁路投资集团等 ， 以代建、小股操盘等方式落地多个TOD项目 。
【曹舟南代建，走“地头蛇”模式】曹舟南认为 ， TOD的本质并不是轨道和房子的简单相加 ， 而是以城市服务商特别是“双开发”（物理开发+数字开发）的思维模式 ， 通过轨道交通的快捷连接优势 ， 重新作物理空间、数字空间与内部要素、人群流动等资源之间的互联和匹配 ， 并在此基础上带动土地溢价和物业升值 。


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