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绿城二度“并购”新湖中宝

绿城二度“并购”新湖中宝
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观点地产网地产主业不振与资金链紧绷的双重压力下 ， 新湖系旗下地产平台新湖中宝继续“卖卖卖”的求生之路 。
继融创67亿收购之后 ， 这一次接盘者则是同为浙系房企的绿城 。
4月19日 ， 新湖中宝公告宣布 ， 受让其持有的上海中瀚和浙江启丰35%股权及相应权利和权益予绿城中国 。 为此 ， 绿城需分别支付19亿元和3.79亿元 ， 总交易对价合计22.79亿元 。
其中 ， 上海中瀚35%股权转让价款为5.17亿元 ， 另外13.83亿元为财务资助 ， 浙江启丰35%股权的转让代价为1.86亿元 ， 另外绿城提供财务资助约1.93亿元 。
【绿城二度“并购”新湖中宝】事实上 ， 早在2019年12月 ， 绿城就曾受让过上海明珠城项目35%股权 ， 交易价款总额为36亿元 ， 其中股权转让价款5.5亿元 。
此次收购后 ， 绿城已先后接盘新湖中宝位于上海的2个项目 ， 以及位于沈阳的3个项目 ， 总交易价达58.79亿元 。
对于冲规模的渴望 ， 张亚东在2019年就将收并购列为绿城重要纳储/p>
另一方面 ， 作为由金融到地产发展的老牌浙系房企 ， 在温州人黄伟掌舵下 ， 新湖中宝一直游走于地产与金融间 ， 玩的更像是资本腾挪的游戏 ， 与中民投类似 。
然而 ， 近两年去杠杆大环境下 ， 新湖系遭遇巨大资金压力 ， 不得不频繁出售项目回血 。
随着行业洗牌加剧 ， 无论是世茂接盘泰禾、粤泰股份项目 ， 还是吞下整个福晟平台 ， 大体量、甚至整个平台式的收购似乎成为行业主流；对于手握大量土储的新湖中宝 ， 绿城是否会效仿世茂、融创的并购模式 ， 继续收购新湖的资产？
对此疑问 ， 绿城对观点地产新媒体称 ， 2019年12月完成上海明珠城项目合作后 ， 双方有意加大合作力度 ， 发挥各自品牌、土储、资金等优势 ， 所以未来也不排除还有合作可能 。
另据绿城此前表述 ， 2020年投拓计划除了公开招拍挂市场 ， 也会积极拓展收并购项目 。
绿城35%收购乾坤
相比孙宏斌融创的收购模式 ， 绿城似乎更加“温和” 。 前者多以获取控制权为目的 ， 后者则更关注规模的提升 。
2019年7月 ， 新湖中宝以67.04亿对价 ， 向融创出售旗下瓯瓴实业90.1%的股权 ， 以及玛宝公司90.1%的股权 ， 两者分别持有江苏启东和上海5个项目 。
绿城方面 ， 无论是2019年12月收购新湖中宝上海项目 ， 还是此次收购上海、沈阳4个项目 ， 股权比例都控制在35% 。 此前 ， 绿城收购蓝城部分项目 ， 股权也都未超过40% 。
有业内人士指出 ， 这或许是绿城出于对自有资金安排 ， 可以用同样资金撬动更大规模 。 另一方面 ， 也是出于对收购项目的谨慎 。
而绿城也表示：“这几个项目都是新湖多年的土地储备 ， 双方经过协商 ， 绿城以较低价格入股35% ， 已持股超过1/3 ， 可在项目管理层面取得一定控制权 。 另外通过小比例入股获得项目 ， 可使用较少资金获得较大销售规模 。 未来多个项目都是双方联合操盘 ， 沈阳项目绿城不操盘 。 ”
观点地产新媒体了解到 ， 两者收购的新湖中宝项目都有一个共同点 ， 即项目里含有大量债务 。
资料显示 ， 在融创67亿收购新湖中宝的项目中 ， 目标债权交易价款高达约58亿 。 此次绿城收购的上海中瀚和浙江启丰 ， 则包括13.83亿和1.93亿元财务资助 。
据绿城公告透露 ， 公司向上海项目提供的13.83亿财务资助将由买方向目标公司提供 ， 按年利率10%计息 ， 而财务资助所有本金及利息须由目标公司在不迟于2024年3月28日前付予买方 。
换言之 ， 绿城一方面能从收购项目中按所持比例进行利润分配 ， 同时通过财务资助获得相应利息收入 ， 而不是将债权一并承担过来 ， 同时承担相应风险 。
从此次交易看 ， 绿城接手的其中一个是“烂尾”项目 。
公告透露 ， 浙江启丰持有位于沈阳的仙林金谷项目、新湖湾项目和新湖美丽洲项目 ， 总建筑面积分别为58.9万平方米、18.7万平方米29.3万平方米 ， 而上海中瀚则持有位于静安区青蓝国际城项目的第二期 。
其中 ， 作为旧改项目的青蓝国际城 ， 已在新湖中宝的账面上躺了十余年 。
据了解 ， 上海中瀚置业原由浙江中大集团控股 ， 2004年 ， 新湖集团开始收购该公司股权 ， 然而取得上海中瀚置业控股权后 ， 新湖中宝并没有对项目进行发展 。
直到2012年底 ， 项目才开始拆迁 。 据媒体统计 ， 期间上海中瀚置业先后有过6次股权转让、1次引入外部投资者、2次股权质押 。
2017年 ， 青蓝国际城项目一期终于完成交付 ， 此次绿城收购的则是二期项目 。
事实上 ， 对房企而言 ， 收购始终存在风险 ， 但也是迅速提高规模的重要渠道 。 太过追求安全 ， 对于有规模诉求的绿城而言 ， 显然需要仔细权衡 。
新湖“卖子求生”
从泰禾到福晟 ， 房企出售项目背后无非是自身经营困境和大环境变化的缘故 ， 而新湖中宝也是其中之一 。
从土储规模来说 ， 进入房地产行业20余年 ， 新湖中宝可以算是一家中型房企 。
2019年半年报显示 ， 期内该公司在全国30余个城市开发项目约50个（不含海涂开发项目） ， 项目总建筑面积约2300万平方米 ， 权益总建筑面积约2200万平方米 。
然而在销售规模上 ， 新湖中宝的表现却不如许多新成立的房企 。
数据显示 ， 2019年上半年 ， 新湖中宝合同销售收入76亿元 ， 实现结算收入61亿元（较2018年同期增长63%） ， 当期营业收入为72.75亿 ， 归母净利润17.21亿元 ， 其中地产业务营业利润约12亿元 。
一边手握丰富的土地储备 ， 一边却迟迟不能转化为销售收入 。
数据显示 ， 截至2019年中期 ， 新湖中宝拥有存货730.09亿元 ， 占总资产比例为49.84% 。
事实上 ， 大量存货源于早年新湖中宝的持续收购 。 近十年来 ， 黄伟推动新湖系大举并购 ， 总耗资近200亿元 。
通过不断收购 ， 早在2011年新湖中宝就已经拥有土地储备966.64万平方米 ， 规划建筑面积1515.75万平方米 ， 然而多个项目开工面积为零的现象也屡见不鲜 。
据观点地产新媒体了解 ， 新湖中宝存货中 ， 位于杭州、衢州、苏州、上海等地多个在开发项目时长已超过十年 。 另一方面 ， 新湖还通过股权质押方式 ， 用旗下地产项目不断进行融资 。
有业内人士曾指出：“正常的地产公司是以金养地 ， 新湖是以地养金 ， 所以需要不断到各个地方拿地 ， 融新补旧 。 ”
与此同时 ， 尽管一直坚称地产为主业 ， 但新湖似乎更热衷于资本运作 ， 所收购资产中除地产外 ， 金融标的占绝大部分 。
据不完全统计 ， 2009年以来 ， 新湖中宝相继收购温州银行、阳光保险、51信用卡、万得信息、信银国际等多家金融机构股权 ， 累计收购所耗资金超过100亿元 。
数据显示 ， 截至2019年中期 ， 新湖中宝的长期股权投资337.31亿元 ， 占总资产比例为23.03% 。
然而 ， 由于投资收益不稳定 ， 新湖中宝的经营业绩也大起大落 。
2016年 ， 新湖中宝实现营收136.26亿元 ， 同比增长28.43% ， 归母净利润58.38亿元 ， 同比增长403% 。 据悉 ， 净利润大涨源于在二级市场大幅增持了中信银行H股 ， 获得了巨额投资收益 。
而2017年 ， 新湖中宝归母净利润下降至33.22亿元 ， 2018年更进一步下降至25.06亿元 。
2019年10月 ， 新湖中宝作为二股东的51信用卡出现暴雷 ， 股价一度跳水接近40% 。 对此 ， 新湖中宝称或将影响当期利润 。
因业绩和经营风险问题 ， 2019年新湖中宝还收到了来自上交所的问询函 。
另据2019年中期报告显示 ， 新湖中宝期内持有货币资金153.12亿元 ， 未偿还融资总金额却高达848.47亿元 。
3月30日 ， 新湖中宝最新发债信息指出 ， 该公司完成在境外发行总额2亿美元债券 ， 票面年利率高至11% 。
左手金融 ， 右手地产 ， 然而当金融开始去杠杆 ， 与中民投不断抛售项目一样 ， 新湖用地产撬动金融这套模式也已经困难重重 。
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