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谁在疫情下买房，买卖双方画像告诉你一个真实的北京楼市现状

“客户没买房 ， 有两个原因 ， 一是市场没有钱、客户资金很紧张；二是政策面不明朗 。 在‘房住不炒’的定调之下 ， 客户觉得房价不会过快上涨 。 而现阶段 ， 市场的流动性明显在增加 ， 我们的高端客群客户开始转变心态 ， 购房意愿明显增强 。 ”在全国多地楼市成交逐渐恢复之际 ， 北京一季度以来的新房及二手房市场也逐渐恢复了节奏：除了刚需聚集的普宅市场渐渐恢复元气 ， 门槛较高的豪宅市场也出现了集中成交 。 究竟谁在疫情下买房 ， 甚至买豪宅？宏观经济数据触底后的房地产市场又将走向何处？北京商报采访人员近日走访部分在疫情中有成交的购房者、营销总 ， 试图通过复盘他们的买卖经历 ， 告诉你一个真实的北京楼市现状 。
谁在疫情下买房，买卖双方画像告诉你一个真实的北京楼市现状
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买房理由：社保终于满五年
刚需客：新房首付太高转投二手
刚需客王柯（化名）终于在2020年3月即将结束之际 ， 买下了自己在北京的首套房：坐标东五环、十里铺 ， 50平、总价310万左右 。 这距离他1月初满足“北京个税或社保满五年”的购房条件 ， 间隔了近两个月 。
王珂表示 ， 原计划过完年回来就着手在北京买房 ， 但是因为国内疫情蔓延、售楼处及中介线下带看暂停的原因 ， 不得已将看房计划延迟到了3月 。 据了解 ， 1月末 ， 市房地产业协会、市房地产中介行业协会相继倡议“2月9日24时前 ， 暂停经纪门店、售楼处等场所经营活动” 。
“年前本打算资质一符合就着手买房 ， 没想到因为疫情耽搁到了3月 。 ”王珂说道 。
王珂所购入的房子并非新房 。 按照他的话讲 ， 这个位于十里铺区域的二手房 ， 除了“略旧略小” ， 但也满足了王珂这类刚需在北京有一个家的期待 。
从开始看房到最终出手 ， 王珂用了不到半个月时间 。 而在买下十里铺这间此之前 ， 王珂直言 ， 自己首选是一个更大更新的郊区新房 。
“开始我对大兴瀛海的一套两居室很感兴趣 ， 70平、总价360万左右 ， 户型也不错 ， 但是因为是新房、又是限竞房 ， 预售两年后才能交房、拿到房本后五年内不能上市交易 ， 加上距离工作地略远 ， 日常通勤时间不方便 ， 还属于非普 ， 多重因素下来 ， 还是二手房！”
王柯说 ， 如果当时买新房 ， 就相当于一直到2028年10月 ， 都不能出手卖 。 这对于三年有置换需求的他而言 ， 不太能接受 。
买房理由：二手房回暖与理财收益低
抄底客心态：“买房这事别拖了”
和赶在3月末“上车”的王珂类似 ， 戴女士也在4月初新购入了北三环某小区的一居室 。 不同的是 ， 戴女士已经在北京有一处房产 。
按照戴女士的话讲 ， 在自己家边上给老人准备个小房子 ， 一来方便接送小孩上学 ， 二来也是没有其他更好的投资渠道 。 “现阶段银行存款利率在不断下降 ， 买黄金大涨大跌受不了刺激 ， 股市的暴雷公司越来越多 ， 手里就这么点钱 ， 还是觉得有个房子心里踏实 。 ”
“原本我们没这么着急 ， 家里小孩才3岁 ， 3年内还不用这房子 ， 最初的计划是在小孩上学前一年解决就行 ， 买到了再装修装修 。 ”戴女士说 ， 虽然不着急 ， 但是需求还是存在的 ， 所以也一直关注着 。
持币观望的戴女士决心进场 ， 是在发现北京二手房成交节奏加快之后 。
【谁在疫情下买房，买卖双方画像告诉你一个真实的北京楼市现状】“这次疫情发生后 ， 我们发现流动性在加强 ， 另外一方面钱存在银行里 ， 货币基金收益都跌破2了 ， 也没啥意思 ， 就开始有一搭没一搭的看着 。 但在看的过程中 ， 连续两套觉得性价比较高、总价能够接受的房子都迅速地被卖掉了 ， 甚至有一套刚在中介APP上看到 ， 约了第二天实地看房 ， 临看之前被告知房子被卖了 。 所以一下子也就觉得 ， 买房这事别拖了 。 ”戴女士表示 ， 眼见着此前相中的房源接连出售 ， 自己一下子有了“紧迫感” ， 于是决心赶快出手 。
北京二手房市场的回温 ， 在贝壳研究院的一季报中也有印证 。 据该研究院数据 ， 在中介门店稳步复工、刚需率先入场、信贷宽松带来市场预期提升等因素的影响下 ， 3月北京二手房市场开始低位回升 ， 成交量恢复至去年3月小阳春水平的44% 。 新增供需入市意愿强烈 ， 3月客源端恢复程度已超疫情前的正常水平 ， 房源端已恢复至去年12月水平的90% 。
“我是在4月10日买房的 ， 这个房子本身房东着急卖 ， 他是属于置换之后去买个大的 ， 价格谈的比较合适 ， 比周围市场价大概低了10%左右 。 ”
不过对于刚刚购入的二手房 ， 戴女士心中仍然有未来再次置换的计划 。
“其实这套房子跟我们最初的计划不太相符 ， 我们还想买个小两居 ， 老人用起来方便 ， 但首付太高了 ， 经济又不好 ， 一时间也不想有那么大的压力 ， 所以退而求其次 ， 选择了这套 。 ”目前的计划是可以先租出去 ， 因为是二套 ， 首付比较高 ， 贷款基本跟租金差不多了 ， 整体也不影响日常生活质量 。
卖房理由：客户主动咨询加渠道带看
豪宅营销总：“量一下子上来了”
除了普宅的渐复元气 ， 疫情之下的北京豪宅市场也有起色 。 来自合硕机构的数据显示 ， 今年一季度 ， 虽然长达两个月的疫情对楼市销量造成深重打击 ， 但7万+高端住宅依然实现68.6亿销售额 ， 相比2018年同期大涨12% 。
北京豪宅中的“顶豪”项目——世茂西山龙胤 ， 也在疫情之下迎来了一波销售小高峰 。 不管是带看还是成交 ， “量一下子上来了” 。
“春节前 ， 我们项目每天的来访量是三、四组 ， 但在北京线下带看恢复过后 ， 带看量相对去年同期有了150%-200%的增量增长 ， 达到了每日十组左右 。 “据世茂西山龙胤项目营销负责人透露 ， 2-3月份西山龙胤成交了10余套 ， 4月至中旬也大概成交了4、5套 。 目前通过客户主动咨询以及渠道带客促进成交的案例还在增加 。
线下接待量增长、成交提升之外 ， 西山龙胤的成交周期也有所缩短 。 据上述营销负责人介绍 ， 在去年同期的基础之上 ， 西山龙胤现阶段的成交周期缩短了接近50%的时间 。 “一般来说 ， 我们项目的成交周期在1-2周之间 ， 现在客户从看房到成交 ， 周期缩短了近一半 。 ”
在这个深谙房地产销售规律的地产人看来 ， 有几个触点使得高端群体近期的置业需求更加强烈 。 “首先是全球货币宽松 ， 其次是国内一季度也在释放流动性 ， 降准降息；第三个触点是一季度房企拍地火热 ， 年后央企抢地、溢价率提升在40%-50% ， 这也让我们更加关注资产配置的客户有了更大的置业冲动 。 “
“全球货币量化宽松以来 ， 对于资金风险问题 ， 我们的高端客群更加敏感 ， 这时候他们普遍会做一些重资产配置 ， 以此来规避资金贬值的风险 。 ”上述营销负责人解释道 。
合硕机构首席分析师郭毅也指出 ， 回顾北京楼市走过的历程 ， 市场由熊转牛 ， 总以高端住宅的热销为标志 。 “在这个现象背后 ， 表现出财智精英人群对行业大势的前瞻洞悉和精准把控 ， 对财富获取的强大能力 ， 以及对资产配置的价值逻辑 。 ”
在上述西山龙胤项目营销负责人看来 ， 疫情对于房地产项目而言 ， 有冲击 ， 也有机会 。 疫情之前 ， 地产人是“等市场” ， 现如今 ， 一些地产项目可以说在疫情中迎来了“窗口期” 。
“客户没买房 ， 有两个原因 ， 一是市场没有钱、客户资金很紧张；二是政策面不明朗 。 在‘房住不炒’的定调之下 ， 客户觉得房价不会过快上涨 。 而现阶段 ， 市场的流动性明显在增加 ， 我们的高端客群客户开始转变心态 ， 购房意愿明显增强 。 ”
对于接下来的市场 ， 上述世茂西山龙胤项目营销负责人有着一个向好的预期 。 “‘金九银十’是传统楼市的销售旺季 ， 对于豪宅而言 ， 第二季度末加上第三季度 ， 也就是6、7、8、9是最好的月份 ， 示范区显示效果最好 ， 预测今年销售旺季会因为疫情影响导致需求提前入市而有所提前 。 ”


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