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独家 | 不妙，宝中卖不动了！高位横盘下房价涨到顶了？

独家|不妙 ， 宝中卖不动了！高位横盘下房价涨到顶了？
3月以来 ， 深圳楼市已逐渐复苏 ， 新盘开盘去化不错 ， 老盘相继也推出了特价房吸引购房者前来置业 ， 二手房目前主要是刚需和豪宅成交回升的不错 ， 改善入市情况则有待观察 。
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说到改善需求 ， 不得不提一下去年下半年来深圳最亮眼的一个片区——宝中 ， 房价涨幅都赶上甚至超过深圳湾了 ， 成交也是风风火火的 ， 特别是双十一那波 ， 我们这几乎每天都能听到“宝中某某小区又卖掉一套”、“某某小区单价突破9万/10万了……”的消息 ， 那时市场之疯狂 ， 仿佛宝中不仅仅是宝安的宝中 ， 而是深圳的宝中 。 宝中房价的高光时刻 ， 去年是一个重要节点 。
可惜 ， 疫情的突袭 ， 市场被迫摁下暂停键 ， 不过3月份以来 ， 深圳热门区域二手房复苏迹象明显 ， 需求在新增放盘报价只高不低下 ， 被刺激后 ， 随着看房逐渐被允许 ， 成交也开始回升 ， 回升的势头至少市场是已经感受到的了 。 不过有个片区却是例外 ， 那就是宝中一带 ， 虽说间歇也有成交 ， 但相比去年的疯狂和3月以来其他热门片区的状态 ， 宝中目前的表现实在让市场困惑——在成交上让人大跌眼镜 ， 在报价上却让人咋舌 。
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宝中房价：正站山顶 ， 成交有点凉
宝中近来成交非常少 ， 不管是刚需还是改善盘 ， 各类房产群宝中已不再是话题主 ， 当然 ， 有理由认为是市场还没真正起来 ， 成交少也是正常表现 ， 只是相对去年的火爆成交场面 ， 宝中此时连复苏都没有表现出丁点动静 ， 太不寻常了 。 难道是没房子来卖了？新增放盘十分少？
在我们搜寻宝中各大小区放盘量及新增放盘量后 ， 以上两个都不是问题 ， 绝大多数小区放盘量都可以 ， 不至于无房可卖 ， 新增放盘也不少 。 那是宝中购房需求大减了吗？
也不是 ， 一方面从我们后台发布购房需求的客户来看 ， 关注宝中的依旧不少 ， 另一方面从客户经理手头咨询的客户来看 ， 想买宝中的依旧想买 ， 只是暂时还没有下定 。
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市场放盘量可以 ， 需求也有增无减 ， 为何就是没成交呢？
先给大家看张图 ， 这是我们整理的宝中一带各小区目前均价和在卖报价单价区间 。
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从图中我们可以看出两个特点 ， 一是宝中小区目前在卖报价单价范围都要高于先前成交均价（数据会有些许误差 ， 不过可以肯定的是 ， 大家目前对宝中房价的感知是没有错的）；二是除个别小区（达海花园、好旺角二期、金成时代）外 ， 宝中所有小区单价都卖到10万了 。 业主这报价姿态 ， 完全不把后海、前海放眼里……
特别是一些此前在我们看来成交并不活跃 ， 可以归到偏冷范畴的小区 ， 也卖到10万单价了 ， 如风临洲、菁英趣庭、御景湾等 ， 还有众人看来居住体验很一般、外观密密麻麻的花样年 ， 宝中的房价 ， 的确让人有点看不懂了 。
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业主报高价勇气从哪来？
若是个别小区、个别业主报高价 ， 完全可以不当回事 ， 本来二手房市场报价就自由 ， 内部统一哄抬房价的小区也有（去年好几个小区就明目张胆的这样操作了 ， 高调之下也被查了） ， 不过整个宝中几乎所有小区都卖到10万+了 ， 这就很难定义为业主单纯的一厢情愿、无理由统一报高价行为了 ， 我们也可以找到一些支撑宝中房价上涨的缘由 。
首先 ， 推动宝中这波上涨势头的 ， 是去年双十一豪宅线的取消 。 宝中一带以改善小区居多 ， 豪宅线一取消 ， 改善户型直接省了大几十万税费 ， 原先只能买碧海的或者只能买南山地段一般、品质稍差小区的 ， 现在完全可以选居中心地段、楼龄新、品质好的宝中社区了 ， 一时间以尚都、幸福海岸、第五大道、深业新岸线等为代表的改善大社区成交非常活跃 ， 可以说是宝中成交量异军突起的几个小区 ， 需求旺盛下也导致业主反价厉害 ， 房价自然节节高升 。
其次 ， 上面我们说的是改善大社区 ， 与此同时不少刚需小区房价也不断攀升 。 豪宅线取消 ， 虽然对刚需不是直接利好 ， 但如此火热的市场 ， 刚需怎安耐得住 ， 此前刚需小区报价和成交价就已经不断在刷新了 ， 不少人陷入观望 ， 被这波市场一带动 ， 不管三七二十一 ， 该买就买 ， 放盘量少下 ， 每新增一套报价都比之前高 ， 刚需依旧义无反顾的疯狂买下 ， 这类小区如花样年花乡/花郡、西城雅筑、佳华名苑 ， 特备是花样年 ， 虽然从居住舒适度来说其实很一般 ， 但是宝中唯一一个带花园纯刚需、近地铁口小区 ， 刚需要想低总价上车宝中 ， 花样年是最佳选择 。
【独家 | 不妙，宝中卖不动了！高位横盘下房价涨到顶了？】再次 ， 片区因素 ， 宝中这几年利好规划在不断落实 。 华侨城在造的宝中版欢乐海岸项目轮廓越来越清晰；连接前海的梦海前湾河大桥已通车 ， 继续往前海湾方向的听海双界河桥目前在建中 ， 日后自贸区内的宝中和前海及整个南山之间的交通将更加便利；“深圳之光”摩天轮已经合圆了（从最新的命名来看 ， 已改成“湾区之光” ， 不仅仅是深圳 ， 还是整个大湾区的摩天轮 ， 从地标我们就可以看到宝中的地位又进一步提升了）；腾讯拿下大铲湾地块 ， 企鹅岛正式立项 ， 曾经网友戏称的“10万只企鹅准备奔赴企鹅岛” ， 越来越近了；原本的海天学校已确认由宝中集团办学 ， 宝中即将打破没有名校的过去 。
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其实此前就不少人士判断宝中迟早会补涨的 ， 敢下此判断的原因就是宝中未来的规划魅力十足 ， 有这么多利好支撑、不断落到实处 ， 房价不涨都难 。 不过很多人对宝中房价的潜力 ， 一直都觉得要等到利好出尽时才会大涨 ， 没想到去年豪宅线取消和腾讯拿下“企鹅岛”就已经让宝中房价涨势凶猛 ， 海语西湾业主卖房信心大增情有可原 ， 毕竟是企鹅岛出来最近的住宅小区（目前中介推海语西湾都打着“企鹅岛”噱头了） ， 但整个宝中业主跟着一起兴奋了 。
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报价有底气 ， 为何又被晾晒？
上面我们讲到的就是宝中业主敢如此大幅调价的原因 ， 但是后面我们也提到了 ， 很多人认为在利好出尽前或者实现前 ， 现在业主们就那么高心态 ， 有点太自信了 。
事实的确如此 ， 经过了去年的火爆成交 ， 受疫情影响 ， 二手房报价和成交势必受影响 ， 但在其他区普遍恢复成交的情况下 ， 宝中表现相比去年有点“天上回到地下”的感觉 ， 有成交 ， 不过屈指可数 ， 放盘、需求都有 ， 就是成交不了 ， 因为报价实在太高了！
我们不否认未来某个时候宝中可以卖到现在的价 ， 不过提前透支太多了 ， 我们的一线市场人员反馈到 ， 宝中一带除了豪宅小区原先报价就高（熙龙湾、壹方中心玖誉） ， 其他小区上新的房源报价没有一套是市场价的 ， 普遍提高了至少80-100万以上 。 短时间内涨那么多 ， 现在这种情况任谁都会犹豫 ， 业主心态完全不受疫情影响 ， 报价只高不低 ， 由此导致宝中二手房现在处于有价无市状态 。
另一个就是吃瓜群众传递出来的对宝中的看法 。
多数人对宝中片区面貌和房价的认知还停留在——个别小区10万+以上 ， 多数小区单价在10万以下 ， 而现在整个宝中几乎所有小区单价都卖到10万+了 ， 在心理上是很难接受的 ， 特别是宝中各类配套都还没有起来 ， 名校也没有 ， 标杆豪宅有限 ， 片区没有豪宅的基因却普遍卖出了豪宅的价 。
同样大几千万预算 ， 买南山、福田不香吗？非要到宝中这个啥啥都还缺的地方？
就目前的情况 ， 并以静止的态度来看 ， 宝中的确不值 ， 原本在大家概念里关外就是承接关内刚需的外溢 ， 改善、豪宅关内那么多可以来选 ， 配套更好、名校一大把、升值潜力也是被证明了的 ， 非要跑宝中来买 ， 系不系傻？
被这种观点左右下 ， 买家们面对宝中当前的高价 ， 又更加犹豫了……
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高位横盘下 ， 宝中房价涨到顶了？
通过上面的分析 ， 相信大家已经清楚了为何宝中近来成交沉寂 ， 目前房价相对前期成交价虚高太多 ， 购房者犹豫也是正常的 ， 由此导致宝中目前处于高位横盘状态 。 那么 ， 这种高位横盘下的境况是否在暗示宝中房价透支太严重或者涨到顶了呢？
首先 ， 在利好没有完全落实前 ， 宝中的房价目前有透支迹象 ， 同样的 ， 在利好出尽前 ， 宝中的房价仍有想象空间 。
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其次 ， 现在判断宝中房价到顶点还太早 ， 宝中房价不能简单的用看待南山、福田豪宅区的视角来观察 ， 这样来看你只会觉得宝中不值这个价 。 南山、福田的豪宅区房价是真正的富人支撑起来的豪宅区 ， 宝中房价更多是需求支撑起来的 ， 本来片区内就没有专门一块区域是纯粹的豪宅区 ， 所以看待宝中的房价不能从豪宅区角度去审视 。
毕竟 ， 同等预算 ， 在宝中你能买到处中心地段楼龄更新、空间更大、升值潜力更明显的小区 ， 特别是宝中的配套会越来越完善 ， 未来还能承接前海需求的外溢 ， 这些都是远期看得见的利好 ， 所以 ， 宝中有什么理由不涨？
最后 ， 要在心态上要改变对宝中的认知 ， 一味的觉得透支、不值 ， 也会错过买入的机会 ， 未来宝中与前海完美衔接、深圳版“曼哈顿”地位正式确立后 ， 你只剩空悲切和遥想当初了 。
但是目前宝中业主的心态确实出奇的高 ， 很需要被市场暂时晾晒一番降降温 ， 毕竟还有南山、福田可选 ， 特别是前海一带 ， 再不济就临近宝中的碧海 ， 所以 ， 多数购房者目前采取的观望态度也是可取的 ， 放盘量那么多 ， 需求如果无动于衷 ， 总有些急卖的业主按耐不住回调价格的 。
就像最近深圳湾二手房表现一样 ， 不急的业主继续高高挂起 ， 急的就只能回调价格吸引买家了 。 宝中目前虽然还没有看到急卖的业主 ， 等等应该也会有的 。 不过若担心后市还会涨的话 ， 预算到位 ， 遇到合适的房子 ， 也可以考虑买入 ， 买对了就不怕贵 ， 买错了那才是看不见的贵 。
为了让大家更好的判断目前宝中的房价 ， 举一个我们这几年观察到的深圳湾片区房价变化的特点当例子 。 每年湾区在临近年底的时候都会陷入价高导致成交锐减或停滞的情况 ， 但是年后立马就会恢复成交 ， 而且是在没有降价的情况下 ， 湾区业主认准了区域内住宅的稀缺性 ， 来年报价只高不低 ， 要么也是与年前持平（急卖的除外） ， 如此一来 ， 相比年后更高的报价 ， 年前高价此时在购房者眼里就变得可以接受了 ， 或者需求、预算在这 ， 原本想等未来一段时间内房价会回调 ， 结果发现并没有回调 ， 不想等了 ， 于是选择了入市 。
宝中的房价变化会不会走湾区路线 ， 不好说 ， 毕竟不是纯豪宅片区 ， 但市场上参与各方的心态是相通的 ， 再者 ， 远期宝中的价值我们是看得见 ， 也即将摸得着的 ， 需求的力量更是强大 。 你是继续犹豫还是择机买入 ， 就看你是否认可宝中未来的潜力 ， 以及你需求迫切性多高 。


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