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乐居财经■3亿元利息支出凭空“蒸发”，新力财务谜团：现金增6成，存款利息收入仅增1.5%


乐居财经■3亿元利息支出凭空“蒸发”，新力财务谜团：现金增6成，存款利息收入仅增1.5%
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新力控股管理层
4月14日 ， 新力控股发布一季度销售数据 ， 当期累计录得合约销售额144.4亿元 ， 其中3月销售额为73.3亿元 。
3月31日的年度业绩发布会上 ， 新力控股新任总裁陈凯表示 ， 疫情对新力控股等中等规模房企的影响相对小一些 ， 在2%左右 。 同时 ， 陈凯还透露 ， 2020年新力预期销售增幅约为20% 。
公开资料显示 ， 2019年新力控股实现销售额914.23亿元 。 按此计算 ， 2020年新力控股销售目标将达到千亿 ， 约为1097亿元 。 今年一季度 ， 新力控股已完成全年销售目标的13.16% 。
创立十年就冲击千亿规模 ， 这样的速度在房地产行业中相对罕见 。
高速增长的“后遗症”随之而来 ， 2019年新力控股的毛利率减少7.7个百分点跌破30% ， 手中非受限现金105亿元 ， 尚无法覆盖即期借款 ， 主要营收依旧围绕江西一省 。
除此之外 ， 新力控股47页的业绩报告中还存在几处疑点 。
权益销售占比不足50% ， 超6成营收源自江西省
上市后首份年报显示 ， 2019年新力控股多项经营数据增幅破百 。
当期 ， 新力控股营业收入269.85亿元 ， 同比增长220.7%；毛利79.99亿元 ， 同比增长154.5%；年内溢利20.14亿元 ， 同比增长263%；母公司拥有人应占核心利润18.53亿元 ， 同比增长485.2% 。
合约销售方面 ， 新力控股实现销售额914.23亿元 ， 同比增长28.6% 。 同比增幅较2018年的82%减少了53个百分点 。 进一步查阅新力控股的权益销售占比 ， 可以发现新力控股近千亿的销售规模 ， 近半数含有水分 。
年报显示 ， 新力控股当期权益销售额为451.09亿元 ， 同比增长30.1% 。 权益销售面积为344.80万平方米；权益销售均价为13083元/平方米 。 权益销售金额占比仅为49.34% ， 在上市房企中居于低位 。
新力控股起家于江西南昌 ， 与大部分区域性房企相同 ， 其营收主要依靠大本营一处 。 据媒体统计 ， 2019年南昌新房成交900亿元 ， 新力贡献了200个亿 ， 市占率22% 。
公开信息显示 ， 2018年时新力控股在江西地区的销售额为539亿元 ， 总销售额占比达59% 。 2019年 ， 这一情况依旧延续 。
新力控股当期269.85亿营收中 ， 江西省占比63.7% 。 此外 ， 2019年新力控股在江西省取得权益销售金额约245.04亿元 ， 占比也达54.3% 。 而新力控股此前发力重仓的大湾区当期营收及权益销售占比分别为27%和23.9% ， 尚不及江西省一处经营数据的半数 。
年报中 ， 新力控股主动提及集团的对外布局 ， 表示集团有意降低江西省的业务占比 。
以土地投资为例 ， 2019年新力控股拿下36个项目 ， 总权益地价194.5亿元 ， 权益建筑面积达280万平方米 。 其中43.6%位于长江三角 ， 24.4%位于华中、华西及其他区域 ， 12.6%位于大湾区 。 至于江西省 ， 当期拿地面积占比则降至19.4% 。
截至报告期末新力控股拥有117个项目 ， 总权益土地储备面积约1509万平方米 。 其中 ， 江西省、长三角、大湾区及其他中西部核心城市应占权益面积分别占到约33.1%、17.3%、32.5%及17.1% 。 按可售货值计 ， 约85%的土储分布在一二线城市 。
一二线城市土储成本较高 ， 盈利空间有限 。 年报显示 ， 新力控股当期拿地均价约为7051元每平方米 ， 而其2019年的平均售价仅为9929元每平方米 。
借款总额265.73亿元 ， 同比增加20.2%
较高的土地成本吞噬了新力控股的利润率 。
报告显示 ， 2019年新力控股录得毛利79.99亿元 ， 同比增加约154.5%；毛利率29.6% ， 较2018年同比下降了7.7个百分点 。 据管理层估计 ， 新力控股毛利率未来将继续下探 。
净利率方面 ， 尽管新力控股当期净利率同比增加了0.9个百分点至7.5% ， 其仍然远低于上市房企11%左右的平均水平 。


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