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中泰证券：业绩大幅增长，杠杆持续优化，保利地产坚持城市深耕

乐居财经讯李礼4月16日 ， 中泰证券发布保利地产（600048.SH）研报 。
投资要点
事件：4月15日 ，
发布2019年年报 ， 公司全年实现营业收入2359.81亿 ， 同比+21.29%；归母净利润279.59亿 ， 同比+47.90%；基本EPS2.35元/股；拟每10股派发现金红利8.20元（含税） 。
【中泰证券：业绩大幅增长，杠杆持续优化，保利地产坚持城市深耕】收入利润大幅增长 ， 财务健康 ， 资金优势明显
1）业绩高增：得益于房地产项目结转加快 ， 总营收同比+21.29% ， 归母净利润同比+47.90%；2）盈利能力增强：由于房地产业务结转毛利率提升2.69pct至35.38% ， 公司整体毛利率提升2.48pct至34.97% ， 同时 ， 随着高利润合作项目增多并陆续进入项目结转期 ， 报告期内公司实现投资收益37.02亿 ， 同比+37.62% ， 带动净利润率提升2.47pct至15.91%；3）资产负债结构优化：报告期末 ， 公司资产负债率77.79% ， 较年初降低0.18pct ， 净负债率56.91% ， 同比大幅降低23.64pct ， 位于业内较低水平；4）融资优势明显：截至报告期末账面有息负债2700.49亿 ， 有息负债综合成本仅约4.95% ， 同比降低0.08pct ， 报告期内公司发行15亿元中期票据与5亿美元债 ， 发行利率均为同期同类产品最低；5）资金充足无压力：公司账面资金近1400亿 ， 为短期借款及一年内到期债务的2.1倍 ， 无偿债压力 。
销售增长稳健、质量高 ， 城市深耕效果显著
1）销售保持增长：在行业增速放缓的背景下 ， 公司2019年实现签约销售金额4618.48亿 ， 同比+14.09% ， 市场占有率提升至2.89%；签约面积3123.12万方 ， 同比+12.91%；2）销售质量高：报告期内实现销售回笼超4300亿 ， 回笼率高达93% ， 同比提升5pct；3）城市深耕效果显著：报告期内 ， 公司聚焦的38个核心城市销售贡献达到77% ， 珠三角及长三角签约销售均达千亿规模；单城签约过百亿城市13个 ， 合计销售金额达2500亿 ， 销售贡献占54%；在全国11个城市中销售金额排名第一 ， 25个城市进入前三 ， 市场地位稳步提升 。
资源储备充足 ， 坚持城市深耕 ， 拿地方式多元化
1）可售货值充足：截至2019年末 ， 公司拥有在建面积13158万方、待开发面积8112万方 ， 可推资源丰厚；2）拿地权益比提升 ， 坚持城市深耕战略：报告期内 ， 公司拓展项目127个 ， 新增容积率面积2680万方 ， 拓展成本1555亿 ， 拓展金额权益比例提升至71% ， 此外38个核心城市拓展金额占比达79%；3）多元化拓展能力强：除了公开市场招拍挂方式以外 ， 公司还通过旧城改造、产业拓展、兼并收购等灵活的拓展方式低成本获取项目资源 ， 持续优化资源储备 。
保利物业顺利上市 ， 多元业务加速成型
1）保利物业实力雄厚：报告期内 ， 保利物业于香港联交所主板上市 ， 截至报告期末 ， 保利物业在管面积达2.87亿平 ， 合同面积4.98亿平 ， 报告期内实现营业收入59.67亿 ， 同比增长41.1% ， 净利润5.03亿 ， 同比增长49.7% ， 据中指院数据 ， 保利物业在2019年中国物业服务百强企业中排名第四；2）不动产生态继续完善：合富中国继续推进整合工作 ， 销售代理业务覆盖全国200多个城市 ， 代理项目近2000个；商业管理板块管理面积达268万平 ， 其中购物管理中心管理面积153万平 ， 酒店管理面积达94万平 ， 以轻资产模式实现品牌及管理输出；不动产金融方面 ， 公司在管基金管理规模1200亿 ， 其中信保基金多次被评为“中国房地产基金十强” 。
投资建议：公司是A股地产龙头之一 ， 在融资、经营管控方面优势明显 。 我们看好公司充分调动优质资源配合央企优势背景 ， 在完善的管控与优化的激励机制下 ， 全年销售业绩再创佳绩 。 预计公司2020-2022年EPS为2.93、3.59、4.18元 ， 对应当前股价的PE分别为5.22、4.26、3.66x ， 维持“买入”评级 。
风险提示：新冠疫情影响项目施工不及预期；公司销售回款不达预期 。
中泰证券：业绩大幅增长，杠杆持续优化，保利地产坚持城市深耕
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