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倒推3年的真实市场，这次郑州18个片区的价值座次排定了！

倒推3年的真实市场，这次郑州18个片区的价值座次排定了！
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这是半个月前就写好的稿子 ， 但是结论完全不过时 。
最近消息满天飞 ， 有人看空 ， 有人看多 ， 有人明涨 ， 有人暗跌 。
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2020年的楼市 ， 这是最近3年最魔幻的一年 。
如果没有疫情 ， 2020年的郑州市场 ， 乃至全国市场 ， 一定会沿着2019年的路子 ， 继续走下去 ， 不紧不慢 ， 不温不火 。
但是疫情来了 ， 基本面变差了 ， 收入减少了 ， 信心没了 。 一场突如其来的疫情 ， 将市场拦腰截断 ， 就像一艘大船 ， 一下子摇摆起来 。
向左走？向右走？
我也不能全部看透 ， 但是我非常肯定 ， 郑州未来几年的走势 ， 早在2017-2019年这3年就已经写下了 ， 只是很多人根本没去研究罢了！
以往3年的基调 ， 才是判断未来走势最有用的数据 。
我自己不想算卦 ，
非常抵触特价房 ，
也不愿意紧跟热点 ，
最近 ， 我自己看了非常多的楼市文章 ， 观点横飞 ， 百家争鸣 ， 看空的 ， 看多的 ， 平稳的 ， 多如牛毛 。
业内人晕头转向 ， 购房者更是一团浆糊 。
为了弄清未来最真实的走势 ， 我只做了两件事情：
1、跑出去 ， 去一线看最真实的市场；
2、坐下来 ， 研究17-19年最真实的价格涨幅 。
第一、只有一线才是最真实的市场 。 去开盘现场 ， 去交定金 ， 去看楼盘 ， 才是最真实的市场信心 ， 信心不会造假；
第二、只有价格才是最真实的反应 。 价格才是衡量一切的标准 ， 高了一定要降价 ， 低了一定要涨价 ， 价格不会骗人 。
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第一、先看价格 ， 尤其最近3年 。
17-19年 ， 郑州到底涨了没？
我想很多人的印象是——郑州没有涨！
其实根本不是这样！
为了搞清楚这个问题 ， 我专门研究了17-19年 ， 郑州最真实的成交价格 。
不要看地价 ， 北龙湖就是最好的例子；不要看去化率 ， 这玩意儿只有天知道 ， 一定有水分；不要看售楼部的人头 ， 很有可能挤满了大量的中介 。
我只相信价格 。 只有价格才是最真实的数据 。
哪怕你地价2万 ， 周边竞品最高卖1万9 ， 那你打断牙最多卖2万；
定价高了 ， 去化率太低 ， 下次开盘价格一定会调低 ， 或者特价房；
市场好了 ， 版块好了 ， 价格一定会涨价；房企缺钱 ， 就必须降价；
这才是最基本的房价规律 。
我花费了一个上午 ， 搜集了重点楼盘的开盘数据 ， 把17-19年这3年 ， 每个版块、每个楼盘、每一年 ， 最真实的价格数据 ， 根据开盘情况 ， 做了一个很全面的总结 ， 这才是最真实的市场状况 。
并根据涨跌进行了排座：
1、涨价片区：
倒推3年的真实市场，这次郑州18个片区的价值座次排定了！
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2、平稳片区：
倒推3年的真实市场，这次郑州18个片区的价值座次排定了！
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3、降价片区：
倒推3年的真实市场，这次郑州18个片区的价值座次排定了！
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1、我采集了18个片区 ， 11个平均涨幅以上 ， 6个涨幅较高 ， 7个出现跌幅 ， 说明什么？郑州市场还是比较稳定的 ， 尤其是郑州主城 ， 不管是价格还是价值 ， 比较稳定 ， 涨跌均衡 。
2、大家只看到了金水北、管南涨价 ， 其实白沙、二七、常西湖等 ， 这3年都在涨价；
3、双湖科技城竟然没降价 ， 老经开价格这么贵也没降价 ， 高新惠济中原依旧稳得一批；
4、不止绿博、经开物流园、杨金 ， 东区其实整体也在降价 ， 尤其是北龙湖更是惨不忍睹；
5、不要再黑平原新区、古荥、荥阳、洞林湖、南港 ， 这是欺软怕硬 。
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第二、再看一线市场 ， 看一线的成交数据 。
我花了几天的时间 ， 开车转了一圈 。
有一个最真实的感受：
1、远郊人气确实很少 。 这是好事 ， 回归主城一定是好事 ， 但是这并不代表远郊都不行 ， 白沙的星联、汇泉都卖得不错 ， 甚至汇泉都清盘了 ， 北港跌倒9000以下 ， 自住能不能买？
2、主城整体平稳 。 三环附近的九鼎公馆、盛悦府、四季城、金水湾 ， 购房者的数量还可以 ， 自住还是占多数 ， 这是郑州最扎实、最稳妥的基本面 ， 保证不会塌；
3、热盘还是非常热 。 主力楼盘中 ， 比如青云筑、金水湾、钱隆城等楼盘 ， 价格稳定 ， 性价比高 ， 值得入手 。
我相信大家也都看了 ， 也都调研了 。
尤其是开盘 ， 作为最重要的风向标 。
最近几周的开盘数据 ， 虽然平均去化都不是特别高 ， 但是整体市场上关注度高的楼盘 ， 哪怕去掉水分 ， 去化率也在6-7成左右 ， 虽然不理想 ， 但是还凑合 。
4月是关键月份 。 大家可以重点关注一下 ， 4月份即将拿到预售证的18个楼盘 ， 尤其是14个重点楼盘 ， 都是供应主力 ， 这才是市场真正的走势 。
只有一线调研 ， 加上开盘去化 ， 这个市场才是完整的 。
市场整体稳定 。
16-17年是郑州市场的顶峰 ， 2020年很多人也都觉得 ， 市场在走下坡路 ， 二手都跌成狗来 ， 现在买就是站岗 ， 再等等 ， 等到明年 。
但是问题是 ， 真实情况根本不是这样：
2017年 ， 郑州成交27万套：
2018年 ， 郑州成交20万套；
2019年 ， 郑州成交24万套 。
数字不会骗人 ， 这才是最真实的网签数字 。
看成交量不会骗人 ， 数字不会骗人 ， 每一套的背后都是一个家庭在支撑 ， 都是拿着数十万、甚至数百万的资金在支撑 ， 都是每个月少则5000、多则2万的月供在支撑 ， 这不会造假 。
所以 ， 我还是希望大家多一点理性 。
不要看爽文 ， 不要看暴涨 ， 不要看暴跌 ， 不要看重磅 。
就像我在很多场合 ， 不管是楼市、破竹 ， 还是对外演讲 ， 我都在一直强调一个观点：
郑州市场是“波浪式”的 。
每一年、每一个版块、每一个楼盘 ， 都会出现价格上的跳动 ， 但是如果把17-19年、这个版块、这个楼盘 ， 所有价格拉平之后 ， 才发现原来市场是平的 。
是的 ， 非常平稳的 。
这就是我为什么只相信价格数据+实地调研 。
没有调研 ， 没有数据 ， 只凭感觉 ， 只凭热点 ， 得出来的任何结论 ， 千万别信 。
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真话 ， 从来不好听 。
不管是楼市 ， 还是米宅 ， 还是破竹 ， 所有的文章都有上百条留言 ， 每一条留言我们都会去看 。
留言看多了 ， 我自己有一个最真实的感觉：
1、房价一涨 ， 所有人都在骂；
2、土拍一涨 ， 所有人都在骂；
3、政府救市 ， 所有人都在骂；
4、楼盘清盘 ， 所有人都在骂 。
我给大家举几个例子：
1、地产要不要救市？别说地产快不行了 ， 全国经济都受到重挫 ， 甚至全球经济都在受到重挫 ， 你说救市不救市？整个房地产产业链 ， 上下游加起来占全国GDP超过三分之一 ， 多少的行业、多少的就业、多少的价值 ， 一下子砍掉放弃？
【倒推3年的真实市场，这次郑州18个片区的价值座次排定了！】2、差额税要不要取消？很多人都嚷着废掉废掉 ， 可是你想过没有 ， 一旦废掉 ， 郑州二手房一定会迎来一波涨幅 ， 废掉的20%的差值 ， 一定会被房东捆绑到房价里边 ， 你根本不会得到实惠 ， 作为政府 ， 要承担房价飞涨、房东坐地起价的责任 ， 你敢不敢？
3、每次写北龙湖 ， 都会有粉丝写一些俏皮话 ， 立马得到最高的点赞 ， 满足一下很多人的欲望 。 你有没有想过 ， 那些真正拿着数百万、甚至数千万买北龙湖的人 ， 会不会留言、看到这些留言什么感觉？
4、最近深圳、苏州、杭州、成都市场还是很热 ， 很多楼盘中签率还是很低 ， 这个时候 ， 你是相信市场非常热 ， 还是市场非常冷？这些拿着数百万冲进买房的人 ， 可是至少要等待2-3年的时间 ， 才能平衡收益 。 也许他们错了 ， 但是资金往南却是大势所趋 。
就像我在很多文章 ， 以及这次文章一样 ， 相对很理性 ， 更多的是采集的数据 ， 以及扎扎实实的调研 ， 没有特价房 ， 没有热点 ， 就是希望大家一定要理性 ， 一定要理性 。
1、政府一定要救市 ， 屁股决定脑袋 ， 你坐在这个位置 ， 也一定会救市 ， 这是大局 。 这是整个经济面受到打压后 ， 一定要做出的反应 。 还有一点 ， 大家只盯着楼市 ， 神经绷得太紧 ， 难道救市只救楼市？股市不救？就业不救？新基建不做了？
2、对于降价盘、特价房 ， 我是比较抵触的 ， 可以买 ， 但是那不是市场基本面 。 每一年都有特价房啊 ， 每一年都有工抵房啊 ， 不就是一楼、顶楼的一些房源嘛 ， 这多正常啊 ， 拿着降价的字眼 ， 无非是吸引眼球罢了 。
3、所有的救市 ， 既会防涨 ， 肯定也会防跌 。 救市多了 ， 市场也有抗生素了 ， 未来的楼市 ， 会越来越“市场化” ， 就像深圳苏州杭州成都一样 ， 更多的人、更多的钱 ， 才是最核心的要素 ， 一旦供需不平衡 ， 清盘、涨价就理所当然 。
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