行业透视丨行业盈利下行、哪些房企还能赚钱？
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2019年 ， 房企整体利润空间持续受到挤压 ， 无论是营收、利润规模的持续增长 ， 还是利润率水平的维持都存在较大挑战 ， 盈利能力面临考验 。 同时 ， 在行业整体增速放缓的趋势下 ， 当前房企在拿地、融资等方面的成本压力仍然持续 ， 利润率或将继续面临下行压力 。
综合来看 ， 面对压力 ， 要想在平衡规模增长的同时保证自身的盈利水平、实现提质增效 ， 无论是对房企的投资布局、产品力打造 ， 还是拿地成本、融资成本的管控都提出了更高的要求 。
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[1]50家行业典型上市房企：万科A、新城控股、金科股份、大悦城控股、中国恒大、碧桂园、融创中国、中国海外发展、华润置地、龙湖集团、世茂房地产、中国金茂、旭辉控股集团、正荣地产、中梁控股、富力地产、融信中国、绿城中国、龙光地产、雅居乐集团、远洋集团、佳兆业集团、美的置业、中国奥园、新力控股集团、合景泰富集团、时代中国控股、中骏集团控股、路劲、禹洲地产、建业地产、越秀地产、建发国际、宝龙地产、首创置业、弘阳地产、保利置业集团、德信中国、当代置业、花样年、景瑞控股、力高集团、瑞安房地产、天誉置业、国瑞置业、朗诗绿色集团、大发地产、合生创展集团、银城国际、阳光100
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房企核心赚钱能力是什么？
近年来 ， 行业整体销售增速放缓 ， 利润规模增速的放缓趋势也逐步显现 ， 2019年行业利润增速继续下行、利润增长拐点得到确认 。 同时 ， 随着前期高地价项目和资本化利息进入结算期 ， 推高了营业成本 ， 行业整体利润空间进一步受到挤压 ， 多数房企利润率水平有所下滑 。
而形成对比的是 ， 在行业整体盈利面临下行压力的大背景下 ， 2019年仍有部分房企实现了较高的利润增长、且利润率水平继续保持行业领先 。 其中以华润、中海、龙光、万科、新城、融创、龙湖等规模房企为代表的企业2019年内盈利表现相对突出 。
我们认为 ， 2019年赚钱能力仍然很高的房企有以下总体特征：净利润、归母净利润总规模较高 ， 并保持一定的同比增速；同时 ， 毛利率、净利率、归母净利率以及ROE水平高于行业平均 ， 且持续保持在行业高位 。
其中 ， 除了并表项目的结算收入之外 ， 房企赚钱能力的核心——净利润的高低 ， 还与企业的收益和成本有关 。 收益主要包含合作开发项目中对联营及合营公司的投资收益、投资物业的公允价值重估收益以及投资物业租金收入等 。 成本的高低也决定房企的利润水平 ， 考验的是房企的成本管控能力 ， 包含融资成本、土地成本和销管费用等 。
【行业透视丨行业盈利下行、哪些房企还能赚钱？】02
这些房企都是怎么赚钱的？
华润置地：投资物业贡献凸显
以华润置地为例 ， 华润置地通过投资物业公允价值重估及租金收入的优势连续保持很强的盈利能力 。 连续三年营业收入稳步增长 ， 2019年实现总营收1477.4亿元 ， 同比增长21.9% 。 净利润、归母净利润以及ROE的增幅均与行业平均基本持平 。 2019年 ， 华润置地整体毛利率37.9%、净利率23.3%、归母净利率19.4% ， 处于行业较高水平 。
这主要是得益于华润置地的投资物业规模行业领先 ， 2019年实现租金收入95.3亿元 ， 同比增长29.8% ， 占到除税前溢利的15.6%；同时 ， 投资物业毛利率也达到66.5%的较高水平 。 此外 ， 2019年华润置地的投资物业公允价值重估收益达到了105.6亿元 ， 占到除税前溢利的17.3% 。 对企业净利率和归母净利率的提升起到了重要的支撑作用 。
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中海地产：一二线布局、财务管控优异
又如中海地产多年来保持高盈利的背后除了其聚焦一二线核心城市的布局 ， 还得益于其优异的财务情况以及极低的融资成本 。 截至2019年末 ， 中海地产加权平均融资成本仅为4.21% ， 净负债率32.69% ， 均处于行业较低水平 。
2019年 ， 中海地产实现净利润427.5亿元、归母净利润416.2亿元 ， 虽然受销售增速放缓影响 ， 中海2019年的利润增幅远低于行业平均水平 ， 但其归母净利润的规模仍保持在行业第一位置 。 2019年 ， 中海地产的毛利率下滑至33.66% ， 比万科低2.5个百分点 ， 维持行业上游水平 。 净利率、归母净利率分别达到33.7%、26.1%和25.4% ， 虽然较2018年均有所下滑但仍保持行业领先优势 。
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融创中国：收并购低成本、产品高品质
融创中国则是得益于近年来销售规模高速发展 ， 2015年-2019年间的合同销售复合增长率达69% 。 销售的增长带动了利润规模的提升 ， 2019年融创实现净利润281.6亿元、归母净利润260.3亿元 ， 分别同比大幅提升61.4%和57.1% ， 远高于行业平均增速 。
同时 ， 融创通过多渠道拿地控制成本、用高品质产品打造高溢价 ， 实现了盈利能力的提升 。 一方面 ， 收并购的成熟运作使得融创中国以较低的成本优势迅速获取优质项目 。 如2019年通过收并购获取的土地占整体的比例达50% ， 截至2019年末融创总土储平均成本仅4307元/平方米 。 另一方面 ， 融创坚持高标准拿地以及聚焦一二线城市的布局策略 ， 凭借其出色的产品打造能力实现了项目的高溢价销售 ， 对比拿地成本而言利润空间更为充裕 。 此外 ， 2019年融创实现联营及合营公司投资收益81.5元 ， 同比增长64.4% ， 合作非并表项目的投资收益增长也对其归母净利率的提升起到了积极作用 。
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总结：
综合来看 ， 面对企业经营利润空间受到挤压、行业盈利下行趋势的压力 ， 房企只有通过修炼内功、提质增效 ， 不断优化项目的投资布局 ， 提高自身的产品力打造以及成本管控能力 ， 才能在逆势下获取利润、保障自身盈利预期的实现 。
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文章来源:克而瑞地产研究
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