江苏龙网

  1. 首页 > 人文 > >

领地集团千亿征程遇阻，欲借赴港上市按下规模扩张“加速键”

领地集团千亿征程遇阻，欲借赴港上市按下规模扩张“加速键”
文章图片
图片来源：图虫创意
在冲击千亿目标的路途上 ， 领地集团决定先备上“加速器” 。
4月9日 ， 港交所披露了四川房企领地集团的招股说明书 。 据披露 ， 2017年-2019年 ， 领地集团分别实现收入53.39亿元、45.14亿元及75.68亿元 ， 同期利润净额分别为6.49亿元、5.18亿元、6.72亿元 。
与不算亮眼的数据相呼应的是 ， 领地集团在规模上的艰难爬坡 。 据报道 ， 领地集团曾设定销售目标 ， 即2018年实现300亿、2019年达成千亿 。 可惜 ， 现实总是骨感的 。 中指院数据显示 ， 2017-2019年间 ， 领地集团实现销售额194亿元、292亿元、399亿元 。
2019年 ， 领地集团便又定下了新的时间节点——“在2020-2021年实现领地集团千亿战略的新跨越” 。 如今 ， 即将跨入资本市场的领地集团 ， 能否如愿达成这一目标？毛利率波动明显
【领地集团千亿征程遇阻，欲借赴港上市按下规模扩张“加速键”】扩张计划遇阻的领地集团 ， 在盈利能力上也显得有些不稳定 。 据披露 ， 2017-2019年间 ， 领地集团的综合毛利率分别为20.1%、35.7%、27.8% 。
对于毛利率的震荡 ， 领地集团在招股书中称 ， 主要是由于个别项目的毛利不同 ， 且项目销售尾声阶段所剩物业位置吸引力不足而价格较低 。
具体来看 ， 领地集团在2018年毛利率同比上涨逾15个百分点 ， “主要由于2018年我们的创收项目（如成都锦巷兰台）录得相对较高的毛利率” 。 2019年毛利率同比下降了7.9个百分点 ， 则是由于“占2019年所确认建筑面积最大部分的西昌领地兰台府于2019年录得毛利率17.9%” ， 同时 ， “成都锦巷兰台于2019年录得毛利率26.1% ， 较2018年的毛利率43.4%有所下降” 。
由此来看 ， 当前领地集团的毛利率情况系于少数的几个项目上 。 有资深行业分析师直言“毕竟（领地集团规模）小” 。
诸葛找房数据研究中心分析师国仕英亦分析称 ， 毛利率受单一项目影响的下滑 ， 主要是因为毛利率受结转收入的影响 ， 这些项目都是企业前几年的销售项目 ， 竣工交房才能结转 。 “之前领地集团整体规模没有这么大 ， 单一项目占比重较高 ， 单一项目的销售不好会对毛利率造成较大影响 。 ”
房地产评论员严跃进表示 ， 个别项目若对企业产生了较大影响 ， 说明项目不均衡 ， 个体量比较大的项目可能会影响企业的经营 ， 后续还是要相对平均地分配项目 。 “从上市角度来讲 ， 盈利数据表现好 ， 投资者会更加关心 ， 在当前房地产调控和疫情的影响下 ， 投资者还是有很多顾虑的” 。
这或许也是领地集团喊出千亿目标的动力之一 。 据公开信息 ， 领地集团曾定下过“2019年实现千亿”的目标 。
领地集团千亿征程遇阻，欲借赴港上市按下规模扩张“加速键”
文章图片
不过其官方微信公众号披露的信息显示 ， 据中指院数据 ， 其在2019年实现销售金额为399.1亿元 ， 销售面积为442.8万平方米 。 距离千亿的销售目标尚远 。
事实上 ， 领地集团已将千亿目标推迟 。 2019年4月 ， 其曾在20周年品牌战略发布会上提出 ， “将全力以赴完成重点省份70余个核心城市进驻 ， 力保100个以上优质项目覆盖的阶段性战略目标 ， 最终在2020年-2021年实现领地集团千亿战略的新跨越” 。
目标推动下 ， 领地集团在2019年加速了拿地储粮的脚步 。
克而瑞研究中心披露的“新增土地货值TOP100”榜单中 ， 2019年 ， 领地集团以214.5亿元的新增货值位于榜单第91位 ， 同时新增土地建面为171.8万平方米；2018年 ， 领地集团未入榜 。
但这样还不够 。 据招股书 ， 截至2020年2月29日 ， 领地集团总土地储备为1331.45万平方米 。
“目前领地控股集团企业项目和土储主要位于二线及三四线城市 ， 今年三四线城市受疫情影响较为严重 ， 从目前土储量来看 ， 也并不能支撑其突破千亿目标 。 ”国仕英分析 ， 2020年应加大土储规模 ， 扩大规模 ， 在2021年或许可以实现千亿战略的新跨越 。
此外 ， 国仕英也表示 ， 受大环境影响 ， 近几年房企毛利率多有所下降 ， 房企追求规模发展的同时 ， 企业的盈利能力也会有很大的挑战 。 事实上 ， 2019年西昌领地兰台府项目毛利率不足18%的原因之一便是“设定较低价格 ， 快速周转以产生收益 。 ”负债接连上涨
尽管距离千亿门槛尚有距离 ， 不过 ， 已经迈开扩张步伐的领地集团 ， 对资金的需求也同步开启 。
数据显示 ， 2017年-2019年间 ， 领地集团的现金及银行结余分别为9.96亿元、14.63亿元、31.78亿元 ， 这其中还包括受限制现金和已抵押存款 。
同期 ， 领地集团的未偿还银行及其他借款（包括信托及其他融资）总额分别为35.86亿元、78.54亿元及117.55亿元 。 截至2020年2月底 ， 该数字增长至119.09亿元 。
这其中 ， 利率较高的信托融资占据了不小的比例 。 截至2020年2月29日 ， 领地集团信托融资借款总额为60.92亿元 。
在截至2019年底共计26个未偿还信托融资安排中 ， 有18个的生效日在2019年内 。 而截至2020年2月29日 ， 上述18个信托融资安排的本金余额约为46亿元 ， 其票面利率保持在7.91%-14% ， 其中多数为12%、13% 。
于是 ， 2017年-2019年间 ， 领地集团的未偿还银行及其他借款的加权平均实际利率分别为6.4%、8.8%及9.9%；其银行及其他借款利息也是逐年上涨 ， 分别为3.89亿元、6.69亿元、14.45亿元 。
同时 ， 领地集团净资产负债比率也水涨船高 ， 2017年-2019年 ， 其净资产负债比率分别为0.6倍、1.1倍、1.4倍 。 领地集团在招股书中称 ， 该指标增长与银行及其他借款的增长大致相符 ， 主要是为应对业务扩张引致的融资需求 。
领地集团招股书便提到 ， 募集资金中除了用于项目建设与土地收购之外 ， 还有一定比例的募集资金“将用于偿还项目开发的现有计息借款” ， 包括一笔信托融资及一笔银行贷款 。 其中 ， 据披露的信息 ， 这笔信托融资本金余额约为7亿元 ， 年利率为10.3%；同时 ， 银行贷款的年利率也高达9% 。
国仕英认为 ， 领地集团现在选择赴港上市 ， 对于提高企业信用 ， 打通企业融资管道 ， 获取资金有很大的帮助 ， “今年受疫情影响 ， 一季度房企销售回款影响较大 ， 现在赴港上市有助于后期融资进而获取更多的资金 ， 便于后期的运营和拿地土储 。 ”
与此同时 ， 在千亿道路上 ， 领地集团已开始寻求伙伴 ， 拓展未来扩大规模的方式 。
公开信息显示 ， 2019年6月 ， 领地集团在竞得了雅安市雨城区的一宗面积约105亩的住兼商用地后 ， 便引入了金科、碧桂园进行合作开发 。 2020年3月18日 ， 领地集团又与大发地产达成合作 ， 双方拟在房地产开发等领域建立战略合作关系 。
事实上 ， 近年来 ， 房企通过合作开发 ， 以更少的资金撬动更多资源 ， 在实现规模的快速扩张的同时 ， 降低获取土地资源的成本、减少资金压力 ， 成为业内普遍存在的发展方式 。
有分析人士指出 ， 为了冲规模 ， 领地集团未来或许也会更多地采用这种形式 ， “可能后面权益比低点” 。


    推荐阅读


    上一篇：油价将要迎来第5次调整, 预计下跌

    下一篇：盈亿股份2019年亏损97.39万元 较上年同期亏损减少