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潜藏在融创2019年业绩里的高利润增长路线

密集召开的房企业绩会 ， 终于结束了 。 教授也终于有时间研究 ， 哪种类型的内房股会在未来更挣钱 。
有一件事 ， 让教授很悲观 ， 房地产的毛利终于开始向制造业接近了 。 光利润低了也就算了 ， 各家房企的净负债率 ， 也都在往下跌 。 学过ROE（净资产收益率）公式的都知道 ， 这就意味着这个行业很难给股东高回报了 。 每股盈利、每股分红以后都会很难看 。 毕竟造房子 ， 不是卖油条 ， 不要指望一天或者几天 ， 资金就能周转一次 。
不过 ， 也有开发商现在依然相当挣钱 。 比如 ， 融创中国（HK1918） ， 查了几乎所有内房股的数据 ， 融创的每股盈利冠绝全场 。 进一步研究融创的业绩会发现 ， 融创未来这种高盈利能力会持续很久的时间 。
壹
潜藏在融创2019年业绩里的高利润增长路线
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由于从2016年开始 ， 一二线城市就严格限制售价 ， 并且在土地拍卖上 ， 有配建经济适用房等配套要求 ， 这几年房子的销售实际毛利其实一直在跌 。
市场很透明 ， 因为销售价格已经定死 ， 土地的最终成交价 ， 往往决定着毛利 。 开发商能够通过腾挪的空间非常少 ， 无非是营销费用、财务成本、材料采购成本 ， 还能有一点点的腾挪空间 。
所以 ， 地产大佬开会时说的话 ， 越来越像李书福、曹德旺 ， 无非是降本增效 ， 加快周转 ， 提质增效之类 。
可是 ， 大手大脚惯了 ， 要省钱过苦日子 ， 对多数做地产的 ， 都是不容易的事 。 那些哭着喊着要降成本的公司 ， 结果省了一年 ， 销售、财务、行政三大开支占销售额比例就降了0.01% 。
要想让开发商通过省钱来挣钱 ， 那是基本没戏了 。
然而 ， 有没有开发商依然很挣钱呢？当然是有的 。 比如 ， 融创中国 。
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融创的ROE是37.2% ， 每股基本盈利是5.99元人民币 。 这两个数据 ， 在内房股里都是名列前茅 ， 甚至是No.1 。
中国海外(HK688) ， 港股曾经的“利润王” 。 2019年 ， 每股盈利是3.8元 ， 净资产收益率不到15% 。 另一老牌红筹股——华润置地（HK1109） ， 净资产收益率也只有15%出头 ， 每股的盈利只有4.12元人民币 。 素以追求利润闻名的两大红筹股尚且如此 ， 其他家自然就更比不上 。
格隆汇曾将融创和TOP4的另外三家进行对比 ， 发现其他家的净资产收益率和每股盈利已经完全比不上融创 。 而如果将比较范围扩大到包括A股上市公司在内的所有地产上市公司 ， 融创在每股盈利和净资产收益率的指标 ， 也是其他家比不上的 。
贰
2019年融创净利润总额的高增长 ， 迅速提升的净资产收益率其实是有先兆的 。 早在2017年 ， 融创用较低的成本投入收购了万达13个项目的91%股权时 ， 就已经为高增长埋下了伏笔 。
除了这笔世纪收购 ， 这几年融创又通过收购优质项目 ， 扩充了自己的土地储备库 。
从2018年开始 ， 融创进一步提高了拿地的内部净利润率和回报率要求 。 新增拿地项目需满足“IRR50%、净利率15%” ， 并据此大幅增加土地储备 。
2019年 ， 融创积极把握并购机会 ， 收购泛海及环融资产包 ， 后一项交易中 ， 融创以少量的投入、合理的价格锁定了货值超过6200亿元的优质土储 ， 其中确权土储货值超2200亿元 ， 平均成本不足1800元/平米 ， 另锁定土储货值超4000亿元 。
2019年融创新增土储货值1.34万亿元 ， 为当年销售额的2.4倍 ， 新增货值来自收并购/招拍挂/旧改及产业合作项目的占比分别为50%/27%/23% 。
截止2019年业绩公布日 ， 总土地储备2.39亿平米 ， 土地储备的总货值达到3.07万亿元 ， 平均土储成本仅为4306元/平米 ， 且货值超过82%的土储位于一二线城市 。
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而同样在这些城市布局的开发商 ， 目前的土储平均价格已经高达7000元/平米以上 ， 有些小规模房企的土地成本更是已经逼近万元 。
低成本的土储规模优势 ， 可以帮助融创冷静地看待土地市场的潮起潮落 。 更精准地用大数据去判断土地价格趋势 ， 最终选择在合适的时机 ， 吃到利润最多的那一口 。
【潜藏在融创2019年业绩里的高利润增长路线】相比之下 ， 土储规模达不到融创规模的开发商 ， 就不得不被迫为了保证业绩增长 ， 高价拿地 ， 进而造成后续利润率的下滑 。
不仅仅规模三十强的房企 ， 会因为土储不足 ， 存在后续高价拿地的风险 。 就是排名十名以内的开发商 ， 也存在着相同的趋势 。 按照今年业绩会公布的现有土储“余粮” ， 都存在着土储补仓的压力 。
叁
如果说 ， 丰厚的土储有效地减轻了融创拿地的压力 ， 让其可以更加从容地穿越土地市场的周期 。 产品的高溢价 ， 则更进一步提高了融创的盈利能力 。
多年以来 ， 融创的产品线无论在市场影响力 ， 还是溢价能力上都有非常出众的表现 。 包括桃花源系、壹号院系、府系等产品线 ， 都是有市场影响力的明星产品 。
在2019年 ， 融创获得了克而瑞的“2019年中国房企产品力排行榜”TOP1 ， 以及“2019年中国物业品质服务领先品牌企业”前三 。
潜藏在融创2019年业绩里的高利润增长路线
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融创文旅运营能力的提升 ， 也进一步提高了产品的溢价能力 。 融创文旅在2019年升级了酒店、商场、乐园及秀场等各业态经营策略 ， 营收增长了41% ， 达到28.5亿元 ， 毛利率高达43.8% 。 融创文化收购了梦之城文化、Base等优质资产包 ， 初步完成了动画内容平台和IP运营能力的建设 。 成立环球融创会展文旅集团 ， 融创因此成为中国最大的会议会展项目运营商 。 另外 ， 融创还携手清华大学在青岛建立清华融创青岛医学中心 ， 高起点布局医疗康养产业 。
这些新涉及的领域 ， 和融创的房地产主业开发相互协同 ， 有机会形成更有特色、溢价能力更强的产品和服务 ， 不仅有效保障地产产品的销售 ， 也能有效进一步提升项目的售价 ， 借以实现更高的盈利能力 。
随着融创进一步优化融资、销售、管理成本以及资本结构 ， 盈利还能进一步提升 。
综上所述 ， 以目前融创的竞争优势 ， 未来无论行业进入哪一个阶段 ， 以盈利能力而言 ， 融创都会是最好的一家 。 正如雪球投资者所普遍预测的那样 ， 融创已经度过了最辛苦的前期积累培育阶段 ， 眼下其实已经进入投资融创的最佳窗口期 。
注释：从本月开始 ， 教授会以2019年房企业绩 ， 教大家分析企业财务 。 第一讲的内容 ， 将涉及如何判断 ， 开发商销售额有多少现金含量 。 欢迎想了解这一信息的粉丝关注 ， 并且可以通过留言 ， 告诉教授最想了解哪家的销售真实性 。 教授将根据投票的结果 ， 有选择地深挖企业真实销售额 。


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