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房地产资源并购或重启

房地产资源并购或重启
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房地产资源并购或重启
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文表/广州日报全媒体采访人员张忠安
4月9日 ， 保利地产和龙湖双双披露3月份销售业绩 ， 前者同比下降逾35% ， 后者增长7.62% 。 根据近期上市房企的销售数据 ， 3月销售逐步恢复 ， 恒大、万科等销售规模均超过500亿元 。 不过 ， 部分中小房企的回款压力依然较大 。 同时 ， 房企再融资也活跃 ， 4月份以来信托融资规模环比翻倍 。 有分析认为 ， 市场经历今年一季度波动后 ， 行业分化也会加大 ， 部分房企加快资源并购 。
销售渐恢复中小房企回款仍有压力
4月9日晚间 ， 保利地产披露公告称 ， 2020年3月 ， 该公司实现签约面积201.37万平方米 ， 同比下降28.86%；实现签约金额273.70亿元 ， 同比下降35.85% 。 龙湖集团3月合同销售金额人民币210.5亿元 ， 同比增长7.62% 。 “3月销售大幅改善 ， 但并不意味着所有房企销售都改善了 。 ”上述开发商人士说 。
根据上市公司披露的销售简报 ， 3月恒大合约销售金额约为620.8亿元 ， 同比增长13.1% 。 今年一季度累计合约销售金额约达1473.7亿元 。 碧桂园上个月实现归属该公司股东权益合同销售额470亿元 ， 同比增长4.23% 。 今年1-3月份该公司累计权益合约销售金额1008.8亿元 。 同时 ， 融创中国同期实现合同销售金额309.2亿元 ， 环比增长1.53倍 。 另外 ， 万科当月销售额也超过450亿元 。
惠誉博华研究员王兴萍表示 ， 销售回款是中国房地产开发企业最重要的开发资金来源 。 自2017年以来 ， 截至2019年末 ， 房企销售回款约8.9万亿元 ， 同比增长12.0% 。 但目前房地产行业步入存量市场 ， 行业内企业信用质量将进一步分化 ， 其中 ， 头部企业仍然拥有较强的便利性 ， 而中小型房风险更大 。 上述开发商人士也表示 ， 如果4月和5月销售继续负增长的中小房企将面临较大的资金回款压力 。
再融资改善信托募资4月环比翻倍
4月8日 ， 深交所最新消息显示 ， 广州富力地产2020年面向专业投资者公开发行公司债券项目状态更新为“已反馈” ， 拟发行金额100亿元 。 4月7日 ， 据上清所信息披露显示 ， 保利发展拟发行15亿元中期票据 ， 用于偿还到期债券 。
标准化融资明显好转 。 2月A股房企债权融资规模为440亿元 ， 低基数下同比上升16% ， 单月净融资规模128亿元 ， 同比上升62% ， 缓解了房企资金面的到期压力 。 具体来看 ， 2月信用债融资规模占比达51% ， 较2019年大幅提升23个百分点 ， 标准化融资渠道顺畅 。
信托融资也开始回升 。 用益信托数据统计显示 ， 3月份房地产信托募资规模达345.19亿元 ， 环比增长31% 。 3月30日-4月5日共有249款集合信托产品募集资金221.53亿元 ， 环比增长131.75% 。 有信托人士预计 ， 4月房地产信托融资规模环比大概率会翻倍 。
进入3月下旬 ， 上海、深圳、南京等多个城市已出台政策 ， 支持房企复工复产 ， 同时从减缓、允许土地出让金分期支付、降低预售条件等方面减轻房企资金压力 ， 降低疫情对房地产企业的冲击 。 “相比过去 ， 今年在复工复产方面 ， 政策给予了很多支持 。 ”一位开发商人士表示 。 在“房住不炒”政策总基调下 ， 房地产市场融资不会直接松绑 ， 但边际改善有望出现 。
并购现苗头房企拿地积极
近日 ， A股上市公司京汉股份发布公告称 ， 中国奥园拟以11.6亿收购上市公司29.99%股权 。
中国奥园对采访人员表示 ， 收购京汉股份主要是看中其有用优质的土储 。 保利地产9日晚间也表示 ， 今年3月份该公司获取6幅地块 ， 斥资86.12亿元 。
采访人员梳理发现 ， 虽然今年很多开发商开始收缩战线 ， 控制扩张步伐 ， 降低资产负债 。 但也有部分房企却借机获取资源 。
【房地产资源并购或重启】实际上 ， 近期部分房企拿地明显积极 。
4月8日 ， 经过98轮竞价 ， 龙光地产以31.52亿元竞得佛山某地块 ， 溢价率58.22% 。 同一天 ， 荣盛发展以总价23.51亿元获取成都一地块 ， 溢价率50% 。 因此 ， 在市场整体调整中 ， 一部分企业调整战略方向 ， 从扩张走向收缩 ， 控制土储 ， 降低负债 。 也有部分企业趁机获取更多的优质资源 。
值得注意的是 ， 3月份以来 ， 随着市场需求逐步回升 ， 部分楼盘销售的火热场面也受到市场关注 。
“市场需求恢复是事实 ， 但如果在这个时候 ， 刻意制造销售场面 ， 不排除会引来的新监管 。 因为 ， 当前房地产市场基调没有改变 ， 坚持‘房住不炒’ ， 也不会把房地产作为刺激经济的手段 。 因此 ， 未来行业还是存量市场 。 ”一位不愿透露身份的开发商人士认为 。


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