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「深圳」深圳楼市调查：学区房、豪宅高烧不退 投资客“再战江湖”

「深圳」深圳楼市调查：学区房、豪宅高烧不退 投资客“再战江湖”
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财联社（深圳 ， 采访人员 杨依依）讯 ， 深圳楼市回暖比预期来的更早一些 。 据深圳市住建局统计数据 ， 3月全市新房网签和二手房网签合计破12000套 ， 其中二手住宅成交环比增长380% 。
伴随成交量放大 ， 深圳多个豪宅楼盘频现"日光" ， "喝茶费"亦重出江湖 。 财联社采访人员日前实地走访发现 ， 部分区域优质二手学位房出现抢购现象 ， 有业主坐地起价甚至惜售撤房源 。
不过 ， 目前深圳楼市区域分化较为明显 ， 有偏远片区新项目开盘当日去化不足三成 ， 非优质学位的小区挂牌价涨幅明显低于热门楼盘 。
对此 ， 美联物业深莞惠董事总经理江少杰表示 ， "深圳二手房成交量确实有所上升 ， 但目前二手楼市还没有恢复到去年下半年的水平 ， 去年下半年是整体好 ， 现在只有学位房和顶豪火而已 。 "
豪宅频现"日光"
深圳市住建局数据显示 ， 3月全市新房网签4224套（含商业） ， 环比增长153.8%；住宅3152套 ， 环比增长279.8% 。
在楼市快速升温之际 ， "喝茶费"重现深圳 。 宝安区一位业内人士告诉财联社采访人员 ， 新锦安海纳公馆在去年12月就已对外宣布清盘 ， 但最近确实有一手房源加上了"喝茶费"流出 。
针对新房市场乱象 ， 宝安区住建局于4月3日发布通知称 ， 即日起开展打击房地产开发企业、中介机构收取"喝茶费""更名费"等价外费用违法行为的行动 ， 一旦发现违法行为 ， 将采取相应措施 。 具体而言 ， 列为房地产扫黑除恶和"楼霸"专项整治线索 ， 联合市场监管、公安、税务等相关部门进行查处 。 暂停涉案楼盘全部房源网签权限 。
"'喝茶费'的出现 ， 说明深圳市场需求已相对活跃 。 "戴德梁行深圳区域副总经理张晓端说 。
4月8日 ， 两个3月热销楼盘"云玺锦庭""万科星城"均发布声明 ， 辟谣"喝茶费"现象 。 万科星城同样是宝安区的热点楼盘 ， 288套公寓在3月16日晚间开盘仅7分半钟即售罄 。 对此 ， 深圳万科的一位中层向采访人员介绍 ， "本地购房客依然是万科星城的主力 。 "
【「深圳」深圳楼市调查：学区房、豪宅高烧不退 投资客“再战江湖”】相比之下 ， 豪宅的市场表现更为亮眼 。 招商蛇口太子湾·湾玺3月两次开盘均"日光" ， 4月初第三次开盘很快售罄 ， 同样总价在2000万元以上的"日光"豪宅还有宝能公馆和阳光粤海等项目 。
深圳中原董事总经理郑叔伦表示 ， 疫情对很多购房者都有影响 ， 但对豪宅客户的影响会相对小一些 ， 且豪宅投资属性较高 ， 买家出手较为迅速 。
但有知情人士向财联社采访人员透露 ， 招商蛇口太子湾·湾玺作为豪宅 ， 门槛较低 ， 客户交100万元就可以锁定房号 ， 且首次开盘时可以在20天内无理由退房 。 招商地产自销团队在年前就已储客 ， 疫情期间还利用中介的空档期 ， 集中调动资源 。
"区区138套公寓 ， 三次推盘 。 为何每次都把中介渠道用全？渠道费3个点 ， 为了准备3月7日的第一次推盘 ， 各方渠道从2019年底就开始蓄客 。 可见 ， 高收入人群真没那么任性 。 "广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉如是说 。
事实上 ， 深圳新盘还没到全城热销的程度 ， 区域分化较为明显 。 据媒体报道 ， 3月28日 ， 临近东莞的光明区乐府花园线上开盘 ， 当日去化率仅一到三成；3月31日 ， 临近惠州的坪山区方直仓谷府入市 ， 当日去化也不到三成 。
地段同样较偏的位于观澜的一处刚刚清盘的项目 ， 其内部员工对采访人员说 ， "疫情对新房市场肯定有影响 ， 幸好我们楼盘去年12月就推了 ， 3月清的是尾盘 ， 相当于赶在疫情前就跑掉了 。 "
"目前来看只有宝安、南山等热门片区市场回暖了 ， 不好判断全市情况 。 "一家深圳上市房企的营销总告诉财联社采访人员 。
二手房分化明显
相对成交体量较小的新房 ， 深圳的二手房更能反映整体市场情况 。 深圳市住建局数据显示 ， 3月全市二手房网签8462套 ， 二手住宅8008套 ， 较2月份大幅回升 。 深圳贝壳研究院统计的3月二手住宅均价为67048元/平方米 ， 环比上涨2.0% ， 深圳中原地产统计数据为59048元/平方米 ， 环比也小幅上涨 。
据深圳贝壳研究院统计 ， 不同片区差异明显 ， 其中宝中、宝城、前海等四个片区环比涨幅大于2%；景田、龙坂、龙中、人民南、新洲五个片区涨幅在1-2% ， 布吉片区微涨0.4% 。
"疫情防控成效显著 ， 市场信心回升 ， 二手房市场成交持续向上 ， 局部区域偏向活跃 ， 同时目前一些业主趋向于持有房产 ， 寻求资产的稳健性 ， 出售意愿减弱 。 因此 ， 热点区域或楼盘 ， 短期出现一些房源有效供应下降 ， 业主报价上升的现象 。 "深圳贝壳研究院称 。
财联社采访人员实地走访南山中心区、后海片区、福田百花片区、龙华坂田片区、宝安中心区等地发现 ， 挂牌价普涨之下 ， 学位房和非学位房、豪宅区和普通片区出现明显分化 。
其中 ， 知名的福田百花小学的学位房 ， 近期已出现业主多次坐地起价的现象 。 一名链家中介向采访人员表示："着急买学位房的家长根本不能犹豫 ， 业主一扭头就涨50万、100万 。 "一名在去年购得百花学位房的业主也称："每年5月到9月是抢学位房的高峰期 ， 今年提早了一些 ， 去年我买的时候连房子都没看就直接买了 ， 现在学位还没用 ， 房子又涨了 。 "
龙华坂田片区的小学学位较好的四季花城 ， 目前两房的房型已暂时卖空 。 附近中介门店的一名经纪人告诉采访人员 ， "我们3月中旬就开始忙起来了 ， 学位房卖的最快 。 "
此外 ， 传统豪宅区后海片区的投资客明显增加 。 "最近接触的买家 ， 比较多的是附近深圳湾上班的公司高管 ， 还有就是小企业主投资的多 ， 有个老板跟我说他去年做生意相当于亏了一套房 ， 还不如炒房 ， 今年春节刚过完就来买了一套1000多万的房子 。 "一名Q房网门店经纪人说 。
值得关注的是 ， 后海还出现了业主频撤房源的现象 。 采访人员于2019年底和今年4月初两次走访海印小城小区获悉 ， 春节前该小区三房户型至少还有10套房源 ， 春节后仅剩2套 ， 但贝壳APP的成交记录显示 ， 全小区今年年内也不过卖出3套 。 "有不少业主在最近撤掉了房源 ， 他们也发现最近市场火了 ， 想继续观望观望 。 "上述经纪人说 。
在南山中心区 ， 优质学位房走量更快 ， 但学位较差、楼龄较老的小区 ， 挂牌价涨幅明显低一些 。 一名德佑经纪人称 ， "有些老小区就算是地铁盘 ， 学位差也涨不起来 ， 本来7万的行情 ， 有的业主强行挂八万、九万的价 ， 根本没人看 。 "
或倒逼调控升级
"对当前出现的深圳楼市'爆款'现象 ， 我非常紧张和焦虑 ， 因为这中间显然是投资力量在扮演主力军的作用 ， 而刚需因疫情的影响是退缩的 。 如果不加以合理控制 ， 不排除在局部出现2015年那样的火爆行情 。 事实上 ， 那些'爆款'项目 ， 其房价已经向上拉升了30%以上 。 "综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁说 。
宋丁进一步表示 ， 深圳高亢的房价可能把"楼市三高"--高杠杆、高泡沫、高风险给逼上去 ， 同时倒逼更严厉的楼市调控政策出台 。
"市场恢复得比之前预判的还要快 ， 需要注意到双重因素的作用 ， 一是因疫情限制而在2月份受到压抑的市场需求在3月释放 ， 二是货币政策进一步宽松 ， 基于过往的经验主义思维 ， 货币放水将导致房价上涨 ， 因此买家入市意愿不降反升 。 "深圳房地产评论人朱罗纪如是分析 。
朱罗纪称 ， 此轮成交回暖实际上是去年底市场复苏的延续 。 尽管政策宽松预期加强 ， 但由于疫情之下经济面临不确定性 ， 目前反向下挫的力量还没有传导到房地产 。 "如果房价不变 ， 而预期收入能力下滑 ， 会削弱家庭的按揭还款能力 ， 导致房贷违约率的风险上升 。 "
"深圳楼市投资炒作的热情再一次激活了 ， 但目前经济下行 ， 不管是高收入人群还是普通人群 ， 深圳居民的支付能力不像2015-2016年那么强了 。 "李宇嘉表达了同样的担忧 。


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