中指看年报 | 2019上市房企财务风险的五个变化
2020年中国房地产百强研究显示 ， 2019年中国百强房企市场调控政策持续的环境下 ， 把握市场主流需求、加大企业营销力度 ， 销售业绩再创新高 。 在经营业绩不断增长的背后 ， 企业财务风险是否有所变动 ， 需要通过分析企业年报来一窥究竟 。
通过中指数据库监测 ， 截止至2020年4月6日 ， 共94家上市房企披露了2019年年度报告 ， 占企业风险测评系统样本近50% ， 且披露房企大部分为抗风险能力为排名前100、且在2020年百强榜单上的规模性企业 ， 可以认为是房地产行业的主力军 。 此外 ， 这94家房企的总资产在2018年占全部上市房企总资产约80% ， 2019年末总市值占比约75% 。 因此这些房企基本可以代表上市房企来观测行业财务风险变动趋势 。
中指风险测评系统数据显示 ， 2018年影响上市房企的财务风险的主要风险要素为以下几点 ， 均处于风险较低、可控的水平：
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数据来源：中指风险测评系统
【中指看年报 | 2019上市房企财务风险的五个变化】本文将主要分析重点风险指标项下的财务数据变动 ， 监测19年上市房企的财务风险要素是否有所变动（以下指标数据样本均为已公布2019年年报的企业） 。
01资本结构风险变动：规模再创新高 ， 负债有所下降表1企业资本结构财务指标均值及中位数
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数据来源：中指风险测评系统、Wind数据库
从企业资本结构来看 ， 2019年上市企业调整资本结构 ， 去杠杆作用开始显现 ， 资本结构风险会有小幅缓解 。 从企业规模性指标来看 ， 规模效应显现 ， 大企业整合能力较强 ， 资产规模持续做大 ， 带动行业总资产均值突破3000亿规模；从企业的负债水平来看 ， 企业资产负债率中位数下降了0.45个百分点 ， 净负债率中位数下降了0.23个百分点 ， 杠杆水平有所下降 。
02负债结构：短期负债压力上升 ， 有息债务占比下降表2企业负债结构财务指标均值及中位数
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数据来源：中指风险测评系统、Wind数据库
从已公布年报的企业数据来看 ， 有息债务规模进一步提升 ， 有息债务由18年的600.1亿元上升至673.7亿元；从企业负债期限结构来看 ， 2019年上市企业的短期有息债务占比、流动负债占比均呈上升趋势 ， 导致企业短期偿债压力加大 。 从债务类型来看 ， 企业总有息债务占总负债无论是平均值还是中位数 ， 均有所下降 ， 说明企业非有息债务增速高于有息债务 ， 总负债成本有所缓解 。 整体来看 ， 债务期限结构的改变会导致2019年负债结构风险略有上升 。
03资产流动性：流动性与去年水平基本持平表3企业流动性水平财务指标均值及中位数
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数据来源：中指风险测评系统、Wind数据库
从企业流动性指标来看 ， 房企流动性水平与上年水平基本持平 。 从流动比率来看 ， 数值有小幅下降 ， 但企业速动比率有所上升 ， 企业实际流动性有所增强；从企业的现金比率来看 ， 企业现金水平有小幅的下降 。 2019年房企的资产流动性风险不会出现较大波动 。
04融资能力：信用债发行缩水 ， 资产证券化规模上升表4企业各类融资渠道统计
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数据来源：中指风险测评系统、Wind数据库
根据统计 ， 2019年信用债发行规模下降 ， 海外债和资产证券化发行规模上升 ， 房企积极探索新型融资渠道 。 其中 ， 信用债发行金额下滑15.95个百分点 ， 海外债上升13.26个百分点 ， 资产证券化上升20.55个百分点 。 债券融资仍为房企的重要渠道之一 ， 但发行渠道及方式出现调整；政策的持续收紧则给房企融资环境带来了一定的负面影响 ， 因此2019年融资能力风险会出现一定上升 。
05债务保障程度：偿债能力与去年水平持平表5企业偿债财务指标均值及中位数
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数据来源：中指风险测评系统、Wind数据库
受19年调控政策持续、成本居高不下等因素影响 ， 房企整体盈利能力呈小幅下降趋势 ， 从而导致利润对利息的保障能力出现下滑 。 EBIT对利息的保障倍数的均值由18年的15.95下降至19年的12.05；从企业货币资金对短期债务的保障程度来看 ， 由于19年房企对现金的重视程度加深 ， 导致对短期债务的覆盖程度有所加强 。 综合影响下 ， 2019年房企偿债能力风险应不会出现较大变动 。
通过对94家房企近两年主要财务指标的对比 ， 可以推测出19年房地产企业财务风险仍呈稳定态势 ， 但需在负债结构、融资能力等风险点上多加关注 。
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