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【AFC资资乐】江湖险恶，不行就撤

傻大方_本文原始标题：【AFC资资乐】江湖险恶 ， 不行就撤
【AFC资资乐】江湖险恶，不行就撤
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01
黄梁一梦
一支征战了17年的老牌球队——去年刚降级到中乙联赛的上海申鑫 ， 终因俱乐部财务困难 ， 退出新赛季的中乙联赛 ， 曾经连续六年征战中超赛场的上海申鑫 ， 在2013年达到历史巅峰 ， 连万人迷贝克汉姆都曾于2013年6月19日造访上海申鑫足球训练基地 ， 小贝乘坐专车驶抵基地后 ， 还是俱乐部老板的女儿亲自送上鲜花 ， 如今却悄然落幕 ， 令许多球迷唏嘘不已 。
上海申鑫的故事 ， 要从2003年初说起 ， 当年上海市闸北区体育局决定以下属的精文足球学校学员为班底 ， 组建上海金贸足球俱乐部参加中乙联赛 ， 以解决学员的出路问题 ， 在联赛开赛前 ， 一家低调无名的上海衡源企业发展有限公司突然出面接手了俱乐部 ， 改名为上海衡源足球俱乐部 。
为确保球队能顺利参加联赛 ， 2004年上海衡源转战南昌 ， 购入当时解散的解放军八一青年队 ， 2005年球队夺得乙级联赛冠军 ， 冲上中甲 。 之后球队开始网罗一批来自申花足校等具有潜力的年轻队员 。 到了2009年 ， 球队以当年中甲联赛第二名的身份闯入了中超 ， 之后于2012年 ， 衡源回到上海 ， 改名为上海申鑫 ， 并引入了球队历史上最高3000万元身价的凯撒 ， 并在2013年创下联赛排名第七 ， 力压同城兄弟申花和上港 ， 成为2013年赛季中超联赛上海足球第一名的记录 ， 这是上海申鑫的高光时刻 ， 但之后于2015年 ， 申鑫降至中甲 ， 到了2019年 ， 申鑫提前3轮降入了中乙 ， 加上前一个赛季俱乐部持续亏损5000万人民币 ， 球队只能忍痛退出 。
这17年来 ， 上海申鑫的发展 ， 最大的功臣可以归因于俱乐部的单一投资人 ， 也是衡源企业的实际控制人徐国良的持续投入 ， 这么多年来 ， 徐国良对于中国及上海足球的热爱始终不减 。
但情怀没有资本的支持 ， 投入没有得到应有的回报 ， 梦幻破灭是早晚的事 。
02
蛇吞象
低调的徐国良 ， 祖籍江西 ， 1969年出生、成长在上海 ， 毕业于上海财经大学 。
很多人可能没听过上海衡源企业这家公司 ， 但如果说到城隍珠宝或是曾经辉煌过的上海申鑫 ， 估计很多人都知道 。 这家公司背后的老板正是徐国良 ， 处事非常低调 。
上海衡源企业发展有限公司 ， 成立于2000年1月31日 ， 其发迹 ， 可以说是因为家里有矿和房产地 ， 业务涉及金属矿产（黄金、硼矿）、房地产开发、金融支付、体育、贸易等领域 ， 控股二十多家企业 。 但这些版图里面 ， 房地产可以说是其重要的发展基石 ， 早在2001年左右 ， 徐国良在南宁投资了矿业 ， 也在上海五角场黄兴公园附近开发了一个小楼盘 ， 住宅小区汇元坊 ， 之后由于国内房地产市场的繁荣 ， 衡源也进入了快速发展阶段 ， 这期间脱不了金融机构的贷款支持 。
其中最为人所乐道的是徐国良于2016年初 ， 下了雄心壮志 ， 以小博大 ， 拿下了中环百联烂尾项目的三个资产包 ， 总额为89.1亿元 。
2014年5月 ， 百联集团将其控股的这三个项目打包在上海联合产权交易所 ， 以总价72.6亿元挂牌出让 ， 之后还降价过一次 ， 但最后一直到了2015年5月百联集团在官网中才低调的宣布 ， 备受业界瞩目的百联集团“资产包”（建配龙项目、兴力达项目、濠泉项目）被一家大型房地产企业一举摘得 。 这期间不断传出有大型集团感兴趣 ， 包括中科建、中信集团联合体等 ， 但最终都没有下闻 ， 直到有着美好梦想的徐国良以上海衡源拿下这个项目 ， 可见这个资产是个难啃的骨头 。 但众所周知 ， 上海衡源实际算不上一家大型房地产企业 。
这个项目是魔都著名的烂尾楼之一 ， 项目最早是在2001年 ， 由于四川绵阳兴力达集团的张钧看上了位于中环边上、真北路高架桥西南侧的这块地 ， 找了普陀区长征镇洽谈合作开发 ， 双方并成立了合资公司 ， 原本打算开发成一个大型的商业广场 ， 规划之初还被誉为上海“第七CBD” ， 到了2005年8月 ， 兴力达集团彻底退出 ， 之后于2005年12月 ， 曾经位列2006年胡润百富榜第56位的神秘富豪颜立燕 ， 通过其控制的上海德泓投资及达德投资两家公司 ， 以大约18亿元的价格从新长征集团手中拿下了当时的“兴力达广场” ， 也就是后来的上海百联中环购物中心 ， 其在2007年3月转手出售给百联股份 ， 公开报道称 ， 颜立燕因此获利近8亿元 。
不过到了2009年据传与新长征集团改制有重要关系的颜立燕（男 ， 生于1962年4月24日） ， 已被公安机关依法逮捕 ， 外界不清楚其因何罪被捕 ， 不过2009年1月初 ， 原上海新长征集团董事长王妙兴被控贪污受贿一案公开审理 ， 颜立燕的名字出现在庭审提供的证据中 ， 也给了大家想像的空间 。 之后 ， 上海百联集团将百联中环广场一期建完开业后 ， 即将项目中剩余部分打包出售 。 也就是从这里开始 ， 才有了徐国良的故事 。
徐国良于2015年5月接手这个烂尾项目 ， 实际上自己没花多少钱 ， 主要还是靠金融机构的融资 。 查了一下这三个项目的项目公司（上海建配龙、上海兴力达、上海濠泉）的股权变更过程可以知道 ， 2016年到2018年间 ， 上海乾苑合伙才是三个项目公司的主要股东 ， 而上海乾苑合伙是什么角色呢？实际上这个有限合伙是上海银行理财资金里面的资管计划的主体 。
上海乾苑合伙设立于2016年2月13日 ， 最早注册资本为88.01亿元 ， 其中上银瑞金资本管理有限公司出亿资72亿元 ， 衡源企业出资16亿元 。 到了2016年4月13日股权进行变更时 ， 注册资本增加到98.702亿元 ， 其中上银瑞金出资额由72亿元增加到88亿元（持股比例为由81.81%增加为89.16%） ， 而衡源企业的出资额由16亿元减少到10.692亿元（持股比例由18.18%降低为10.83%） ， 缩水了5个多亿 。
在这二年时间里 ， 虽然徐国良曾花重金挖来前万科高管担任衡源副总裁 ， 想把上海衡源打造为百亿企业 ， 但事与愿违 ， 徐国良在这2年内还是没搞定项目 ， 在后续的开发跟融资都跟不上的情况下 ， 银行理财计划到期是有还款压力的 ， 是不能爆雷的 ， 到最后上海银行找了宝能来接盘 ， 并在银行的协调下 ， 于2018年10月把三个项目公司股权变更至深圳宝能集团名下 。
由于徐国良的发家 ， 系由于上海银行在过去的近20年间对上海衡源的发展提供了许多帮助 ， 但事情到了这个地步 ， 看似到嘴边的肥肉 ， 竟然被宝能抢走了 ， 徐国良于是在2020年1月初 ， 于上海衡源企业的公众号上发了一封公开信 ， 标题叫作《关于敦促上海银行副行长黄某立即向上海纪监委投案自首、归还我百亿资产的公开信》 ， 但之后其自行删除了这封公开信 。 在年初时 ， 还激起了千层浪 ， 但由于信中所述的内容 ， 在后来上海银行的声明中 ， 被一一驳斥 ， 因此实际上没有起到什么正面帮助 。
徐国良在公开信中说：“上海银行给予我方在百联中环、徐汇滨江项目的贷款合计仅有107亿元 ， 利率在6.2-6.6%之间” ， 并愤愤不平宝能能拿到利率不到5.1%的265亿贷款 。 但我们都知道宝能集团 ， 人家有上市公司 ， 有前海人寿 ， 有各种的资产可以做担保 ， 有评级可以做增信 ， 而一家从来没有进过百强房企的衡源 ， 其房地产项目能从金融机构拿到6.2-6.6%的融资成本 ， 而且银行冒着风险提供了107亿的巨大杠杆 ， 并且已经给了2年的时间 ， 可以说上海银行已经是非常仗义了 。
而且上海银行透过信托计划给宝能的120亿元首期款 ， 差不多刚好能置换掉前一笔107亿的贷款本金和利息 。 实际上 ， 可以说上海银行是拿宝能的实力和增信来救命 ， 否则上市国有商业银行开出百亿级的天窗 ， 那后果没有任何人可以承担 。
在上海银行于2018年10月找了宝能接手后 ， 于2019年1月上海银行虹口支行即对上海衡源贵金属、西藏阿里朋成矿业、云南斗月矿业、上海上盛房地产开发公司及徐国良的银行存款共计人民币5.29亿元进行了诉讼保全 。 此外 ， 徐国良、徐国平及徐国胜在衡源企业的全部股权 ， 以及其在上海乾苑合伙持有的权益也均被冻结 。
至此 ， 徐国良虽然已经面临很大的困境 ， 但仍不肯放弃他的足球梦 ， 其在2019年 ， 想方设法将旗下的上海申鑫足球俱乐部的原来大量主力阵容变卖套现 ， 而从其它球队租借年轻球员维持运转 ， 但最后仍无法挽回一切 。
03
认清自己
近些年 ， 我们看到了像是小黄车的戴威、中弘股份的王永红、五洲国际的舒策城、乐视的贾跃亭、证大集团的戴志康 ， 还有上海衡源的徐国良等 ， 不胜枚举 ， 这些人都是在某个项目上掘到了第一桶金 ， 而且都是在年轻时就很轻易的获得了大量的财富 ， 然后扩张的野心吞噬了原本单纯的心 ， 忘了轻易赚到的钱是时代机遇带给他的 ， 是国家的政策带给他的 ， 是金融机构借给他的负债积累得到的虚幻的资产 。
在这个烂尾项目的故事中 ， 除了徐国良 ， 我们相信还有许多不为人知的精彩故事 ， 一位熟识徐国良而不愿透露姓名的人士对其评价是“江湖人 ， 出来混 ， 早晚要还 。 ”
赵本山曾经说过 ， 人生最痛苦的事莫过于人死了但钱没花完 ， 而在房地产及金融这个行业 ， 更痛苦的是玩不起和玩不了 ， 玩不起是你看大家都在玩 ， 但你也想玩 ， 可是没钱或钱不够 ， 而很多项目是就算你有钱了 ， 你也不一定能玩得了 ， 因为不动产行业不是有钱就能玩得转的 ， 特别是地产进入存量资产时代的今天 ， 没有资本、没有金融支持、没有专业、没有团队合作、没有札实的功底想赚短平快的钱是不可能的 ， 因为房地产时代已经过去了 ， 不动产时代已经来临 ， 历史上这个行业玩到最后倾家荡产的比比皆是 。
最后借用大笑江湖里面的一句话 ， “江湖险恶 ， 不行就撤” ， 我们可以学习扮演河盗的赵本山 ， 打不过被武功高强的将军老人暗中帮助扮演补鞋匠的小沈阳 ， 其虽为盗贼 ， 但是个聪明人 ， 打不过赶紧撤 ， 为自己留活路 ， 并寻找其他机会 。
04
后记
不管是黄梁一梦 ， 还是蛇吞象 ， 最终都不如认清自己 ， 地产江湖简单粗暴的开发外衣已经逐渐的蜕去 ， 未来的时代不再是看花拳绣腿的三脚猫功夫 ， 不再是单打独斗的战场 ， 不再是圈一块地 ， 简单开发完出售即可 ， 而是需要扎扎实实的硬功夫 ， 需要修炼九阴真经 ， 需要不断锻炼内功 ， 蹲好马步 ， 打好木桩 ， 借力使力 ， 提升专业运营管理能力 ， 引入金融及资本专业 ， 懂得资本运作 ， 并且讲究群殴的时代 。
【【AFC资资乐】江湖险恶，不行就撤】梦终究都会醒的 ， 现实是残酷的 ， 不久的将来 ， 宝能将把这个烂尾项目进行爆破拆除重建 ， 且让我们拭目以待姚老板 ， 这位曾经透过资本运作成功的成为万科第一大股东的大内高手 ， 利用其多年积累的功力和资源 ， 会在这个多年的烂尾项目上 ， 打出一套什么样漂亮的组合拳？


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