房贷月供随LPR利率变化有规律，房贷利率转换如何选择一目了然
【房贷月供随LPR利率变化有规律，房贷利率转换如何选择一目了然】最近看到很多人在询问 ， 自己的房贷到底要不要转为LPR浮动利率 。 看来 ， 大家对房贷利率转换的问题 ， 还是很纠结啊 。
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之前已经写过文章 ， 介绍了房贷转换为LPR的规则 。 本文就不再赘述 。
本文将重点来分析一下 ， 到底是转换为固定利率 ， 还是转换为LPR浮动利率 。
首先 ， 我们来看一下房贷利率的变动 ， 对咱们的月供的影响有多大 。
一、月供随利率变动的规律演示
为了描述这个问题 ， 我专门做了一个图表 。
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如图所示 ， 演示了房贷100万 ， 贷款30年 ， 房贷利率从4%到8% ， 等额本息还款的月供金额 。 同时 ， 也演示了利率每变动0.1% ， 月供随之变动的金额 。
我们看新闻报道会发现 ， LPR的变动 ， 通常都是以BP为单位 ， 1BP就是0.01% ， 所以上述利率增加0.1% ， 也就是增加10BP 。
可以注意一下图中红色标记的三列 ， 会发现 ， 随着利率越来越高 ， 月供变动金额越来越大 ， 月供变动比例越来越小 。
由此 ， 我们可以得出两个比较重要的规律 。
规律一：利率越低 ， 利率变动影响月供变动的金额就越小 。
例如 ，
当房贷利率为4%的时候 ， 利率增加0.1%到4.1% ， 每100万房贷（30年期）月供增加57.83元 。
当房贷利率为6%的时候 ， 利率增加0.1%到6.1% ， 每100万房贷（30年期）月供增加64.44元 。
此前的很多房贷利率都是享受折扣的 ， 比如9折利率 ， 就是4.41% ， 算是很低的房贷利率了 。 现在很多房贷利率是上浮的 ， 比如上浮20% ， 就是5.88% ， 算是比较高的了 。
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这个规律说明了什么呢？
如果转换为LPR ， 当LPR上调或者下调的时候 ， 房贷利率越高的业主 ， 月供增加或者减少的金额会更大 。 下面给你举个例子 。
A和B都从银行按揭房贷200万 ， 30年期 ， 利率均为LPR浮动利率 ， 分别为4.4%、6.2% 。 LPR下调20BP ， A的房贷月供可以下降234.88元 ， B的房贷月供则可以下降258.36元 。 可以看出 ， B因为之前的利率更高 ， 所以当LPR下调时 ， B的月供减少金额比A多减少了23.48元 。 如果LPR上调 ， 也是同样的道理 。
看起来似乎相差并不多 ， 但是如果LPR的调整幅度更大 ， 房贷金额更高 ， 那么这个差距就会更加明显了 。
那是不是意味着房贷利率调整中 ， 低利率的业主吃亏了呢？不见得 。 咱们接着往下看 。
规律二：利率越低 ， 利率变动影响月供变动的比例就越大 。
例如 ，
当房贷利率为4%的时候 ， 利率增加0.1%到4.1% ， 虽然每100万房贷（30年期）月供只增加了57.83元 ， 但是比原月供增加比例为1.21% 。
当房贷利率为6%的时候 ， 利率增加0.1%到6.1% ， 虽然每100万房贷（30年期）月供增加了64.44元 ， 大于利率4%的月供增加金额 ， 但是相比原月供增加比例只有1.07% ， 小于利率4%的月供增加比例 。
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这个规律又说明了什么呢？
先来打个比方 。 如果你有100元 ， 再给你10元或者拿走10元 ， 你的感受会很明显 。 但是如果你有10000元 ， 再多给你10元或者拿走10元 ， 可能感受就没那么明显了 。
同样的 ， 增加或者减少同样金额的月供 ， 对于月供较少的人来说 ， 感受会更明显 ， 这就可以用上述规律二的"变动比例"指标来反应 。
房贷利率越低的业主 ， 对于月供随利率变动而变动的感受会更明显 。
说得更直白一些 ，
如果LRP下调 ， 利率低的业主的月供降低比例更大 ， 优惠感受会更明显 。 但同样的 ， 如果LPR上调 ， 利率低的业主的月供增加比例也会更大 ， 负担增加感受也会更明显 。
说了这么多 ， 那到底该怎么选择呢？
二、房贷利率转换的建议
根据不少业内人士的预测 ， 现在LPR正处在下行通道 ， 也就是说LPR很可能会持续下调 。 还有专家建议央行适度下调存款基准利率 ， 届时银行存贷利差拉大 ， LPR下调也就有了更大空间 。 前中国人民银行行长周小川也曾表示 ， 长期利率走低是世界性趋势 ， 只是中国有能力延缓进入负利率时代 。
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不过 ， 再怎么下调也是有限度的 ， 不可能一直下调 。 未来更长远的走势恐怕没有哪位专家能够给出标准答案 。 十年前 ， 也没有哪位专家能预测今天的美国会降息到零利率吧 。 所以长远的LPR行情无法准确预测 ， 也在情理之中 。
依据业内专家的预测判断 ， 再结合上述的两个规律 ， 到底是选择固定利率还是LPR浮动利率 ， 本文给出如下建议：
1.原房贷利率为折扣利率或基准利率 ， 剩余期限在5年以内的 ， 建议选择LPR浮动利率 。
上述规律说明了 ， 原房贷利率偏低的时候 ， 如果LPR下调 ， 将带来更大的优惠满足感 。 既然如此 ， 那么何不抓住LPR利率下行通道的福利呢？
即便在这5年内 ， LPR利率走势出现回调 ， 那也可以跟下调的幅度相互抵消 ， 你也不会吃亏 。
2.原房贷利率为折扣利率或基准利率 ， 剩余期限超过5年 ， 建议选择固定利率 。
选择固定利率后 ， 未来房贷利率将不再随LPR变动而变动 ， 在房贷还清前或者按揭到期前 ， 利率都是固定不变的 。
既然长期的LPR走势无法预测 ， 为了降低未来的不确定性 ， 尽早落袋为安 ， 选择固定利率是更安全的 。 说白了 ， 你都已经这么低的房贷利率了 ， 根本没必要去陪银行玩"利率游戏" 。
3.原房贷利率为上浮利率 ， 建议选择LPR浮动利率 。
因为原利率偏高 ， 根据上述规律一 ， 房贷利率越高 ， 月供随利率变动的金额越大 。 那么抓住LPR下行通道的降息机会是有必要的 。 即便未来LPR回调 ， 甚至上调超过现在水平 ， 那时候物价也比现在高了不少 ， 钱也不值钱了 ， 月供高了一点 ， 感受就没那么明显了 。
三、后记
最后 ， 再补充一个细节 。
现在很多银行给出的转换为LPR的重定价日选择有2种：
每年1月1日 。
每年对应的贷款发放日 。
所谓重定价日 ， 就是房贷利率调整日 。 每年重定价日 ， 房贷利率将根据最近一个月的5年期以上LPR利率和你的加点值重新确定 。
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因为目前的LPR报价 ， 是由18家银行在MLF利率基础上加点形成 。 很多人担心 ， 如果都选择每年1月1日作为重定价日 ， 银行可以通过抬高上年12月的LPR报价 ， 来达到维持甚至抬高重定价日房贷利率的效果 。
且不说银行会不会操纵LPR利率 ， 如果你确实有这个担心 ， 那么选择重定价日为"每年对应的贷款发放日"作为重定价日 ， 就可以避免这个问题了 。
房贷是关乎全国老百姓的大事 ， 这次房贷利率转换可能将会影响很多人未来十年二十年 ， 甚至更长时间 。 大家有所顾虑 ， 谨慎一点也无可厚非 。 希望本文的分析 ， 对大家有所帮助 。
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