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连开罕见罚单：?2020地产信托持续严监管

连开罕见罚单：?2020地产信托持续严监管
连开罕见罚单：?2020地产信托持续严监管
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房地产信托总体融资环境缩紧态势下 ， 留给房地产企业的腾挪空间越来越有限 。 变相和违规向楼市提供融资的房地产信托 ， 2019年遭到严监管 ， 2020年 ， 严监管照样延续 。
上月底 ， 民生信托、中诚信托、北京信托纷纷遭罚 。 据北京银保监局处罚信息显示 ， 民生信托、中诚信托、北京信托因违规将信托资金用于缴纳土地出让价款、投向“四证”不全项目 ， 分别被罚90万元、70万元和50万元 。
山东银保监局对山东省国际信托也开出了70万元的罚单 ， 案由是未依法依规履行信息披露义务 ， 个别房地产融资业务违规 。
“继2019年4月和8月两次风险排查之后 ， 监管部门在去年11月底开启新一轮风险排查 ， 并为此在一个月内两次召集信托公司高管人员进行动员和部署 。 多家信托公司被监管现场检查 ， 各地监管要求风险自报 ， 不允许漏报瞒报 。 监管层对房地产信托念起的‘紧箍咒’从未停止 ， 主要是监管那些变相绕开管控的创新业务 ， 以及信托资金变相流入楼市的项目 。 ”北京信托圈内一位人士表示 。
从数据上看 ， 过去这一年 ， 至少已经有21家信托公司领下30余张罚单 ， 罚单数量比2018年全年高出近40%；合计罚没总额超2000万元 ， 比2018年增长近40% 。
用益信托金融研究院研究员喻智表示 ， 2020年 ， 信托业的监管形势大概率延续2019年的风格 ， 严监管仍会是主题 。 强监管之下 ， 2020年的房地产信托业务或将继续萎缩 ， 业务转型仍需时间 。 信托公司正着力在房地产业务模式上进行创新和改变 ， 目前开发贷为主的业务模式预期可能会有所萎缩 。 另外 ， 2019年接连有大型房企兑付危机的消息传出 ， 房地产信托业务面临的兑付危机值得关注 。
涉房罚单成重灾区
房地产信托是房企融资的一个主要渠道 。 万科、恒大、保利等头部房企在做大的征途上 ， 都曾经是房地产信托融资的大户 。 但在金融逐年强监管后 ， 信托资管规模从高速增长转为下行 。 中国信托业协会最新数据显示 ， 截至2019年三季度末 ， 投向房地产的信托资金余额为2.78万亿元 ， 较二季度减少1480.67亿元 ， 环比下降5.05% ， 这是自2015年四季度以来 ， 首次出现新增规模的环比增速负增长 。 四季度房地产信托规模再度下滑 ， 用益信托数据显示当季房地产信托募集资金1410.62亿元 ， 环比下滑26.43% 。
一家中型信托公司内部人士告诉采访人员 ， 去年监管层对信托公司开展的现场检查 ， 还涉及影子银行、交叉金融风险等方面 。 信托资产风险率连续7个季度呈上升态势 ， 其中2019年第三季度较第二季度上升1200亿元 。 在这个大前提下 ， 信托三大主要业务——通道业务、房地产信托业务、政信信托业务都成了重点规范对象 。
实际上 ， 信托行业最新一轮强监管序幕自2017年就已拉开 ， 在“去通道 ， 控地产”的信托监管思路下 ， 信托公司业务的合规性在不断提升 ， 但罚单仍然接踵而至且主要集中在房地产信托业务上 。
根据中国房地产报采访人员不完全统计 ， 去年在信托业收到的30余张罚单中 ， 粤财信托、北方信托、中融信托、五矿信托、中信信托、北京信托等超过20家信托公司都在列 ， 约占全部信托公司数量的三分之一 。 其中 ， 中融信托成2019年“罚单王” ， 曾在一天内收到黑龙江银保监局5张罚单 ， 单张处罚金额在30万~60万元不等 。
具体来看 ， 粤财信托因“违规开展房地产信托业务”等五事由被罚220万元；北方信托因“违规发放房地产自营贷款 ， 信托资金违规发放房地产贷款”被罚80万元；中融信托因“开展房地产信托业务不审慎”等五事由被罚210万元；五矿信托因“尽职管理不到位 ， 导致信托资金用于收购土地”被罚30万元；中诚信托因“信托资金违规用于缴纳或变相缴纳土地出让价款”等两事由被罚70万元；以及民生信托因“收益权投资项下信托资金违规用于缴纳土地出让价款”等三事由被罚90万元 。
监管罚单其实就是监管风向标 。 两家头部信托公司——中信信托、建信信托在2019年内均三次领罚单 ， 合计罚金分别为190万元、220万元 。 与此同时 ， 信托机构违规成本也显著增高 ， “百万级”大额罚单不断涌现 。 2019年 ， 中融信托、中泰信托、华宝信托、粤财信托被罚没金额均在200万元以上 。
从罚款事由来看 ， 信托资金违规进入房地产成受罚主因 ， 多家信托因为“信托资金违规用于房地产开发企业缴交土地出让价款、违规投向四证不全的房地产项目、违规向不具备二级资质的房地产开发企业提供融资”等原因被罚；其次为通道业务 ， 如违规接受保险资金投资事务管理类等 。
资深信托研究员袁吉伟表示 ， 房地产信托经历了严监管 ， 但并不是完全被禁止 ， 更多是在前期增长过快的情况下 ， 配合稳房价和稳预期 ， 适当地控制增长的节奏 。 避免资金过度投入到一个领域 ， 集中度太高也有比较大的风险 。 后续信托公司需要强化合规风险管理能力 ， 将监管要求与内部流程等有效结合 ， 建设合规文化 ， 坚守合规底线 。
躺着赚钱的日子没了
“信托转型箭在弦上 ， 不得不发 。 但往哪里转？很多信托公司都比较迷茫 。 ”2019年11月2日 ， 华润信托总经理刘小腊在一次论坛上称 ， 对于房地产信托 ， 绝对不让做 ， 一笔新增都不可以 。 并且 ， 地产类信托主动管理相比“6·30”只能降不能增 。 信托公司一直做得是“发枪打猎”的老套路 ， 在房地产领域尤为拿手 ， 但现在这块儿业务难以为继 ， 是行业共同面临的情况 。
刘小腊的话其实直接道出了信托业“躺着”挣钱的好日子过去了 ， 窗口指导、余额管控、罚单频现的严监管已成为常态 。
过去房地产信托业务一路狂飙 ， 一度成为支撑信托公司发展的重要支柱业务 。 仅2019年上半年 ， 集合信托市场成立的信托项目总计9272.85亿元 ， 其中房地产信托一枝独秀 ， 募集资金达3634.39亿元 ， 占比近四成 。 另外 ， 投资金额位居集合信托五大投向之首 。
房地产信托业务火热的背后 ， 变相、违规和漏洞一直或明或暗存在 。
这逼得银保监会去年5月发布23号文件强调 ， 不得向“四证”不全、开发商或其控股股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资；不得直接或变相为房地产企业缴交土地出让价款提供融资 ， 直接或变相为房地产企业发放流动资金贷款 。
2019年7月 ， 针对多家房地产信托业务增速过快、增量过大 ， 银保监会开展了约谈警示 。 8月 ， 监管再下发64号文件 ， 要求信托业下半年继续保持房地产信托调控力度 ， 遏制无序扩张等 。
直接结果就是导致了2019年房地产信托业务“冰火两重天” 。 上半年房地产业务蓬勃发展 ， 多家信托公司业绩报喜；下半年房地产业务急降 ， 不少信托公司将业务转向政信类信托 ， 扎堆式追规模 。
中国信托业协会公布的数据显示 ， 截至去年三季度末 ， 全国68家信托公司受托资产余额21.99万亿元 ， 较二季度末下降5376.9亿元 ， 环比下降2.39% ， 与二季度降幅0.02%相比 ， 下降幅度增大 。 进入四季度 ， 新增集合信托募资规模进一步环比下降 ， 共有60家信托公司募集成立集合信托产品6072款 ， 环比增加9.99% ， 募集资金4882.25亿元 ， 环比下滑4.49% 。 其中 ， 房地产类信托是成立规模环比下滑最为明显的产品 ， 去年四季度该类产品的成立规模为1410.62亿元 ， 环比下滑26.43% ， 规模占比28.89% ， 环比减少8.61个百分点 。
中诚信托战略研究部总经理和晋予认为 ， 房地产信托、政信业务、小微金融业务等融资类信托构成了信托公司收入的主要来源 ， 但融资类业务所涉及的领域与宏观经济变化和政策调控关系密切 ， 一旦处于逆周期或者强调控 ， 这类业务收入将会受到较大影响 。 随着信托业务结构的转型调整 ， 行业收入结构预计从2020年开始也将有所优化 。 在“稳”与“进”的总体形势下 ， 信托公司面临着重要的平衡和选择问题：一方面是经营发展的业绩压力 ， 另一方面是风险防范、持续发展的长远压力 。 2020年乃至今后一段时间 ， 这个问题可能会更加突出 。
在不少业内人士看来 ， 2020年对房地产信托的监管预期依旧保持高压 。 尽管市场上有消息称资管新规的过渡期或延长 ， 但也不足以改变监管层防范金融领域风险的基本立场 。 房地产业务开展受监管的影响 ， 合规性的门槛较高 ， 对优质交易对手上的选择并不多 。 预计2020年房地产信托的降幅应该在15%~20% 。 但从目前来看 ， 信托市场还找不到一个可以完美替代房地产信托业务的接力模式 。
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文章来源:中房报
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