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“追速者”世茂的领跑计划

“追速者”世茂的领跑计划
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在过去几年的房企规模战中 ， TOP10竞逐尤其激烈 ， 失速跌落者不乏绿城、远洋、华润这些品牌房企 ， 世茂是为数不多的、掉队后仍能返场的成功者 。
从父亲手中正式接过权杖一年后 ， 世茂集团董事局副主席、总裁许世坛完带领着世茂 ， 在跌出第一阵营4年后重返TOP10赛道 。 上个月30日 ， 世茂发布2019年业绩公告 ， 报告期内 ， 公司全年合约销售额2600.7亿元销售额 ， 增速领跑前十 。
发布业绩当天 ， 世茂同步抹去了房地产的印迹 ， 正式更名为“世茂集团” ， 并启动“大飞机战略” 。 在许世坛的蓝图中 ， “新世茂”就像一架飞机 ， 地产开发是主体 ， 多元化业务是双翼 ， 搭载的则是新晋“并购王”的三千亿销售目标和多元化业务上市野心 。
一切似乎都朝着理想的样子生长 ， 除了疫情带来的业绩不确定性 ， 以及酒店停摆带来的摇摆和失衡 。 对于“机长”许世坛而言 ， 面对的问题不仅是能不能在今年稳住TOP10阵营的站位 ， 还包括如何让“世茂号”快速找回平衡？
借福晟之力领跑T0P20
曾跌落前十之外的世茂 ， 更明白速度的重要性 。 在过去五年 ， “快”是世茂的关键词 。 年报显示 ， 2019年世茂签约额为2600亿元 ， 同比增长47.6% ， 是TOP10中增速最快的房企 。
对于这个速度 ， 许世坛很满意 ， 并在业绩会上表示 ， 今明两年世茂将会继续保持加速度 ， 目标是增速超过前二十 。
2020年 ， 世茂销售目标锁定3000亿元（不包含战略合作） ， 增速为15% 。 单从这个增速来的 ， 想要领跑前二十几乎是天方夜谈 。 一位香港投资机构分析师对锋面News表示 ， “从过去的成绩看 ， 15%的增速显然是收敛了 。 如果想要领跑前二十 ， 增速至少要在25%以上 。 ”
在许世坛看来 ， 疫情对房地产整体销售产生了较大影响 ， 预计行业全年销售规模会有10-15%的下降 。 3000亿元的确是世茂应对不确定性风险下的“谨慎预测” ， 有信心超额完成 。 增速领跑前二十的助力则来自仍在转股中的世茂福晟平台 。
锋面News从世茂方面了解到 ， 世茂福晟平台的项目暂未规划进今年3000亿元的销售目标 ， 根据世茂福晟今年300亿元的销售目标 。 若合并业绩 ， 2020年世茂总销售目标为3300亿元 ， 以此推算 ， 增速将达到27% 。
作为“追跑”选手 ， 不断增速的世茂在做大自己同时 ， 也将带来TOP10排位的新一轮洗牌 。
克而瑞研究中心发布的《2019年房企销售Top200》显示 ， 2019年世茂排名第九 ， 新城控股排名第八 。 从两家公司2019年财报数据看 ， 销售差距仅有108亿元 。 从目标看 ， 新城控股将今年销售目标已经下调至2500亿元 。 如果一切按计划铺排 ， 世茂在年底的TOP10排位赛中将有望再进一级 。
这不是世茂第一次接近前八的位置 。 2014年 ， 在当时已经走向台前的许世坛制定的快速去化策略下 ， 世茂一度冲上TOP8 。 随后的2015年 ， 行业“规模战”硝烟日盛 ， 世茂却主动降速清理库存 ， 排名瞬间跌落前十 。
如今 ， 再次站到冲刺前八关口 ， 世茂想要稳九冲八、领跑同行 ， 首先要抗衡的便是疫情影响 。 锋面News获悉 ， 为了对冲不确定性 ， 世茂已经在供货和销售两端发力应对 。 销售方面 ， 2月启动线上销售 ， 并逐步恢复线下售楼处 ， 目前已有95%的售楼处实现开放 。 3月份销售额预计将突破200亿元 ， 与去年同期相比有所上涨 。 另一方面 ， 世茂今年可售货值约为5000亿元 ， 去化率达60%便可完成目标 。
撕下“三四线”标签换仓大湾区
随着业绩的发布 ， 新晋“并购王”的战绩也首度公开 。
在刚刚过去的一年 ， 世茂加大了下单的力度 。 数据显示 ， 2019年世茂新增土储3092万平方米 ， 较2018年同比增长91.5% 。 新增土储可售货值约为5000亿元 ， 其中收并购项目新增货值约为3250亿元 ， 占比达65% 。 截至2019年底 ， 公司土地储备约为7679万平方米（权益前） ， 同比增长38.7% 。
在不断清空购物车的过程中 ， 世茂土储结构也在发生变化 。
锋面News注意到 ， 世茂从2017年开始调整战略 ， 将布局重点放在了棚改红利效应最明显的三四城市 。 数据显示 ， 2018年世茂在三四线城市新增土地建筑面积为914.4万平方米 ， 同比增长135.2% ， 在总土储中占比超过一半 。 世茂也因此取得规模快速增长 ， 2017-2019年间实现业绩翻番 。
如今 ， 棚改货币化浪潮褪去 ， 世茂也开始试图撕下“重仓三四线”的标签 。 业绩会上 ， 管理层强调：“大家都说我们的重点在三四线 ， 其实要看货值 ， 目前我们可售货值72%位于一二线城市 。 ”
而短期内实现转舵换仓 ， 世茂选择了加大并购 。
2019年3月开始 ， 世茂先后收购泰禾、明发、万通、粤泰旗下项目 ， 总收购金额接近200亿元 。 今年初 ， 世茂完成对福晟的收购 。 上述房企均重仓大湾区 ， 收并购资产包内的项目也以大湾区为主 。
锋面News对比相关数据后发现 ， 世茂在粤港澳大湾区的土储货值已经从2018年年底的2000亿元上涨为3800亿元 ， 接近翻番 。 并且超过长三角 ， 成为货值比例最高的区域 。
通过并购实现土储扩张和布局调整 ， 同样也要面临毛利率的挑战 。 年报数据显示 ， 2019年 ， 世茂毛利率为30.6% ， 较2018年的31.5%有所下滑 。 而考虑到当前战略合作项目均处于前期开发阶段 ， 毛利率偏低 ， 世茂将2020年全年的毛利率目标定在了30% 。
酒店冲击显著“大飞机”双翼暂失衡
行业减速周期 ， 强调多元化的集团属性成为TOP10房企的共同选择 。 在前十阵营中 ， 已经有8家房企将“房地产”从公司名称中去除 ， 世茂是第9家 。
3月30日 ， 世茂发布公告称 ， 拟将公司名称由“世茂房地产控股有限公司”更改为“世茂集团控股有限公司” 。 许世坛将世茂的多元化业务发展模式命名为“大飞机”战略 。 其中地产开发是核心“主体”；酒店管理、物业服务、商业办公、文化娱乐为“双翼”；高科技、医疗、教育、养老、金融等则是“尾翼” 。
从营收结构看 ， 世茂仍以地产开发为主 ， 多元化收入占比有小幅攀升 。 数据显示 ， 2019年全年世茂营收约为1115亿元 ， 其中94.4%来源于物业销售 ， 5.6%源自酒店、物管和商业等业务 ， 而该数值在2018年的占比约为5.4% 。
“双翼”中的物业板块 ， 世茂已经加快步伐 。 许世坛在业绩会上透露 ， 世茂已经收购福晟的物业公司51%股权 ， 签约面积超过1500万平方米 。 而截至2019年底 ， 世茂服务签约管理面积突破1亿平方米 ， 增速达42.9% 。 由此 ， 原计划于2021年分拆物业上市的计划 ， 预计年内即可实现 。
而同样准备在2021年分拆上市的酒店板块 ， 则正在经历疫情冲击 ， 给“世茂号”带来摇摆隐患 。
来自酒店数据服务提供机构STR的数据分析显示 ， 大陆地区的酒店入住率在2020年1月14日至26日期间下滑了75% 。 持续的疫情 ， 令酒店业绩显著恶化 。 此前 ， 行业内最大的豪华酒店拥有者富力地产在业绩会上表示 ， 全球旅游业尚处于停顿状态 ， 国内虽在缓慢恢复但开房量仍未回升 ， 全年经营净利润将比年初预计的下降50%左右 ， 大概会影响数亿元的现金收入 。
在无法准确预测全球疫情何时结束的背景下 ， 世茂也将酒店的经营目标为29亿元调整为23.5亿 ， 增幅从29%调整为5% 。 许世坛坦言 ， 公司判断4月份陆续会有部分酒店恢复正常 ， 但受国际环境影响 ， 北上广深等一线城市可能要到下半年才能恢复 。 预测商业和酒店可能会有超过11亿元的影响 。 “与住宅业务不同 ， 酒店和商业的需求错过了便没有了 。 今年下半年将发力弥补上半年损失 ， 将全年的影响控制在8亿元左右 。 ”
据世茂方面透露 ， 2020年 ， 世茂将完成上海世茂皇家艾美酒店及上海佘山茂御臻品之选酒店的改建工作 。 同时 ， 世茂首家自主品牌奢华度假酒店武夷山世茂御榕酒店及香港东涌喜来登酒店、香港东涌福朋喜来登酒店也将按原计划于2020年下半年开业 。 2020年 ， 世茂喜达将有超过40家酒店开业 。
基于此 ， 许茂坛表示 ， “疫情不会影响酒店的分拆上市机会 ， 2021年上市的节奏依然保持不变 。 ”
END
本文由锋面News原创出品 ， 转载需注明出处
撰文：刘婷
设计：宫城
【“追速者”世茂的领跑计划】编辑：仰镜伊


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