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锋面News■“追速者”世茂的领跑计划

锋面News■“追速者”世茂的领跑计划
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在过去几年的房企规模战中 ， TOP10竞逐尤其激烈 ， 失速跌落者不乏绿城、远洋、华润这些品牌房企 ， 世茂是为数不多的、掉队后仍能返场的成功者 。
从父亲手中正式接过权杖一年后 ， 世茂集团董事局副主席、总裁许世坛完带领着世茂 ， 在跌出第一阵营4年后重返TOP10赛道 。 上个月30日 ， 世茂发布2019年业绩公告 ， 报告期内 ， 公司全年合约销售额2600.7亿元销售额 ， 增速领跑前十 。
发布业绩当天 ， 世茂同步抹去了房地产的印迹 ， 正式更名为“世茂集团” ， 并启动“大飞机战略” 。 在许世坛的蓝图中 ， “新世茂”就像一架飞机 ， 地产开发是主体 ， 多元化业务是双翼 ， 搭载的则是新晋“并购王”的三千亿销售目标和多元化业务上市野心 。
一切似乎都朝着理想的样子生长 ， 除了疫情带来的业绩不确定性 ， 以及酒店停摆带来的摇摆和失衡 。 对于“机长”许世坛而言 ， 面对的问题不仅是能不能在今年稳住TOP10阵营的站位 ， 还包括如何让“世茂号”快速找回平衡？
借福晟之力领跑T0P20
曾跌落前十之外的世茂 ， 更明白速度的重要性 。 在过去五年 ， “快”是世茂的关键词 。 年报显示 ， 2019年世茂签约额为2600亿元 ， 同比增长47.6% ， 是TOP10中增速最快的房企 。
对于这个速度 ， 许世坛很满意 ， 并在业绩会上表示 ， 今明两年世茂将会继续保持加速度 ， 目标是增速超过前二十 。
2020年 ， 世茂销售目标锁定3000亿元（不包含战略合作） ， 增速为15% 。 单从这个增速来的 ， 想要领跑前二十几乎是天方夜谈 。 一位香港投资机构分析师对锋面News表示 ， “从过去的成绩看 ， 15%的增速显然是收敛了 。 如果想要领跑前二十 ， 增速至少要在25%以上 。 ”
在许世坛看来 ， 疫情对房地产整体销售产生了较大影响 ， 预计行业全年销售规模会有10-15%的下降 。 3000亿元的确是世茂应对不确定性风险下的“谨慎预测” ， 有信心超额完成 。 增速领跑前二十的助力则来自仍在转股中的世茂福晟平台 。
锋面News从世茂方面了解到 ， 世茂福晟平台的项目暂未规划进今年3000亿元的销售目标 ， 根据世茂福晟今年300亿元的销售目标 。 若合并业绩 ， 2020年世茂总销售目标为3300亿元 ， 以此推算 ， 增速将达到27% 。
作为“追跑”选手 ， 不断增速的世茂在做大自己同时 ， 也将带来TOP10排位的新一轮洗牌 。
克而瑞研究中心发布的《2019年房企销售Top200》显示 ， 2019年世茂排名第九 ， 新城控股排名第八 。 从两家公司2019年财报数据看 ， 销售差距仅有108亿元 。 从目标看 ， 新城控股将今年销售目标已经下调至2500亿元 。 如果一切按计划铺排 ， 世茂在年底的TOP10排位赛中将有望再进一级 。
这不是世茂第一次接近前八的位置 。 2014年 ， 在当时已经走向台前的许世坛制定的快速去化策略下 ， 世茂一度冲上TOP8 。 随后的2015年 ， 行业“规模战”硝烟日盛 ， 世茂却主动降速清理库存 ， 排名瞬间跌落前十 。
如今 ， 再次站到冲刺前八关口 ， 世茂想要稳九冲八、领跑同行 ， 首先要抗衡的便是疫情影响 。 锋面News获悉 ， 为了对冲不确定性 ， 世茂已经在供货和销售两端发力应对 。 销售方面 ， 2月启动线上销售 ， 并逐步恢复线下售楼处 ， 目前已有95%的售楼处实现开放 。 3月份销售额预计将突破200亿元 ， 与去年同期相比有所上涨 。 另一方面 ， 世茂今年可售货值约为5000亿元 ， 去化率达60%便可完成目标 。
撕下“三四线”标签换仓大湾区
随着业绩的发布 ， 新晋“并购王”的战绩也首度公开 。
在刚刚过去的一年 ， 世茂加大了下单的力度 。 数据显示 ， 2019年世茂新增土储3092万平方米 ， 较2018年同比增长91.5% 。 新增土储可售货值约为5000亿元 ， 其中收并购项目新增货值约为3250亿元 ， 占比达65% 。 截至2019年底 ， 公司土地储备约为7679万平方米（权益前） ， 同比增长38.7% 。
在不断清空购物车的过程中 ， 世茂土储结构也在发生变化 。
锋面News注意到 ， 世茂从2017年开始调整战略 ， 将布局重点放在了棚改红利效应最明显的三四城市 。 数据显示 ， 2018年世茂在三四线城市新增土地建筑面积为914.4万平方米 ， 同比增长135.2% ， 在总土储中占比超过一半 。 世茂也因此取得规模快速增长 ， 2017-2019年间实现业绩翻番 。
如今 ， 棚改货币化浪潮褪去 ， 世茂也开始试图撕下“重仓三四线”的标签 。 业绩会上 ， 管理层强调：“大家都说我们的重点在三四线 ， 其实要看货值 ， 目前我们可售货值72%位于一二线城市 。 ”
而短期内实现转舵换仓 ， 世茂选择了加大并购 。
2019年3月开始 ， 世茂先后收购泰禾、明发、万通、粤泰旗下项目 ， 总收购金额接近200亿元 。 今年初 ， 世茂完成对福晟的收购 。 上述房企均重仓大湾区 ， 收并购资产包内的项目也以大湾区为主 。
锋面News对比相关数据后发现 ， 世茂在粤港澳大湾区的土储货值已经从2018年年底的2000亿元上涨为3800亿元 ， 接近翻番 。 并且超过长三角 ， 成为货值比例最高的区域 。


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