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「环球老虎财经」致力打造“合作共赢生态圈”，跻身行业前十！世茂今年目标3000亿( 二 )


许世坛也表示 ， 收并购确实去年是世茂做得比较好的一块 ， 增加了大量的可售资源 ， 去年5千亿的可售资源有三分之二以上都是通过收并购带动的 。 颇为不同的是 ， 世茂对并购有着自己的一套逻辑 ， 比如在合作标的方面 ， 从项目合作延伸至资产包合作 ， 其二 ， 很多资产合作并不是收购100%的全部股权 ， 减轻企业资金支出压力的同时 ， 实现操盘并表 。
通过合作的方式 ， 世茂大幅补充了一二线城市的土储 。 业绩报告显示 ， 2019年 ， 世茂新增土地储备3092万平米 ， 其中67%的土地面积通过收并购合作方式获取 。 而说到并购 ， 去年轰动一时的世茂福晟也成了这次业绩会绕不开的话题 。
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“超级区域”典型——世茂海峡操刀资产包
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今年初 ， 世茂与福晟宣布成立一个全新平台——世茂福晟 。 对于这一合作进展 ， 许世坛表示目前很多都在稳步推进 ， 比如物业公司的项目 ， 世茂会一个个项目去做详细尽调 ， 不是一下子全收 。 目前 ， 双方仍然是基于品牌层面的合作 ， 交给世茂海峡公司主导 。 现在 ， 世茂福晟土储已经超过1200亿元 ， 今年销售目标大概在300亿元 。 另外 ， 福晟旧改的资源非常丰富 ， 合作中旧改的货值现在预估有超过3000亿元 。
而值得注意的是 ， 在世茂房地产2600亿规模的销售额中 ， 世茂海峡就贡献了900亿元 。 世茂集团2019年进行了大宗资产包的收购模式 ， 其中绝大部分的资产包由世茂海峡操盘 。 世茂海峡发展公司可谓是公司的“超级区域”典型 ， 相当于公司的冲锋队 ， 将“面粉”转换为高溢价的“蛋糕面包” ， 为世茂业绩大幅增长注入强劲动力 。
世茂方表示 ， 今年的购地计划和去年差不多 ， 希望回款的50%来做土地的投资 ， 但不会特别多 ， 还是稳妥一点 。 截至2019年12月31日 ， 集团已进驻全国120个城市 ， 旗下拥有349个项目 ， 共7679万平方米（权益前）的优质土地 。
而被问及土储布局 ， 许世坛表示 ， “大家对世茂的理解是长三角比较强 ， 但其实我们现在最大的土地储备是在大湾区 ， 有接近四千亿的货值 。 不过 ， 难能可贵的是 ， 世茂房地产在大幅拿地收并购下 ， 仍保持着大额现金流 。
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财务稳健 ， 扩张游刃有余
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在年末银行政策持续收紧、四季度新销回款周期有限的情况下 ， 世茂2019年回款额同比增长率仍达42% ， 实现回款1950亿元 。 资金储备方面 ， 报告期内账面现金为596.2亿元 ， 较2018年底上升20.3% 。 未动用银行及金融机构等融资额度约人民币500亿元 ， 资金储备空间大 。
为什么新增了这么多土储 ， 世茂的现金流却依然如此充裕？
实际上 ， 世茂的拿地投资有着自己的红线 。 销售回款、经营性现金流、利润等指标不达到一定的规模 ， 是不允许地区公司拿地投资的 。 而与同类民营房企对比 ， 世茂房地产的杠杆率和融资成本更低 。 报告期内 ， 世茂净负债率为59.7% ， 已连续8年维持在60%以下 ， 且短期偿债能力强 ， 现金比率1.6倍 ， 具备优越的资流动性 。
另外 ， 2019年 ， 在行业融资收紧、资金成本高企的背景下 ， 世茂的财务管理优势愈加凸显 ， 其2019年融资成本控制在5.6% ， 较2018年底下降0.2个百分点 ， 维持在行业较低水平 ， 获得了标普“BB+稳定”、中诚信“AAA”以及联合评级“AAA”等境内外良好评级 。
去年世茂房地产其境内子公司在境内市场分批发行长期公司债共计74亿元 ， 其中7年期债券利率为4.8% ， 体现出了年期长与成本低的优势 。 2020年3月 ， 上海世茂建设成功发行公司债共45亿元 ， 其中5年期债券利率为3.23%；7年期债券利率为3.9% ， 再创世茂债券发行成本新低 。
可以说 ， 在全国热点区域均有充足的资源储备 ， 足以满足未来持续增长的需要 ， 而稳健的财务可以让世茂在未来的拿地和扩张中游刃有余 。


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