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和心思想@富力集团好像地产界的“罗永浩”


和心思想@富力集团好像地产界的“罗永浩”
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4月2日 ， 标普评级对富力的债务情况进行了分析 ， 分析中可以明显看出富力目前的资金压力 ， 并透露其资金流动性取决于新发债券 。
先看看这位地产前十的财报 。 3月26日 ， 富力地产发布财报显示 ， 2019年营业收入为908.1亿元 ， 同比增长18%；实现净利润100.9亿元 ， 同比增长16%；集团权益协议销售面积1254.76万平方米 ， 同比增长23%；集团实现毛利率32.8% ， 物业销售毛利率34.9% ， 净利润率11.1% 。
看似全面增长 ， 实则外强中干 。 期内 ， 归属股东净利润96.72亿元 ， 同比增长15.54% 。 但其2018年股东应占净利润仅为83.71亿 ， 同比下滑60.4% ， 不仅基数低 ， 而且增速慢；
期内 ， 实现销售额1382亿元 ， 业绩完成度只有86.4% 。 2019年富力下半年“暂停拿地”全员卖房 ， 就是为了回款降负债 ， 如今来看 ， 效果甚微 。
富力地产2019年中发布会上 ， 董事长李思廉还表示：“谁说今年的市场差？没有很差 ， 你看见哪一家公司很差？一家都没有 。 ”
如此看来 ， 要是跟富力地产比 ， 确实“都没有很差” 。
【和心思想@富力集团好像地产界的“罗永浩”】同时 ， 2019年富力地产的净负债率高达198.9% ， 有息负债达1971.4亿元 ， 其中一年内到期债务为622.7亿元 ， 同期现金及现金等价物229.04亿元 。
2019年 ， 房地产前十里 ， 富力地产的净负债率是最高的 ， 其次是融创 ， 但是融创现金流较好 ， 短期负债少 ， 而且融资成本低 ， 一直没有停止“买买买” 。
期内 ， 富力地产共购得38宗土地基本集中在上半年；总240亿元购地成本 ， 只占全年协议销售额的18% ， 相较于前三年均有所降低 。 资金明显吃紧 。
同时 ， 富力地产又开始干回发家的“老本行” ， 开始做“旧改”了 ， 2019全年 ， 富力城市更新业务已签约的合作城市更新项目超过了70个 ， 规划总建筑面积超过了7000万平米 ， 可售面积超过4000万平米 。 其中 ， 一二线城市的面积占比92% ， 在大湾区面积占比达到60% 。
2019年 ， 大湾区成为了“旧改”的一块肥肉 ， 包括佳兆业、华夏幸福、恒大等均在此大举拿地 ， 但是“旧改”项目就真的稳赚不赔么？前期拆迁的高投入 ， 对现在负债压身的富力来说 ， 无疑又是一重负担 。
改革开放40年 ， 旧改项目已经出现供大于求的局面 ， 诚然政策春风吹又生 ， 但不免有追高的风险 。
净负债率高达198.9%的富力 ， 就像身上背着一颗定时炸弹 ， 2020年又是这样一个开年 ， 无疑会雪上加霜 。
标普评级今日对富力地产目前的状态进行了分析 ， 虽然没有降级 ， 但是一直在围绕富力的负债来谈 ， “借新还旧或旧债展期”是目前富力负债的唯一出路 ， 资金流动性完全取决于发债 。
为什么说富力是地产界的罗永浩呢？一方面其实理解很简单 ， 他们都欠了很多钱 ， 只不过富力是欠银行的 ， 而罗永浩是欠供应商的 ， 后者更恶劣一些 。
另一方面 ， 他们都有些特立独行 。 罗永浩的个性比较明显 ， 他有一本书叫做《生命不息 ， 折腾不止》 ， 完整展现一个理想主义者所经历的世界 。
而富力今天的结果 ， 也与其“特立独行”有关 。 据说收购万达酒店之前 ， 富力的两位老板张力和李思廉都问过身边好友 ， 均不建议继续 ， 6折收购万达酒店原本以为是捡了个大便宜 ， 结果是个烫手山芋 。 今年肺炎疫情 ， 对酒店业是一轮灾难性打击 ， 虽然酒店业务占富力总体比重较小 ， 但是 ， 鞋难不难受 ， 只有脚知道 。
整个财报季 ， 笔者看了很多财报 ， 几乎每一家都在强调如何多元化 ， 只有富力的财报中 ， 几乎都是在谈如何稳定负债 ， 卖房赚钱 ， 充斥着对金钱的渴望 ， 这一点 ， 和罗永浩干直播的状态也很像 。


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