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建业的战略期 胡葆森谈2020年总要求建业的战略期

建业的战略期 胡葆森谈2020年总要求建业的战略期
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稍晚于其他房企 ， 建业地产的业绩会定在了4月1日 。
当天下午 ， 董事会主席胡葆森、执行董事王俊、首席执行官袁旭俊、首席财务官胡平、投资者关系总监及首席投资官梅世荣出席会议 。
与往常一样 ， 会议的第一项流程是胡葆森致辞 ， 随后梅世荣介绍了过去一年的业绩亮点 。 事实上 ， 对建业地产而言 ， 2019年是个特别的年份 ， 这一年 ， 建业实现河南县级市全覆盖 ， 这一年建业提出要走出河南 ， 这一年 ， 建业首次突破千亿 。
“千亿对房地产这个行业来说也不算什么新闻了 ， 但这对业务聚焦在一个省的我们来讲 ， 是具有标志性意义的 。 ”胡葆森表示 。
建业的战略期
“2016年 ， 我们的房地产销售刚刚突破200亿 ， 三年的时间 ， 我们从200亿跨上1000亿的台阶 ， 增长了4倍 ， 对我们来讲也是不容易的 ， 这是大家共同努力的结果 。 ”
业绩会上 ， 胡葆森回顾了过去一年建业地产的发展与变化 ， 言语中透露出他对手中这份成绩单的欣慰与满意 。
从数据上看 ， 建业地产交出的答卷比较亮眼 。
2019年全年 ， 建业地产实现了河南省18个地级市及104个县级市全覆盖 ， 合同销售金额录得1011.50亿元 ， 同比增长约为39.8% ， 其中重资产的合同销售金额为718.01亿元 ， 同比增长约为33.8%；轻资产的合同销售金额为293.49亿元 ， 同比增长约为57.0% 。 按年度轻重资产合同金额计算 ， 建业地产2019年在河南省市场占有率约为11.2% 。
期内 ， 该公司实现收益约为307.67亿元 ， 较2018年度增加约108.1%；公司权益持有人应占溢利约为20.15亿元 ， 较2018年度增加约74.6% 。
“我们去年整个业绩还不错” ， 谈到建业地产的业绩增长、在河南市场的布局等情况 ， 胡葆森如数家珍 ， 娓娓道来 。
“但任何事情都有两面性 ， 三年增长了800亿 ， 有没有问题呢？实际上也是有问题的 。 ”他话锋一转 ， 开始阐述业绩高速增长背后隐藏的一些弊端 。
在胡葆森看来 ， 近年 ， 建业地产实现了高速的增长 ， 与此同时 ， 公司的负债有所增加 ， 盈利能力没有实现同步增长 ， 虽然去年的利润比2018年实现了70%增长 ， 但离建业的利润目标还有不小的距离 。
数据显示 ， 年内 ， 建业地产溢利率为7.9% ， 较2018年下跌1.7个百分点 。 同期 ， 该公司的的毛利约80.05亿元 ， 同比上升57.2%；毛利率为26.0% ， 较2018年下跌8.4个百分点 。
对此 ， 胡平也解释道 ， 2019年公司的毛利率是一个正常的水平 ， 2018年实际上是偏高的 。 2018年 ， 在建业地产结算的资源里 ， 郑州和洛阳相对毛利比较高的项目 ， 占比比较偏高 。 而关于2019年的结算 ， 毛利率就处于全省的平均水平 ， 平均水平是25%左右 。
至于负债方面 ， 2019年 ， 建业地产录得总资产1439.67亿元 ， 总负债为1313.65亿元 ， 资产负债率为91.24% ， 较2018年89.9%的负债率上升约1个百分点 。 此外 ， 建业地产的融资成本亦由2018年约人民币2.26亿元上升74.8%至2019年约人民币3.95亿元 。
“我们的毛利率有所下降、负债比例略有上升、成本节约空间还存在、产品的溢价能力并不是十分强......这些就说明我们在经营管理上还有很大的提升空间 。 ”胡葆森这样指出 。
2020年的总要求
针对业绩背后暴露出的问题 ， 胡葆森对建业地产的未来几年提出了新要求：“我提议把建业地产未来的2-3年称为‘战略巩固期’ 。 ”
按照他的说法 ， “战略巩固期”就是巩固过去三年快速成长的成果 ， 同时要着力于降低负债率 ， 提高盈利能力 ， 提高自己的成本控制能力 ， 从而在国际市场和国内市场还存在着不确定性的时候 ， 把企业的发展安全性继续提高 。
站在千亿的新起点 ， 胡葆森显得更加的从容 ， 或许 ， 这种从容与淡定可以从其业绩数据窥探一二 。
财报显示 ， 于2019年12月31日 ， 建业地产拥有物业销售未结转金额约为634.71亿元 ， 其对应毛利约为146.05亿元 ， 此外 ， 合营企业及联营公司的物业销售未结转金额约为人民币174.66亿元 ， 其对应毛利约为40.58亿元 。
这也就意味着 ， 上述金额将会在接下来的两到三年结转为建业地产的收益与毛利 。 袁旭俊在会上也提到 ， 已售未结会是建业2020年业绩比较强有力的支撑 ， 今年建业地产将销售目标定在800亿元 。
事实上 ， 当胡葆森将目光放到了企业的安全性与盈利能力上时 ， 建业地产的管理层对新一年的布局和发展也有了新的考量 。
最显而易见的是建业在中原的布局变化 ， 这家下沉至河南“省市县镇村”五级市场的企业似乎慢慢地将重心重新拉回郑州大本营 。
据悉 ， 2019年 ， 该公司通过招拍挂和股权合作获取土地约476.5万平方米 ， 新增储备建筑面积约1303万平方米 。 截至2019年12月31日 ， 建业拥有土地储备建筑面积约5093万平方米 ， 其中权益建筑面积约3858万平方米 。 当中 ， 该公司在郑州拥有的土储面积达到1371万平方米 ， 占总土储的26.9% 。
充足的土储是企业实现更高销售目标的基础 ， 事实上 ， 2016年至2018年三年时间 ， 建业在郑州拿地的总金额约为75亿元 。 而去年上半年 ， 建业频繁落子郑州 ， 仅前三个月 ， 该公司就花了55亿元在郑州拿下多宗地块 ， 新增土储超过15万平方米 。
也正是因为土储的不足 ， 前些年 ， 建业在郑州的市场份额逐渐降低 。 数据显示 ， 2018年其在郑州市合同销售金额为137.99亿元 ， 占重资产合同销售金额的比重为25.70% ， 较2017年再度下降0.7个百分点 。
“在2019年的总销售中 ， 郑州占22%” ， 袁旭俊预期 ， 2020年 ， 郑州的销售额占比将要达到25%左右 ， 其他的地级市占到50% ， 另外我们的县里占到了25% 。
“往后2-3年 ， 我们希望把郑州的市场份额提高到30%-40% 。 ”
以下为建业地产股份有限公司2019年投资者业绩会问答实录：
现场提问：经过了2019年的突破 ， 尤其是实现了全省县级市全覆盖之后 ， 2020年主席会在公司的哪些方面继续努力实现突破？在全覆盖的市场里我们如何挖掘这些市场的潜力？
胡葆森：今年1月中旬的时候 ， 我们在开封 ， 在集团管理年会上就提到 ， 大家知道我是一个忧患意识还算是比较强的人 ， 我认为任何一个企业 ， 主要针对我们自己过去3年的快速增长 ， 从200亿增长到1000亿 ， 这当然是一个很好的事情 ， 也是我们管理团队带领全体员工拼搏的结果 。 但任何事情都有两面性 ， 两年增长了800亿 ， 有没有问题呢？实际上也是有问题的 ， 我们其实在业绩的背后还是暴露出了一些问题 。 这就说明我们在经营管理上还是有很大的提升空间 。
因此 ， 我提议就把2020年 ， 包括明年和后年 ， 我的原话就是 ， 把建业地产未来的2-3年称为“战略巩固期” 。
战略巩固期就是从战略上来讲 ， 我们从2002年开始实施这个战略 ， 到去年用了18年时间做到了（省域）全覆盖 ， 特别是过去3年实现高速增长 ， 跨上了千亿台阶 ， 这都是很好的事情 ， 但遇到了一系列的问题 。 虽然我们看到今年的利润比去年实现了70%的增长 ， 但离我们的目标 ， 离行业的标杆水平还有不少的距离 。 所以我们的战略巩固期就是要着力于降低负债率 ， 提高盈利能力 ， 提高自己的成本控制能力 。
也就是说在国际市场和行业国内的市场还存在着不确定性的时候 ， 要把企业的发展安全性继续提高 ， 巩固过去3年快速成长的成果 ， 同时把自己的管理 ， 把负债降下来 ， 把自己的产品溢价能力提升 ， 把我们产品的打造能力也继续提升 ， 让我们的产品 ， 企业的持续发展建立在产品和服务不断提升的基础上 ， 实现一个有质量的增长 。 这就是今年我们管理的总目标 。
对于规模的增长 ， 今年作为董事会没有给管理团队提出很高的要求 ， 刚刚讲到的800亿是经营团队自己提出来的 ， 不是我要求的 ， 我今年提的要求就是战略巩固期 ， 让企业更加地安全 。 这是我对建业地产今年总的要求 ， 巩固过去3年的快速成长的成果 ， 继续提升我们的管理水平 ， 让建业实现有质量的增长 ， 总结出来就是几句话 ， 谢谢 。
现场提问：公司过去几年 ， 甚至更长的历史 ， 合约销售的占比是逐年下降的 。 但看到2020年的现金流规划里面 ， 销售费用要增长30% ， 相对于合约销售的增长是快很多的 。 这个原因是我们会预计销管费用对合约销售的比例会有所上升呢 ， 还是我们在合约销售的增长预算上是更高的？
胡平：我们在2019年的时候 ， 刚刚我们主席也讲到了 ， 全省覆盖的战略动作已经落地了 。 既然是全省覆盖 ， 我们会进入一些县级市 ， 所以相对应的我们这个管理动作铺开之后 ， 在2020年的销售方面对应的营销人员投入 ， 还有市场的推广都会有一个支出的安排 。
第二 ， 我们在2020年的销售是800亿 ， 但面积增幅对比去年同期多 ， 也就是说我们的项目会多 ， 因为我们进的县比较多 ， 单价比较低 ， 但对应的人工投入是跟着面积走的 ， 一般不会跟着金额走的 。 主要是这些原因 ， 人员的增长和推广的增加 ， 大概增幅会高于销售额 。
现场提问：2019年已竣工但没有销售的面积有一个蛮大幅度的上升 ， 将近240万平方米 ， 这个数据跟竣工和实际入帐的面积的增幅也是相符合的 。 相对应我们2020年计划的竣工增长是比较低的 ， 我们应该在这些数据里如何理解2020年结转收入的增长？是已竣工没有销售的部分归到2020年销售并且结转来支撑入帐的增长吗？
胡平：因为我们从2018年开始采用新的会计准则 ， 结算的面积里面包括两个 ， 一个是按时点交付的 ， 一个是按照完工进度 ， 所以竣工面积和交付面积和最后结转的面积 ， 没有办法完全地匹配的 。 如果对于我们2020年的业绩可以看到 ， 我们的已售未结这一块 ， 会是我们2020年业绩比较强有力的支撑 。
现场提问：想请教第一个是分红方面 ， 今年50%的分红比例 ， 未来我们应该怎么看分红呢？
王俊：因为业绩的增长 ， 我们希望让股东分享到公司的成长 ， 所以有一个比较慷慨的分红比例 。 分红比例我们按照总的净利润的50%分配 。
有几方面原因 ， 我们参考了地产行业今年有不少公司的业绩不错 ， 分红的比例也不低 ， 整个地产行业差不多在35%-50%之间的水平 。 第二 ， 参考了公司现金流的情况 ， 刚刚胡总也介绍了 ， 实际上1-3月虽然受到疫情的影响 ， 但在3月我们取得了不错的销售业绩 。 所以结合几方面 ， 我们有这样的分红政策 。
现在的分红比例 ， 也是跟我们上半年的分红比例是相若的 。 我们的分红比例每一年都会评估 ， 每一年评估的几个参考因素也是基于我刚刚说的几点 ， 第一是当然看企业现金的情况 ， 视企业现金的情况决定分红的比例；第二 ， 会参考同行业的水平；第三当然看公司的业绩 ， 公司业绩好就会分得多一些 。 不是说这一次分得比较慷慨 ， 以后每一次都会按照这样的比例来 ， 但总的原则在不影响公司现金的情况下 ， 还是希望给股东一个持续稳定的回报 。
现场提问：关于咱们以后销售的城市能级分布 ， 中期的时候提到一个目标 ， 要增加郑州的贡献率差不多30% ， 比2019年的22%的贡献率是有上升的 ， 与此同时管理层提到说要继续深入全覆盖 ， 下沉镇级、县级市 ， 请问一下管理层2020年和以后整个推盘的计划是怎样的？郑州以及更低能级的镇级的分布 ， 谢谢 。
袁旭俊：我们2019年郑州的销售占22% ， 今年也做了这么一个安排 ， 今年整体的销售郑州占到25%左右 ， 其他的地级市占到50% ， 另外我们的县里占到了25% ， 基本是这样的布局 。 因为我们2019年获得了大量郑州的土地 ， 整个销售体现后面慢慢有这个过程 。 同时我们在2020年新增土地的时候都关注到了 ， 我们拿土地的重心关注到郑州、洛阳 ， 包括新乡、商丘等高回报的城市 ， 我们也会做一些倾斜 ， 这种前提下 ， 往后2-3年 ， 我们希望把郑州的市场份额提高到30%-40% ， 2020年郑州的销售份额会占到25%-30%之间 ， 确保25% ， 大概是这样的情况 。
现场提问：从技术层面来讲 ， 轻资产之后的结算是怎样的情况？这次疫情 ， 如果公司的工期或者整个交付和结算有一定的滞缓 ， 轻资产的收入包括入帐会不会有一些影响？
胡平：我们轻资产的结算主要是整个项目开发周期平均计算的 ， 如果一年12个月除以开发周期以后乘以12个月 ， 是当年确认的结算收入 。 目前疫情的影响我们判断是2个月左右 ， 对全年结算的影响是很少的 ， 这个不用担心 。
现场提问：现在政策方面不是一刀切 ， 弹性会高一些 ， 想请胡总介绍一下河南省的房地产政策 ， 您怎么看疫情过后大概会有怎样的政策方向？
胡葆森：我印象中大概从2001年、2002年开始频繁的调控 ， 这也是政府控制这个行业正常的施政的行政手段 ， 我们也经历了差不多20年的调控 ， 对政策的敏感性从个人来讲逐渐降低了 。
为什么呢？因为大家知道 ， 建业28年了 ， 在市场上经历了各种大的政策调控、波动 ， 大的波动我印象从2009年国际金融危机那一次 ， 包括2011年之后的双限 ， 又包括土地市场在2004年的8.31大限等等 。 大家知道中央的宏观经济 ， 经济全球化 ， 受国际疫情的蔓延 ， 包括前期国内疫情的影响 ， 宏观经济今年肯定是受影响的 。 有些经济学家比较悲观一点地讲 ， 今年可能GDP增长会跌到3%以下 ， 当然这是比较悲观的 。 中央肯定还是希望能保持在5% ， 至少保持在5%以上 ， 至于能不能保持在6%以上 ， 大家还在努力 。
从这个方向来看 ， 从金融政策和房地产的行业政策来看 ， 就我个人的经验来讲 ， 不会继续收紧 。 但中国经济这几年通过宏观调控 ， 刚刚取得了调结构的成果 ， 不会因为疫情突发的影响 ， 突然把房地产市场从供应端、从消费端又放开 。 供应端比如说原来的限价、限售这些供应端的控制也不会马上放开 。 从消费端那一端 ， 比如说限购对每个城市 ， 特别是河南郑州、洛阳这些二三线城市不会马上放开 ， 让你对户籍的购房 ， 限购的政策突然马上放开 ， 我想也不会 。
所以无论是供应端还是消费端 ， 不会对房地产行业马上放开 ， 让你像10年前或者15年以前那样 ， 我觉得还不会 ， 因为突出的还是“稳”字 ， 不会把房地产作为短期刺激经济的手段 ， 这个政策两年前已经开始实施了 。 不会把中国的经济对房地产的依赖性 ， 不会继续增强 ， 也不会因为疫情的影响突然把房地产拿过来作为一个很重要的武器 ， 或作为刺激经济的重要手段 ， 我觉得也不要有那么高的期望 。
我总的判断 ， 今年无论从供应端还是消费端 ， 政策上不会有大的放开 。 反而在金融政策上 ， 对实体经济大家都看到不断地降准 ， 不断地释放贷款 ， 使得流动性会增加 ， 这些虽然没有直接的 ， 但从间接的对供应端和消费端都会一部分流入到房地产这个行业 。 对房地产来说 ， 利好的消息还是有的 。
我总的判断 ， 今年市场虽然受疫情影响 ， 可能有10%左右的下调影响 ， 但从比较好的、比较健康的企业来讲 ， 过去几家比较优秀的企业也没有调低今年的目标 。 好的企业对政策的依赖性不会那么高 ， 反而生存状态不好的企业 ， 即使没有疫情 ， 在房地产市场格局的调整过程中也会逐步地出局 ， 只不过因为疫情的影响他们出局的速度可能会加快 。 这是我对市场总的判断 。
现场提问：过去半年开始看到726（筑友智造科技）和832建业地产有一些互动 ， 管理层对726上市公司（筑友智造科技）和建业地产 ， 往后怎么看整个公司的发展？
胡葆森：去年业绩发布会的时候 ， 中期也有朋友问到这个问题 ， 我今年从大建业集团的角度做出了比较重要的并购 ， 主要因为我大约在15、16年之前 ， 我和王石、冯仑经常去日本 ， 看日本的住宅产业化 ， 我去年也和大家谈到了这一点 。 建业地产收购筑友的目的是希望帮我们树立行业自信 。
房地产行业虽然过去20年取得长足的发展 ， 但从产品质量来讲跑冒滴漏的现象没有得到根本的解决 。 怎么解决呢？还是通过房子在建造的过程中利用模式化、标准化、产业化几个手段 ， 设计的模式化、产品的产业化 ， 以及整个产业链的标准化 ， 来实现产品的跑冒滴漏问题得到根本的解决 ， 也就是说提高你的产品自信 。
建业地产过去28年培育了战略自信、品牌自信、文化自信 ， 我们从5年前开始着力于产品自信 ， 所以在产品自信过程中收购筑友是非常重要的举措 ， 通过筑友和地产形成的协同 ， 主要解决我们产品制作过程中跑冒滴漏的问题 ， 让我们的产品不断地提高住宅产业化率 ， 不断地把我们的产品交给筑友去智造 ， 让我们的产品在市场上通过产业化 ， 标准化、模式化 ， 设计改善产品的质量 ， 从而进一步提高我们的产品品质 ， 从而树立我们的产品自信 。 今后他和建业地产的协同还会不断地增多 。
这一点我刚刚讲了这么多 ， 他和建业地产今后把产品的制造 ， 包括智能化在智能家庭、智慧家庭、智慧楼宇和智慧社区 ， 三重智慧系统 ， 今后筑友智造也会担负起这个责任 ， 也就是说让我们的产品在市场上 ， 能够帮助建业地产树立我们的产品自信 。
关联交易数额比较大的时候还会开特别股东大会 ， 甚至提交股东大会表决 ， 这方面随着关联交易的增多 ， 我们会按照市场的要求提前做准备 ， 做披露的准备 。
现场提问：资产负债表上看到受限制现金增长到80亿的水平 ， 可不可以介绍一下80亿里面是怎么受限制的？
胡平：这些受限主要是三个 ， 一个是我们按揭的保证金大概有25亿 ， 另外是我们做商票的承兑保证金接近24亿 ， 另外我们做了长期的 ， 超过3个月以上的定期理财 ， 大概有21亿 ， 主要是三个部分的组成 。
现场提问：关于公司的轻资产业务 ， 这一块收入贡献今年已经超过10个亿了 ， 近期我们会有分拆的打算吗？如果要拆分 ， 公司会不会考虑以特别股息的方式分派给现有股东呢？
王俊：轻资产的分拆方面 ， 我们目前没有可以披露的信息 ， 如果有的话我们会第一时间做公告的披露 ， 目前没有任何可以披露的信息 。
现场提问：公司去年探索往河南以外地区发展的可能性 ， 管理层能不能分享一下走出河南的进度是怎样的？
胡葆森：我去年在轻资产走出河南的时候提出三个条件 ， 中原建业 ， 就是我们的轻资产业务承担着走出河南的战略任务 ， 但我依然会坚持三个大的原则：第一 ， 走出河南必须是用轻资产的模式；第二 ， 我们相对有一个半径的限制 ， 大约就是以郑州为中心 ， 用500公里划了一个范围 。
因为我们的郑州是中国高铁的重要枢纽 ， 现在除了东西南北四个方向以外 ， 米字形 ， 东南、东北、西南、西北四个方向 ， 现在往西南方向的重庆、四川那边高铁也通了 ， 往东南方向的安徽、合肥方向的高铁也通了 ， 也就是有六个方向 ， 米字形的八个方向已经通了六个方向 。 为了发挥交通优势 ， 未来两年往山东济南的东北方向 ， 以及往山西太原的西北方向 ， 这两条高铁未来两年也会开通 ， 这样一来为整个轻资产业务走出河南提供了非常好的条件 。 研究高铁500公里的半径 ， 我们划了一个范围大约有3亿人口 。
其实这是建业地产2008年上市的战略指向 ， 要做中国中部的市场 ， 500公里半径的原则我们要坚持 。 我们去年在新疆库尔勒有一个轻资产项目 ， 因为河南老乡在那里 ， 大家知道新疆有将近300万河南人 ， 有一些创业有成 ， 也拿有地 ， 希望用轻资产业务跟我们合作 ， 而且大家看到成果很好 。 新疆库尔勒的项目11号开盘那一天 ， 3个小时把200套房卖完了 ， 那个超过了500公里半径 ， 这只是一个个别现象 。 包括在海南也有几个项目 ， 主要以轻资产为主 ， 大家要知道 ， 河南人在海南买房子 ， 在过去十几年一直是在海南房地产市场的前三位 ， 我们在海南的项目80%以上是河南的消费者 。 除此以外都是500公里半径的消费者 。
第三 ， 我们做中原文化小镇的产品形态为主 ， 所以我去年给大家报告的走出河南的三个扩张原则 ， 轻资产、500公里半径和中原文化小镇的产品形态 ， 未来还是执行这三个原则 。
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【建业的战略期 胡葆森谈2020年总要求建业的战略期】文章来源:观点地产网


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