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收入预期下降，超3成刚需或放弃置业计划

收入预期下降，超3成刚需或放弃置业计划
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尽管我国新冠肺炎疫情防控成效显著,但由于海外疫情形势异常严峻,境外输入压力以及二次爆发风险不断积聚 。 整体来看 ， 本次疫情波及广、时间长、复工慢 ， 对产业经济的冲击不容忽视 。
交通运输、餐饮、住宿、旅游等服务行业是疫情影响的“重灾区” 。 据3月16日国家统计局公布数据显示：1-2月份 ， 社会消费品零售总额同比下降20.5% 。
疫情尤其对抗风险能力较差的中小企业经营产生巨大负面影响 。 清华大学经济管理学院等机构对995家中小企业进行了调查 ， 结果显示34%的企业现金流只能维持1个月开支 ， 33%的企业可以维持2个月 ， 能维持4个月及以上正常开支的企业占比不足15% 。
受新冠肺炎疫情影响 ， 企业停工停产增多 ， 用工减少 ， 就业人数下降 ， 失业率明显上升 。 1月和2月 ， 全国城镇调查失业率分别为5.3%和6.2% ， 环比分别上升0.1和0.9个百分点 。
基于居民收入预期 ， 2020年购房消费或将持续降级 ， 户型小型化趋势也将愈加明显 ， 成交主力或将由110-140平方米降级至90-110平方米 。 相较而言 ， 改善性需求依旧坚挺 ， 中高档产品更易快速去化 ， 三房成交占比有望稳步提升 。 反观核心城市豪宅市场去化前景难言乐观 ， 去化速度或将进一步放缓 。
一季度招聘量锐减 ， 三四线领跌
由于疫情导致的复工难等客观问题 ， 企业短期用工需求势必受到影响 ， 叠加经济增速放缓、企业经营周转困难等多方面因素 ， 迫使企业加强对用工成本的控制 ， 并采取了一系列的应急措施 。 譬如内部的降薪裁员、外部的放缓甚至暂停招工等 。
为了前瞻性地预测疫情影响下未来居民收入预期 ， 我们从招聘网站重点抽取招聘总量和薪资总量两个指标 ， 量化反映企业用工需求以及居民收入变化情况 。
从招聘总量来看 ， 全国招聘岗位数2020年2月、3月连续下滑 ， 本该是招聘旺季的3月 ， 相较1月仍减少了40余万个岗位 ， 相较2019年7月岗位数缩减幅度更是高达27% 。 分能级来看 ， 一线城市招聘总量整体保持平稳 ， 疫情发生后招聘岗位数仍稳中有升 ， 二三线城市用工需求大幅滑坡 ， 尤其是三四线城市 ， 3月招聘岗位数相较2019年6月减少了34.7万个 ， 降幅达36% 。
薪资总量在疫情发生后同样明显回落 ， 2020年3月全国薪资总量相较1月下滑13% ， 相较2019年7月下滑34% ， 其中三线城市下滑最为显著 ， 薪资总量相较去年7月近乎腰斩 。
中间收入群体更具“免疫”效应
从薪酬结构的变化趋势来看 ， 疫情对月薪5千以下低薪以及5万以上高薪群体收入预期影响最大 。 其中 ， 月薪低于5000元的岗位招聘需求明显缩量 ， 2020年3月岗位数较1月下降30% ， 较2019年10月下降35% 。
与此同时 ， 月薪5万以上招聘需求更是显著缩量 ， 2020年3月岗位数较2019年10月下降48% 。 基于平衡企业用工需求以及薪资支出等多方面因素考量 ， 疫情阴霾下企业更可能大幅缩减5万以上高薪岗位招聘需求 ， 有利于快速平衡薪资支出总量以及整体的薪资结构 。
反观 ， 月薪在1-3万元中间收入岗位招聘需求相较旺盛 ， 2020年3月岗位数止跌回升 ， 环比上涨5% ， 较2019年10月仅微降2% 。 主要原因在于中间收入群体大都拥有高学历或者较高的工作技能 ， 短期内很难被替代 ， 乃是优质公司竞相争夺的对象 。 因此 ， 尽管各行业都在缩减用工需求 ， 但优质公司仍不惜投入重金用于人才梯队建设 ， 中间收入群体更具“免疫”效应 。
值得一提的是 ， 重点城市1-3万月薪岗位数量整体跌幅有限 ， 仅2成以上城市跌幅超30% ， 宁波、大连、珠海等多城基本持平 ， 上海、开封等更是不跌反升 ， 显示疫情下中间收入岗招聘需求相较坚挺 。
二房需求继续回落
2017年以来 ， 改善需求动能明显减弱 ， 二线城市四房、三四线城市三房占比增幅皆有放缓的趋势 。 刚需明显退坡 ， 两房占比持续走低 。 其中 ， 一线城市刚需化 ， 成交主力集中在80-90平方米 ， 二线以及三四线城市主力面积段集中在100-140平方米 ， 但占比增幅明显放缓 。 受限于市场购买力透支 ， 户型小型化趋势明显 ， 一线城市90平方米以下、二三线城市100-120平方米三房占比持续提升 。
2019年 ， CRIC重点监测的126个城市三房占比高达53.1% ， 稳居成交主力 ， 四房比重升至18.6%紧随其后 。 但就增速而言 ， 两房占比持续走低 ， 较2017年减少10.4个百分点 。
一线城市迫于高房价压力 ， 总体刚需、刚改需求旺盛 。 2019年 ， 一线城市二房、三房合计占据7成以上的市场份额 ， 其中三房占比达41.52% ， 仍是市场成交主力 。 2017年以来 ， 二房、三房占比皆由升转降 ， 2018年分别增长4.38个百分点和2.31个百分点 ， 但2019年分别下降1.89个百分点和0.61个百分点 。
二线城市改善需求持续释放 ， 三房占比加速增长 ， 但四房占比增幅回落 。 2019年 ， 二线城市成交主力三房比重升至52.3% ， 同比上升4.18个百分点 ， 增幅较2018年增长0.26个百分点；四房占比持续上升 ， 但增幅较2018年减少1.6个百分点 。
三四线城市四房占比提速增长 ， 但三房占比增势趋缓 。 三四线城市改善性需求最为活跃 ， 三房占比长期在50%以上 ， 2019年占比再增0.74个百分点 ， 增幅较2018年减少3.54个百分点 。 四房占比持续提升 ， 且有加速增长的态势 ， 2019年占比增加4.62个百分点 ， 增幅较2018年扩大2.83个百分点 。
一线城市热销户型趋于小型化
在改善需求动能减弱的推动下 ， 100-140平方米面积段产品最为畅销 。 2019年 ， CRIC重点监测的126个城市中100-140平方米产品合计占比近五成 ， 占据绝对成交主力 。 不过 ， 100-140平方米占比增幅明显放缓 ， 2019年占比增长2.33个百分点 ， 增幅较2018年减少7.28个百分点 。
一线城市热销户型面积趋于小型化 。 2019年 ， 一线城市90平方米以下产品占比过半 ， 其中80-90平方米产品持续热销 ， 占比升至26.12% ， 较2017年净增长7.21个百分点 。 反观100平方米以上各面积段产品全线回落 ， 尤其是180平方米以上产品比重大幅下降 ， 较2017年净减少4.6个百分点 ， 小型化成一线城市置业人群新风向 。
二线城市主力面积段100-120平方米占比逐年递增超3个百分点 ， 但次主力面积段120-140平方米占比增幅回落 。 2019年 ， 二线城市成交主力面积段集中在100-140平方米 ， 占比达46.38% 。 其中 ， 100-120平方米产品更受市场欢迎 ， 占比逐年递升超3个百分点 。 120-140平方米产品成交热度下滑 ， 2019年占比提升0.87个百分点 ， 增幅较2018年减少2.74个百分点 。
三四线城市主力面积段100-140平方米占比增势明显放缓 。 三四线城市成交主力面积段集中在100-140平方米 ， 2018年成交占比首次过半 ， 2019年进一步升至54.34% 。 不过 ， 100-140平方米占比增幅明显放缓 ， 2019年占比增长1.52个百分点 ， 增幅较2018年减少8.49个百分点 。
二三线100-120平米比例上升
当前市场整体购房主力需求已由二、三房向三、四房转变 ， 就主力产品三房而言 ， 又以100-140平方米三房最受市场欢迎 。
2019年 ， 一线城市90平方米以下三房成交占比大幅攀升 ， 较2017年净增加4.3个百分点 ， 100-120平方米则持续下跌 ， 较2017年净减少3.61个百分点 ， 整体刚需小型化特征显著；二线城市主力面积段100-120平方米三房占比持续上升 ， 且涨幅进一步扩大 ， 较2017年净增长6.35个百分点 ， 90平方米以下三房则较2017年回落4.22个百分点降幅最大；三四线城市100-120平方米三房比重继续增加 ， 较2017年净增长7.38个百分点 ， 而120平方米以上各面积段成交则有不同程度的回落 ， 尤以120-140平方米三房下滑最为迅速 ， 较2017年净减少5.58个百分点 。
超3成底层刚需将弃购
从置业需求结构影响的调研结果来看 ， 2020年潜在置业客群更为偏好主力三房户型 ， 成交占比有望从2019年53.14%提升至65.53% ， 净增长12.49个百分点 。 反观一房、二房、四房及以上户型销售前景不容乐观 ， 成交占比均有不同程度的回落 。 尤其是一房 ， 暂以5.4个百分点跌幅居首 ， 说明疫情后底层刚需显著退坡 ， 调研数据显示 ， 超3成的刚需准客户或将放弃置业计划 ， 一房销售前景或将更加惨淡 。
二线城市三房最受市场欢迎 ， 成交占比或将进一步提升至65.45% ， 较2019年净增长13.15个百分点 。 而以一房为代表的底层刚需显著预冷 ， 成交跌幅最为明显 ， 较2019年净减少6.56个百分点 。
70-110平方米小户型成交更为活跃 ， 成交占比有望持续提升 ， 较2019年净增长24.9个百分点 。 反观110平方米以上中大户型成交占比或将明显回落 ， 较2019年净减少25.43个百分点 ， 140平方米以上大户型占比更是降至7.22%低位 。
三四线城市改善性需求有所退坡 ， 三房成交占比继续回升 ， 但四房及以上占比明显回落 。 三四线城市三房始终占据最大的市场份额 ， 占比或将继续提升 ， 涨幅多达11.21个百分点 。 其次为四房 ， 占比约19.79% ， 但较2019年明显回落 ， 跌幅达5.2个百分点 。
成交主力或将由110-140平方米降级至90-110平方米 。 其中 ， 90-110平方米户型成交占比有望升至40.31% ， 较2019年净增长17.33个百分点 。 110-140平方米户型成交占比或将跌落至31.99% ， 较2019年净减少12.38个百分点 。
70平米以下刚需弃购最为严重
鉴于中间收入群体收入有望继续走稳 ， 长期来看改善性需求依旧坚挺 ， 中高档产品更易快速去化 。 而在疫情结束后 ， 改善性需求或将快速释放 ， 尤其是三房 ， 仍是市场成交主力 ， 成交占比有望稳步提升 。
反观核心一二线城市高收入群体或将大幅减收 ， 或多或少将对核心城市豪宅市场产生一定负面影响 ， 去化速度或将进一步放缓 。
二三线城市低收入群体大概率将大幅减收 ， 部分群体更将收入停摆 ， 预计二三线城市底层刚需家庭买房贵且难 ， 低档产品去化速度或将显著放缓 ， 一房、两房成交占比或将持续走低 。
值得警惕的是 ， 2020年二三线城市50万以下、70平方米以下产品弃购现象或将最为严重 ， 调研所得超3成的准客户或将放弃置业计划 ， 此类产品去化前景着实不容乐观 。
鉴于底层刚需家庭大都是低收入群体 ， 收入来源单一化 ， 工资性收入往往占据极高的比重 ， 更易受疫情的负面冲击 。 基于未来收入预期下滑 ， 底层刚需家庭购买力难以为继 ， 弃购的可能性自然也将更高 。
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【收入预期下降，超3成刚需或放弃置业计划】文章来源:丁祖昱评楼市


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