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恒大转型与许家印的账本

恒大转型与许家印的账本
恒大转型与许家印的账本
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港股年报季的最后一天 ， 恒大压轴出场了！
在恒大业绩会上 ， 许家印轻松上阵 ， 却给行业带来了重磅信息：
恒大要战略转型了 。
01
成长之路
2017年以前 ， 恒大的战略就是规模第一 ， 靠高负债、高周转、高杠杆和低成本的“三高一低”模式来达到快速增长 ， 并最终在2016年 ， 取代万科 ， 成为房地产行业新的领头羊 。
完成“追赶者”阶段的目标后 ， 许家印在2017年启动恒大的战略转型：转变为低负债、低杠杆、低成本、高周转的“三低一高”偏效益模式 。
【恒大转型与许家印的账本】在规模与效益的抉择上 ， 恒大首次偏向了后者 ， 并把效益作为恒大未来战略发展的最主要目标 。
在经历战略转型后 ， 恒大变的不再激进扩张 ， 但净利润规模却出现了持续暴涨：
?2017年 ， 恒大净利润370.5亿元 ， 同比增长110.3%；
?2018年 ， 恒大净利润722.1亿 ， 同比增长106.4%；
至此 ， 恒大已经成为最赚钱的房企 。
很显然 ， 许家印需要找到新的“奋斗目标” 。
02
战略转型
在2020年恒大业绩发布会上 ， 许家印宣布他的新“奋斗目标”：
“恒大从2020年开始转变发展方式 ， 全面实施‘高增长、控规模、降负债’的发展战略 ， 要用最大的决心、最大的力度 ， 一定要把负债降下来 。 ”
恒大转型与许家印的账本
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不难看出 ， 许家印此次亲自操刀的战略转型 ， 核心不是规模、不是效益 ， 而是稳健 ， 安全的增长 。
过往的实践已经证明恒大是行业敏锐度最高的房企 ， 总是能够在关键时刻捕捉到市场的微妙变化 ， 并最终成为行业机遇的最大受益者之一 。
或许 ， 这一次也不例外！
今年以来 ， 新冠病毒的突然爆发并蔓延全球 ， 对中国乃至全球经济都造成了严重打击 。
早前 ， 国际货币基金组织宣布全球卫生流行病已转变成经济和金融危机 。
危机之下 ， 安全当然第一 。
那么 ， 炸天团来解读下恒大具体是如何做的 。
03
开源：高增长
“高增长” ， 不难理解 ， 就是销售规模的增长 。
在业绩会上 ， 恒大总裁夏海钧透露了2020年两个销售目标：公开的目标是6500亿元 ， 而内部的指标是8000亿元 。
为此 ， 恒大在今年准备了1.32万亿元的货值 。 只要去化率50% ， 就可以完成公开的销售目标 ， 去化率达到60% ， 即可完成内部指标 。
显然 ， 恒大制定的销售目标相当的保守 。
在今年一季度 ， 恒大凭借“网上卖房”销售额大增23%至1465亿 ， 销售回款大增55%至1133亿 ， 均为行业第一 ， 并刷新恒大有史以来一季度销售及回款最高纪录 。
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按照恒大的计划 ， 今后三年都保持均衡的增长 ， 并在2022年突破年销售1万亿的目标 。
04
节流：控规模
所谓控规模指的是控制土地储备规模 ， 实现土地储备负增长 。
事实上 ， 恒大控规模已经不算是新闻了 ， 早在2017年中期业绩会上 ， 恒大总裁夏海钧就表示过恒大的土储规模将以年负增长5%-10%的幅度调整 。
在此之前 ， 恒大对于市场的判断就是土地价值的增长要高过利息的增长 ， 因此大规模的负债扩充土储 。
截至2019年底 ， 恒大不含旧改的土地储备规模为2.93亿平米 ， 相较于2018年底降低了3.3% 。
接下来 ， 恒大总土地储备平均每年要减少3000万平方米左右 ， 到2022年下降至2亿平方米左右 。
在谈到控规模时 ， 现场还发生了有意思的一幕 ， 许家印给投资者算土地账：
“我们的土地储备是1800块钱 ， 包含了精装修的建安成本是3800块钱 ， 我们总成本就是6100块钱 。 即使按照打折后的售价8700块钱 ， 恒大的毛利率也在30% ， 净利润也在10%左右 。
因为面粉（土地储备）已经在口袋里 ， 恒大最起码几年时间可以确保毛利30% ， 净利10% 。 ”
据统计 ， 恒大现有土地储备消化周期是4.5年 ， 换句话说未来4年半恒大卖的房子楼板价基本都在1800元/平米左右 。
05
核心：降负债
去杠杆是近几年政府对房地产行业的整体要求 ， 无论是主动还是被动 ， 房企的降负债之路都已经刻不容缓 。
按照恒大规划 ， 未来三年将实现负债大幅降低 ， 有息负债每年平均下降1500亿 ， 到2022年要把总负债降到4000亿以下 。
而根据许家印在现场算的账 ， 该目标的实现并不困难：“18年、19年 ， 恒大销售回款每年维持在4500亿左右 ， 如果今年实现销售8000亿 ， 回款按7000亿计算 ， 就会增加2500亿的销售回款 。 同时 ， 恒大今年减少土地储备3000万平方米 ， 就等于减少600亿的支出 。 这样一增一减 ， 就一定能实现今年有息负债下降1500亿的目标 。 ”
事实上 ， 房企降负债带来的必然结果就是增厚净利润 。
恒大若每年降低1500亿负债 ， 不仅大幅降低杠杆 ， 还将减少一百多亿的资金成本 ， 相当于每年在净利润上增加一百多亿元 。
06
许家印的转型逻辑
听完恒大的战略转型 ， 什么感受？
炸天团严重怀疑许家印是在开一体两翼的飞机：
高增长意味着土地储备的变现为净利润；控规模意味着土地持有成本变换成了现金流 ， 这不就是降负债的双引擎 ， 最终护航恒大抵达稳健的前方 。
在我们的印象里 ， 降负债早就不是个新鲜话题了 ， 几乎各家房企都在关注自家的负债问题 ， 但是把降负债作为战略转型的核心 ， 恐怕恒大是头一家 。
许家印操刀 ， 到底用意何在？
过去 ， 中国内地房企的增长模式其实很简单 ， 核心就是借银行的钱挣土地升值的利润 ， 用负债的方式完成规模增长 。
这套增长模式应用的前提就是房价不断上涨 ， 因为只有房价上涨 ， 土地才会升值变现 。
但中国的房价不可能无限的上涨 ， 至少在目前看来房价已经在高位徘徊了很久 。 至少自2018年以来 ， 很多城市的房价就停滞了 。
未来 ， 将有越来越多的城市房价进入停滞状态 ， 即既缺乏房价上涨的充足动力 ， 又有防止房价下跌的支撑 ， 房价只能是进行小范围的上下波动 。
当房价一旦长期陷入停滞状态 ， 过往房企习惯套用的增长模式就不成立了 ， 不仅不成立 ， 反倒是更危险了 。
房价不上涨 ， 土地价值的就会被利息不断消耗 ， 从而将企业拖入负债越来越高的恶性循环里 。
恒大此时提出战略转型 ， 降负债的背后实质是要在土地价值被消耗前尽快的实现土地变现 ， 变成实实在在的净利润 ， 确保恒大的绝对安全 。
与此同时 ， 恒大同步在做的就是找到第二增长曲线 。
第二增长曲线是管理学大师查尔斯·汉迪提出的理论 ， 着重强调企业应当在主业增长达到巅峰前 ， 不断探索新业务 ， 实现“第二曲线”的增长 ， 最终实现企业的基业长青 。
目前看来 ， 许家印给恒大找到的第二曲线就是新能源汽车 。
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当前许家印的主要精力也放在了新能源汽车上 ， 并寄希望于恒大新能源汽车业务 ， 在3~5年时间里成为世界规模最大、实力最强的新能源汽车集团 。
以前炸天团并未在意许家印为何对新能源汽车要提出这个3~5年的目标 ， 当看到恒大现有土地储备的去化周期是4.5年时 ， 突然的豁然开朗了 。
这 ， 就对上了 。
责任编辑：程立


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