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『新城』年报观察② | 王晓松新城业绩首秀献出最大诚意 但自降销售目标引发投资者质疑

『新城』年报观察② | 王晓松新城业绩首秀献出最大诚意 但自降销售目标引发投资者质疑
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新城控股(601155,股吧)董事长王晓松
中房报采访人员 付珊珊 | 上海报道
临危受命接下总资产接近5000亿元公司不是一件容易事 。
3月31日 ， 新城控股新任董事长王晓松首次亮相业绩发布会 。 相比几年前 ， 王晓松清瘦不少 。 出席新城控股业绩发布会高层有5位 ， 董事长王晓松坐在中间 ， 右边坐着新任联席总裁曲德君 ， 左边坐着联席总裁梁志诚 。
新城控股原设有3个联席总裁席位 ， 分别由袁伯银、陈德力、梁志诚担任 。 其中袁伯银负责企业内部管理和人力 ， 陈德力负责近年着重发展的商业项目 ， 梁志诚则负责新城传统住宅业务开发 。
但整场业绩发布会没有提及公司近期高层人事变动 。
随着陈德力和袁伯银辞任 ， 公司联席总裁变为梁志诚和曲德君 ， 梁负责住宅 ， 曲负责商业 ， 如此一来 ， 新城双轮驱动的架构似乎更加清晰明确 。
会上 ， 王晓松为新城发展赋予三个关键词：取势、明道、优术 ， 希望新城增量、提质 。
第一次出席业绩发布的王晓松或许不够老练 ， 回答投资者问题少了一些迂回 ， 多了一些质朴 ， 投资者最关心的问题 ， 他都一一作答 。
━━━━销售目标2500亿元：保守还是中性？
2019年 ， 新城完成2708亿元销售额 ， 超额完成年初制定的2700亿元销售目标；但2020年 ， 管理层将公司销售目标降低至2500亿元 ， 这一举动引来众多投资者疑惑 。
虽然前十房企增速都在放缓 ， 但销售目标都还在增长 ， 新城是头部房企中唯一一家降低销售目标的公司 。
对此 ， 王晓松认为今年公司可售货值接近4000亿元 ， 对应2500亿元目标、去化率在60%符合公司以往去化情况 ， “2500亿元目标不算保守 ， 比较中性” 。
王晓松表示 ， 新城可以通过归拢轻资产项目、代建项目 ， 或降低权益比例等多种方式扩大全口径销售额 ， 但这对新城没有意义；新城更多是要加强自身能力 ， 要增量、提质 。 未来 ， 新城希望行业排名稳定在第十名左右 ， 不会为了排名而排名 。
━━━━双轮驱动
2019年 ， 新城商业保持了强劲增长 ， 新开21座吾悦广场 ， 当年实现租金收入40.69亿元 ， 同比增长92.28% 。
王晓松表示 ， 双轮驱动是公司中长期发展战略 ， 即使在市场不好的时候也会依然保持 。
那么未来新城商业是否会超过住宅？在王晓松看来 ， 商业与住宅相辅相成 。
“这也是双轮驱动最核心的目标点 ， 吾悦广场沉淀资金较多但具有持续经营特点 ， 增值价值和利润率较高；住宅很难做到永续经营 ， 更多在赌未来赌市场 ， 利润率属于平稳下滑状态 ， 所以要将商业的优势和住宅劣势结合起来 ， 新城控股将维持住宅和商业比2:1比率 。 ”
同时 ， 王晓松补充道 ， 没有一家企业能扛得住源源不断的资金沉淀 ， 对于吾悦广场 ， 后续也会用资产证券化等方式退出 。
2020年 ， 考虑到疫情对商业地产的冲击 ， 新城将商业板块收入目标定为55亿元 。
━━━━净负债率低至16%
2019年 ， 新城控股净负债率低至16% ， 在2018年本身就不高的49%基础上进一步降低 。
针对16%这个指标王晓松坦言 ， 可能新城的净负债率也不像呈现出来这么低 。 “去年下半年拿地基本停滞 ， 到11月、12月才恢复拿地 ， 2019年整体拿地更少 ， 这是净负债率降低的原因 。 ”
低 ， 有低的好处 ， 这意味着后续新城在融资安排上更灵活 ， 至少金融机构可以安心以低成本借钱给新城 。
同时 ， 王晓松也认为 ， 净负债率太低也不是好事 。 未来随着公司拿地增加 ， 该指标可能会回升一些 。 “未来净负债率会保持在40%-70% ， 看行情以及结合公司本身的一些运营情况 ， 会在区间做一些平衡 。 ”
以下是新城控股2019年业绩发布会上问答摘录：


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