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『标准排名官方帐号』债务“挪腾”留隐患，佳源国际：股价崩盘伤“元气”

作者：李佳
『标准排名官方帐号』债务“挪腾”留隐患，佳源国际：股价崩盘伤“元气”
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3月9日晚间 ， 佳源国际（02768.HK）发布截至2019年12月31日止年度的末期业绩公告 ， 报告期内 ， 公司实现收益160.70亿元 ， 同比增加18%；期内毛利52.42亿元 ， 同比增加16%；核心净利润23.43亿元 ， 同比增加21% 。 2019年全年 ， 佳源国际合同销售金额约人民币288.68亿元 ， 同比上升约43%；销售单价11804元/平方米 ， 同比上升约5% 。
股价闪崩一周年
『标准排名官方帐号』债务“挪腾”留隐患，佳源国际：股价崩盘伤“元气”
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3月10日 ， 佳源国际通过电话会议的形式召开了2019年年度业绩发布会 。 会议中 ， 佳源国际主席沈天晴总结道：“对佳源而言 ， 2019年是刻骨铭心的一年 ， 内外交困 ， 但我们还是取得了非凡的成绩 。 ”
2019年1月17日 ， 佳源国际股价从13.26港元暴跌80.62%至2.52港元的收盘价 ， 公司市值也由300多亿港元缩水至60多亿港元 。 这场“117事件”让佳源国际一时间成为了行业焦点 。
据媒体报道 ， 在2018年克而瑞统计的中国房企销售额榜单中 ， 佳源国际的排名由152位跃升至35位 ， 销售额也由79.2亿元增至875.5亿元 ， 销售增幅达1005% ， 位列增幅榜首位 。
一年内超十倍的销售增幅 ， 引发了市场质疑 。 随后佳源集团声明称 ， 佳源集团与佳源国际主体完全不一致 ， 机构混淆了佳源集团与佳源国际两个统计主体 ， 误将佳源国际2017年的相关数据当作佳源集团的销售数据 。
公开资料显示 ， 佳源集团1995年成立于浙江嘉兴 ， 是一家集房地产开发、电器零售、文化旅游、医疗养老、市政园林等产业为一体的控股集团型企业 。 其房地产开发区域覆盖浙江、江苏、上海、安徽、四川、湖南、广东、广西、云南等省、自治区、直辖市的二十余个城市 ， 开发产品涵盖住宅、商业、酒店等各类物业 ， 累计开发面积近千万平方米 。
而佳源国际是佳源集团旗下唯一的地产业务上市平台 ， 于2016年3月在香港证券交易所主板上市 ， 项目主要集中于华东江浙一带 ， 据悉 ， 上市平台佳源国际只占集团地产业务的20%左右 ， 仍有大量业务并未装入上市公司 。 目前集团开发在售项目约80个 ， 而上市公司里的项目数量只占不到一半的体量 。
即便如此 ， 此次的乌龙事件也给佳源国际带来了沉痛打击 ， 截止3月20日收盘 ， 佳源国际的股价仅为2.92港元/股 ， 再无“往日雄风” 。
2019年佳源国际实现合约销售金额288.68亿元 ， 同比增长43% ， “踩线”完成全年销售目标 。 据悉 ， 佳源国际2020年的销售目标为360亿元 ， 较2019年的销售额增加24.71% 。
然而 ， 根据2020年2月销售简报 ， 今年1—2月份佳源国际控股合约销售金额约23.77亿元 ， 同比减少约18% 。 若要实现今年的销售目标 ， 年内销售压力不小 。
收入增速降至上市以来最低
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佳源国际的收益增速自上市以来正在逐年下滑 ， 其中2016年至2018年佳源国际的收益同比增幅依次为97.7%、87.7%、37.5% ， 公告显示 ， 2019年佳源国际实现收益160.7亿元 ， 同比增幅仅为18.02% ， 成为佳源国际自上市以来的最低业绩增速 。
在佳源国际2019年的收益中 ， 占总收益比例超过95%的物业销售收益同比增加17.11% ， 而物业管理服务业务收益和物业租赁收益则分别同比增加52.6%和174% 。
此外 ， 佳源国际的公司拥有人应占年内溢利的增幅也从2017年开始逐年放缓 ， 该指标在2016年至2018年分别为8.11亿元、13.33亿元（经重列）和17.94亿元 ， 对应的同比增幅依次为188.93%、58.3%、34.67%；2019年 ， 佳源国际的公司拥有人应占年内溢利为20.51亿元 ， 同比下降8.24% ， 这是佳源国际控股自上市以来的首个负增长年份 。
2019年 ， 佳源国际毛利52.42亿元 ， 同比增加16% ， 上市之后 ， 佳源国际的毛利率基本维持在30%~35%之间 ， 从近两年来看 ， 2018年之后的毛利率较其之前的毛利率水平略有下降 。 2019年 ， 佳源国际的毛利率为32.62% ， 较2018年上升约1个百分点 ， 但较2018年之前仍有差距 。
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上市之后佳源国际的存货及预收账款都有显著增长 。 存货方面 ， 佳源国际存货由2015年85.12亿元增长至2019年341.12亿元 ， 增幅约300.8%；预收账款由2015年38.33亿元增长至2019年的186.02亿元 ， 增幅约385.3% 。 佳源国际“存货/平均预收账款”指标近五年里呈现小幅波动状态 。 2017年达到近5年的最高值3.19后逐年下降 ， 2019年降至1.83 ， 同比下降36.5% 。 为近5年的最低值 ， 去化压力缓解 。
在预收账款周转效率方面 ， 2015年后佳源国际的预收账款周转率是逐年上升 ， 由2015年最低值0.49上升至2017年的最大值1.21后开始下降 ， 2019年佳源国际的预收账款周转率降至0.86 ， 降幅25.2%预收账款结转效率下降 。


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