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「秘密」解局 | 中海观察之宏洋秘密

观点地产网 作为旗下三四线城市重要平台 ， 中海宏洋发布了2019年经营业绩 。
3月20日 ， 中国海外宏洋集团有限公司发布截至2019年12月31日止年度的末期业绩公告 。 期内 ， 中海宏洋录得营业额为285.91亿元 ， 较去年上升32.8% ， 毛利及毛利率分别为95.28亿元及33.3% ， 而去年则分别为62.61亿元及29.1% 。
公告指出 ， 报告期内 ， 中海宏洋的经营溢利为80.16亿元 ， 较去年上升54.7% ， 拥有人应占溢利为33.3亿元 ， 比去年上升63% ， 每股基本盈利为97.3仙（2018年为61.5仙） 。
作为中海旗下的三四线区域平台 ， 中海宏洋似乎并不引人关注 。 但事实上 ， 若按照2019年的销售成绩 ， 或者总土地储备量 ， 其在中海都具有非常重要的地位 。
值得一提的是 ， 这一平台 ， 在最新的人事变动中 ， 也迎来新的改变 ， 由过去一段时间的中海董事长兼任变为专人专职 ， 不再由颜建国兼任 ， 转由庄勇负责 ， 或许这也意味着中海宏洋未来也被寄予了更大的期望 。
可以知道的是 ， 在受疫情影响的2020年 ， 中海宏洋依然为自己定下了700亿元的合约销售目标 ， 并且在新购土地储备、竣工入伙面积、新开工面积上均有不同幅度的增长 。 而管理层在投资者会上甚至明确表示 ， 未来派息率虽会向行业看齐 ， 但要兼顾扩张 。 为了扩张 ， 资产负债率可以提高到70% 。
三四线城市平台
2010年 ， 中海完成蚬壳电器的股权收购 ， 这是中海宏洋的前身 。 目前 ， 中海宏洋的定位很清晰 ， 是中海的三四线城市发展平台 ， 这一清晰定位 ， 与当时时代背景息息相关 。
2008年金融危机让房地产蒙上阴影 ， 大批房企经营困难 ， 濒临资金链断裂的风险 ， 但随着四万亿刺激政策的实施 ， 房地产行业复苏 ， 其中 ， 三四线城市的房地产迅速兴起 。
那一年 ， 中海确定了“内生性增长加外延式扩张双线并举”的发展战略 。 外延式扩张就是紧盯有机会的上市公司平台 ， 或者上市公司旗下的地产资产包进行收购 。 而据报道 ， 当时中海策略明确 ， 便是直接并购上市公司 。
在上述背景下 ， 彼时已经开始冲击千亿 ， 并且连续多年为行业利润王的中海 ， 也希望能抓住三四线的波段性机会 。 就这样 ， 它遇上了中海宏洋 。
资料显示 ， 蚬壳电器工业(集团)有限公司是1955年成立的家用电器企业 ， 1984年于香港上市 ， 此后又收购了光大集团旗下光大房地产公司70%的股权 。 2009年 ， 中海地产与蚬壳电器联合宣布重组计划 ， 随后于次年3月成功控股 ， 6月份 ， 蚬壳电器正式更名为"中国海外宏洋" 。
依据分工 ， 中海地产将以一二线城市市场为主 ， 而中海宏洋则以三四线城市为主 ， 尽管中海宏洋原来在北京、广州等一二线城市拥有业务 ， 但该等项目完成后 ， 被要求将不再涉足一二线城市 。
收购完成后 ， 中海的第一场业绩发布会上 ， 时任中海主席的孔庆平亦表示 ， 中海宏洋与中海有定位上的划分 ， 基本上是用区域划分的方式 。
典型的案例是 ， 2016年 ， 中海完成中信并购 ， 当年10月 ， 中海便火速将资产包中的三四线城市项目注入中海宏洋 ， 这也是完成收购后的第一个安排 。
彼时 ， 中海宏洋收购中海附属公司卓美投资的全部股权 。 卓美投资的主要资产是位于中国三线城市的多个住宅项目 ， 初始交易对价为35.16亿元 ， 这些项目多数来自于中信 。
另一方面 ， 在中海公布的2020年寻地计划中 ， 若仔细查看合作城市范围 ， 中海宏洋的范围为三线及以上城市 ， 而其他华东、北方、华南、华北及西部区域 ， 则均为区域内一二线城市 。
高光与暗影
清晰的定位 ， 有效的避开了与母公司的同业竞争 ， 但集中三四线的发展 ， 却也造成中海宏洋过往的高光与暗影 。
据观点地产新媒体了解 ， 2019年 ， 中海宏洋年度合约销售537.33亿元 ， 涉及合约面积合共504.44万平方米 ， 其中合约销售金额占中海全部合约销售份额逾16% ， 合约面积占比约28% 。 在销售排名上 ， 中海宏洋也仅次于华北以及华东区域 ， 是仅有的三个销售过500亿元的区域 。


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