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soho：SOHO中国净利跌三成 “最后的年报”不提私有化

观点地产网 3月25日 ， SOHO中国有限公司发布了2019年度业绩公告 。
或许 ， 这是SOHO中国的最后一份年报 。 此前在3月10日 ， 市场消息传出黑石要溢价私有化SOHO中国 ， 当天股价应声暴涨37%到4.1港元 ， 据称黑石的报价为6港元每股 。 公司后续也承认了双方正在商讨交易 。
“中庸”应该是这份年报最贴切的形容词 ， 2019年出售资产的传闻屡有传出的结果却没有任何大宗资产出售 ， 各项核心财务数据仅有细微的变化 。
公司主席潘石屹仿佛也没有把注意力放在这份年报中 ， 2018年的主席报告足足有4页 ， 潘石屹和股东们语重心长的分享了中国房地产形势 ， SOHO中国的发展理念和目标 。
但在2019年年报中的主席报告却只有2页 ， 简单叙述了整体市场情况与项目情况 ， 并没有提及股东们最关心的私有化问题 ， 甚至全篇年度报告都只字未提 。
净利下跌三成与核心物业出租率下降
据2019年度业绩公告披露 ， SOHO中国在期内实现营业额约人民币18.47亿元 ， 同比增长约11%；毛利15.1亿元 ， 同比增长18%；毛利率82% ， 同比增长7个百分点；净利润13.2亿元 ， 同比减少32.27%；公司权益股东应占净利润约人民币13.31亿元 ， （剔除项目整售产生的非经常性利润后）同比增长约8% 。
在2019年9月30日 ， SOHO中国与卖方达成协议出售总共2,583个地下停车位 ， 初始代价为约人民币7.61亿元 ， 预期将录得毛利润约人民币2.53亿元 。 这是公司在2019年内唯一官方公告披露过的大宗交易 ， 然而该次交易却没并没有体现在今年的报表中 。
此外 ， 由于以50亿元出售凌空SOHO所获的9.87亿元利润被录入了2018年报中 ， 加上2019年SOHO中国并没有进行大宗的资产出售 ， 导致公司的净利润从2018年的19.49亿元下跌超过三成至2019年的13.2亿元 。
SOHO中国的主要业务包括投资房地产开发、物业租赁及物业管理 。 在18.47亿元的营业额中 ， 租金收入占比超过99% ， 达到18.33亿元；出售物业单位的收入仅1433万元 ， 占比不到1% 。
原本以“散售”为主的SOHO中国 ， 在2012年实现营收153.05亿元；净利润106亿元 ， 核心净利润33.4亿元 。 在2012年宣布从“散售”向“自持”物业转型时 ， 或许潘石屹自己也没有想到 ， SOHO中国会在后来摔的那么惨 。
目前 ， SOHO中国在北京、上海拥有9个主要投资物业项目 ， 受到整体写字楼租赁市场走低的影响 ， 公司在2019年年末出租率约为90% ， 去年为96% ， 下滑了6个百分点 。
据戴德梁行的报告指出 ， 由于供应量过剩 ， 一线城市写字楼空置率持续攀升 ， 租金下调明显 。
其中 ， 在去年四季度 ， 北京全市和五大核心商圈写字楼空置率分别为13.5%和7.6% 。 但在整体市场不好的情况下 ， SOHO中国称其成熟项目的平均租金却有所上涨 ， 幅度约5% 。
从表格中可以明显看到 ， 公司的几大主要收入贡献项目的出租率都有不同程度的下跌 ， 总的租金收入受到出租率下降的影响有一定的减少 。
soho：SOHO中国净利跌三成 “最后的年报”不提私有化
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来源：企业公告 观点指数整理SOHO在2019年落成了两座写字楼 ， 一宗是位于北京的丽泽SOHO ， 在12月份竣工 ， 规划总建筑面积约150,324平方米 ， 总可租建筑面积约137,470平方米；另一宗是位于上海的古北SOHO ， 于1月份竣工 ， 项目总建筑面积约146,692平方米 ， 可租建筑面积约为112,176平方米 。
潘石屹对丽泽SOHO给予了极大的期望 ， 称其为公司目前潜力最大的项目之一 ， 是北京市下一步拟重点建设的丽泽商务区的标志性建筑 。
截止2019年末 ， SOHO中国投资物业资产价值约为618.33亿元 ， 本年度的投资物业评估增值约为11.68亿元 。
不派息与私有化
【soho：SOHO中国净利跌三成 “最后的年报”不提私有化 】SOHO中国在2019年就像一家开张的超市 ， 四处张罗着手上的物业项目 。 在6月28日宣布 ， 将推出在北京、上海可售物业共涉及13个项目 ， 金额约78亿元 。


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