金角财经■融资利率连创新低，财报里还有哪些秘密？，龙湖一年卖出2425亿( 二 )
除商场外 ， 着眼于满足新世代人群租住需求的租赁住房“冠寓”已陆续在北京、上海、深圳、杭州、南京、重庆、成都等一线及二线城市开业 ， 目前共计在30多个城市内运营 。 
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截至2019年底 ， 冠寓累计开业房间数量达7.5万间 ， 租金收入11.7亿元 ， 同比增幅150.6% ， 开业超过六个月的房源出租率为87.3% ， 位居集中式长租公寓品牌指数排行榜第一名 。
2019年 ， 龙湖集团物业投资业务不含税租金收入为人民币57.9亿元 ， 较上年增长41.5% 。 商场、租赁住房、其他收入的占比分别为79.0%、20.3%和0.7% 。
债务结构合理 ， 铸就资本护城河
在规模扩张和四大航道协同发展的同时 ， 资金需求成了房企绕不开的难题 。 在2019年资金监管从紧之时 ， 防风险、去杠杆一再被强调 ， 房企在融资渠道、成本年期等维度加速分化 。
龙湖集团则难得的保持着财务上的稳健 。
财报显示 ， 2019年全年 ， 龙湖集团平均借贷成本保持在4.54%的低位 ， 平均贷款年限6.04年 ， 净负债率51.0% 。 相比去年同期保持小幅下降态势 。
龙湖尤其值得高兴的是 ， 合理的债务结构能为长远发展带来支撑 。 目前其在手现金609.5亿元 ， 现金短债比（在手现金除以一年内到期债务）4.38 ， 且2019年龙湖集团的经营性收入有102.3亿 ， 完全覆盖了全部利息支出 。
融资成本等一系列关键指标均维持行业内较高水准的背后 ， 得益于龙湖集团经营成效持续获资本市场认可 。 
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2019年 ， 龙湖集团收获了穆迪上调展望为正面 ， 标普上调评级至BBB ， 成为国内唯一一家获得全部三家国际信用评级机构（标普/穆迪/惠誉）投资级评级的民营房地产企业 。 同时 ， 大公国际（AAA）、中诚信证评（AAA）、新世纪（AAA）展望均为稳定 。
龙湖集团由此成为行业内唯一的境内外全投资级民营房企 ， 其长年期、低票息屡屡刷新业内记录 。
2019年2月 ， 龙湖集团在境内成功发行22亿元公司债 ， 票息介乎于3.99%至4.70%之间 ， 期限介乎于5年至7年；7月 ， 发行20亿元住房租赁专项公司债 ， 票面利率介乎3.90%至4.67%之间 ， 期限介乎于5年至7年；9月 ， 在境外成功发行8.5亿美元10年期投资级优先票据 ， 最终票息3.95% ， 实现负新发行溢价 ， 创近两年民营房企10年期美元债票息新低 。
在这一期间 ， 龙湖集团还于2019年5月被纳入香港恒生中国企业指数成份股 ， 在良好的信用纪录、审慎自律的财务表现、稳健的业务发展方面进一步获得认可 。
进入2020年 ， 龙湖集团的融资优势继续凸显 。 1月6日 ， 龙湖集团成功发行6.5亿美元票据 ， 其中2.5亿美金为7.25年期 ， 票息3.375%；4亿美金为12年期 ， 票息3.85% 。 创下中国民营房企“最长年期”和“最低票息”双纪录 。
此后 ， 又在境内成功发行28亿元公司债券及30亿元住房租赁专项公司债券 ， 票面利率介乎3.55%至4.2%之间 ， 期限介乎于5年至7年 。
优质土储布局 ， 构建长远想象力
资本的支持让龙湖的未来有了充足的弹药 ， 但如何使用是更重要的问题 。
布局的眼光 ， 直接决定了未来的高度 。
截至2019年底 ， 龙湖土储合计6814万平方米 ， 权益面积4742万平方米 ， 业务已遍布京津冀、长三角、粤港澳大湾区、成渝等7个城市群的55个城市 ， 约90%的货量集中在高能级城市和价值区域 。
财报期内 ， 龙湖紧密围绕核心城市群范围内的一二线及热点城市进行布局 ， 首次进入太原、长春、海口、徐州、扬州等11城 ， 新增地块90幅 ， 收购土地储备总建筑面积为1731万平方米 ， 权益面积1273万平方米 ， 平均权益收购成本每平方米6186元 ， 合理的成本结构为后续的盈利增长奠定基础 。 
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2020年 ， 龙湖将针对所布局城市中刚需、改善、商业经营等不同的细分需求 ， 推出212个主力项目 ， 其中65个为全新项目 ， 120个项目将推出新一期新业态产品 。
在产业链上游 ， 龙湖的拿地策略以稳健著称 ， “守住净负债率 ， 不拿地王 ， 不拿高价地……”龙湖集团CEO邵明晓在3月24日召开的业绩说明会上曾如此表示 。 如果通俗来说 ， 就是市场热的时候观望 ， 市场冷的时候下手 。
2020年前两个月 ， 龙湖共计拿下17宗地块 ， 新增收购土地储备总建筑面积为232万平方米 ， 权益面积为178万平方米 。 即便行业面临新的形势 ， 龙湖依然稳步前进中 。
龙湖稳健的步伐带来的回报除了融资成本和现金流 ， 在市值方面体现得更加明显 。
2019年报披露当日 ， 龙湖市值达到1814.37亿元人民币 ， 超过诸多头部房企 。
而截至3月25日收盘 ， 其市值已经突破1966亿元人民币 ， 直逼2000亿关口 。
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