金角财经■融资利率连创新低，财报里还有哪些秘密？，龙湖一年卖出2425亿
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疫情还未完全散去 ， 财报季又已来临 。 在疫情成为财报背景板的当下 ， 房企们的日子过得如何？
3月24日 ， 起家于重庆的龙湖集团公布了2019年财报 。 在外界看来 ， 尽管龙湖并不强求规模 ， 但在财务指标上 ， 其稳健的风格发挥得淋漓尽致 。
2425亿元合同销售额 ， 换来了20.9%的增长率 。 在销售端平稳前进的同时 ， 龙湖始终将财务盘面保持在安全范围内 ， 接连以极低的利息率刷新境外及国内公司债年期成本记录 。
但是 ， 除了收入稳、负债低 ， 龙湖的秘密还不止这些 。
全年2425亿 ， 增长20.9%
2019年的房地产市场 ， 整体呈现一种紧张的局面 。
政策上聚焦房地产金融风险 ， 坚持住房居住属性 ， 不将房地产作为短期刺激经济的手段 ， 因此房地产行业资金定向监管全年保持从紧态势 。 市场上 ， 年初短暂的“小阳春”过后 ， 金九银十辉煌不再 ， 到了年底 ， 突如其来的疫情打破了整个行业的运行路线 ， 房企们平白丢失了约两个月的销售窗口 。
即便如此 ， 优质的房企仍然能逆势上扬 。
2019年 ， 龙湖集团实现合同销售额2425亿元 ， 同比增长20.9% 。 而此前定下的年度目标是2200亿元 ， 现在看来已经是超额完成 。 此外 ， 龙湖集团营业额同比增长了30.4% ， 达到1510.3亿元 。
销售面积以及单价的双双上升 ， 为销售额的大幅增长打下基础 ， 期内 ， 龙湖集团销售总建筑面积1424万平方米 ， 较上年增长15.2%；销售单价人民币17032元/平方米 ， 较上年增长4.9% 。 
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分地域来看 ， 长三角仍是粮仓 ， 签约金额达到823.9亿元 ， 在整体销售金额中占比达到34.0% 。 此外 ， 西部、环渤海、华南及华中片区合同销售额分别为人民币592.0亿元、人民币522.5亿元、人民币263.0亿元及人民币223.6亿元 ， 分别占集团合同销售额的24.4%、21.6%、10.8%及9.2% 。
截至2019年底 ， 龙湖集团已售出但未结算的合同销售额为2535亿元 ， 面积1500万平方米 。 由于房地产行业会计准则的特殊性 ， 已销售未结算金额大部分将在未来一两年内结算为收入 ， 因此在某种程度上可以看作已确定的未来收入 ， 这也为未来股东利润持续稳定增长奠定坚实基础 。
2019年 ， 龙湖集团实现归属于股东的溢利为183.4亿元 ， 减除少数股东权益、评估增值等影响后 ， 核心溢利同比增长21.0%至155.5亿元 。 毛利同比增长28.5%至人民币508.0亿元 ， 毛利率为33.6% 。 核心税后利润率为15.5% ， 核心权益后利润率为10.3% 。
四大航道已见成效
主业之外 ， 目前房企纷纷尝试多元化发展 。 一般来说 ， 房企的多元化分为了两种路线 ， 一种是在房地产相关行业内进行多元化探索 ， 例如住宅开发商跨界商业物业 ， 同时涉足物业管理；另一种则是向与房地产无关的行业进军 。 两种路线各有其代表 ， 但前者 ， 无疑是更为稳妥之举 。
房地产企业立足自身主业 ， 辐射相关产业时 ， 可以通过更少的成本即带动新业务的发展 。 以住宅开发商开辟物业管理战场为例 ， 物业管理与房企传统业务关联程度极高 ， 随着房企规模和建成面积的扩张 ， 物业板块的想象空间也随之一同增长 。
【金角财经■融资利率连创新低，财报里还有哪些秘密？，龙湖一年卖出2425亿】此外 ， 依托地产开发的延伸运营 ， 如商业、教育、物业等 ， 还能够为住宅提供增值 。 龙湖集团的多元化发展基本遵循着这样的逻辑 。 
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龙湖智慧服务是集团旗下的物业板块 ， 2019年新进入45个城市 ， 基本完成一、二线核心城市及三、四线潜力城市的布局 ， 实现营业收入42.8亿元（合并抵消前收入约为50.0亿元） ， 同比实现突破性增长 。
截至2019年底 ， 龙湖智慧服务已在全国118个城市开展专业化的物业服务 ， 合约管理面积达4.28亿平方米 ， 服务业主330余万户 ， 业主满意度连续十一年超过90% 。
除了龙湖智慧服务的高速发展、住宅业务板块的规模跃升 ， 还有物业投资业务的扎实推进 。
目前龙湖集团的投资物业主要为商场 ， 分为三大产品系列：一站体验式购物中心天街系列、社区购物中心星悦荟系列及中高端家居生活购物中心家悦荟系列 。 
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2019年 ， 龙湖集团共有10座新开业商场 ， 全国范围内累计开业商场达39座 ， 已开业商场建筑面积377万平方米 ， 整体出租率98.5% 。 商业租金增长31.9%至47.5亿元 ， 同店增长达到19% 。
通过从空间、场景、内容等方面进行改进 ， 年内开业的成都滨江天街、杭州西溪天街、上海华泾天街等多个商场 ， 取得了出租率接近100%的理想成绩 。
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