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『投资时报』多年自律铸就资本护城河，?龙湖4.54%平均融资成本背后：三大因素助力

2019年 ， 龙湖集团获穆迪上调展望为正面 ， 标普上调评级至BBB ， 实力站稳投资级 。 此外 ， 无论美元票据还是公司债券 ， 龙湖集团屡屡以长年期、低票息刷新业内纪录
『投资时报』多年自律铸就资本护城河，?龙湖4.54%平均融资成本背后：三大因素助力
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左起：龙湖集团CEO邵明晓、董事长吴亚军、CFO赵轶
《投资时报》采访人员苏慧
过去一年的中国房地产市场 ， 既有预期宽松、交投活跃的小阳春 ， 也有资金监管从严后回调的骤冷 。 当蒙眼狂奔的时代一去不返 ， 回归、重塑成为共识 ， 龙湖集团控股有限公司（下称龙湖集团 ， 0960.HK）以其稳扎稳打坚守盘面的作风 ， 向市场献上了一份诚意十足且亮点频出的年度报告 。
2020年3月24日 ， 龙湖集团公布了其2019年年度业绩 。 数据显示 ， 其全年实现合约销售额2425.0亿元 ， 同比增长21% 。 实现营业收入1510.3亿元 ， 同比增长30.4% 。 其中 ， 物业发展收入占比93.2% ， 物业投资收入占比3.8% ， 物业管理及相关服务及其他收入占比3.0% 。
同期 ， 龙湖集团实现归属于股东的净利润为183.4亿元 ， 减除少数股东权益、评估增值等影响后的核心净利润达155.5亿元 ， 同比增长21.0% 。 毛利同比增长28.5%至508.0亿元 ， 毛利率33.6% 。 核心税后利润率为15.5% ， 核心权益后利润率为10.3% 。
与此同时 ， 《投资时报》采访人员注意到 ， 作为业内唯一的境内外全投资级民营房企 ， 龙湖集团一系列指财务标亦维持行业内较高水准 。
2019年 ， 龙湖集团平均融资成本仅为4.54% ， 平均贷款年限为6.04年 。 同期 ， 该公司净负债率达51.0% ， 维持低位；在手现金609.5亿元；一年內到期债务为139.3亿元 ， 占总债务比例为9.5% ， 现金短债比达4.38 ， 流动性充裕 。
华创证券研报显示 ， 龙湖集团平均融资成本4.54%的背后或有三大因素助力 。 其一 ， 该公司善于进行统一的资金把控 ， 在行业加杠杆期间仍能保持净负债率在50%—60%区间；其二 ， 龙湖集团长年期、低票息境内外资本市场融资能力不断增强 ， 并获得了国际长期资本认可；其三 ， 销售和资金双双稳增的态势 ， 也成为龙湖集团业绩的压舱石 。
或正因如此 ， 龙湖集团得以在美元票据及公司债券的年期成本上 ， 不断刷新业内纪录 。
三大业务条线稳步推进
在“房住不炒”的调控主基调下 ， 2019年中国房地产市场持续平稳运行 。 年内 ， 龙湖集团物业发展业务实现营业额1407.9亿元 ， 交付物业总建筑面积1068万平方米 。 全年实现地产开发合同销售2425.0亿元 ， 同比增长20.9% ， 继续稳站行业前十 。
分区域看 ， 长三角、西部、环渤海、华南及华中区域签约金额占比分别为34.0%、24.4%、21.6%、10.8%及9.2% 。 截至2019年底 ， 龙湖集团已售出但未结算的合同销售额为2535亿元 ， 面积1500万平方米 ， 为未来股东利润持续稳定增长奠定坚实基础 。
在土储方面 ， 截至2019年末 ， 龙湖集团土地储备合计达6814万平方米 ， 权益面积4742万平方米 ， 业务已遍布京津冀、长三角、粤港澳大湾区、成渝等7个城市群的55个城市 ， 约90%的货量集中在高能级城市和价值区域 ， 且成本合理 ， 为后续的盈利增长奠定基础 。
与此同时 ， 龙湖集团一如既往坚持稳步投资持有物业的战略 ， 天街、冠寓等物业投资业务扎实推进 。 2019年实现物业投资业务不含税租金收入57.9亿元 ， 同比增长41.5% 。 商场、租赁住房、其他收入的占比分别为79.0%、20.3%和0.7% 。
而作为龙湖品牌最富温情的一环 ， 龙湖智慧服务经过两年多的扩张拓展与系统打磨 ， 除了住宅小区 ， 已陆续进入到商业、写字楼、公寓、养老、产城、医院、学校、公园、航空后勤、交通枢纽乃至智慧城市等综合运营服务领域 ， 涉猎丰富多样的城市生活场景 。
2019年 ， 龙湖智慧服务新进入45个城市 ， 基本完成一、二线核心城市及三、四线潜力城市的布局 ， 实现营业收入42.8亿元（合并抵消前收入约为50.0亿元） ， 同比实现突破性增长 。 此外 ， 通过5年探索实践 ， 龙湖智慧服务2019年全面完成科技系统“智慧服务引擎”的搭建 ， 将各业务场景充分线上化 。
截至2019年底 ， 龙湖智慧服务已在全国118个城市开展专业化的物业服务 ， 合约管理面积达4.28亿平方米 ， 服务业主330余万户 ， 业主满意度连续十一年超过90% 。
平均借贷成本维持4.54%低位
当防风险、去杠杆一再被强调 ， 房企在融资渠道、成本年期等维度加速分化 。 来自《2020中国房地产开发企业500强测评研究报告》的数据显示 ， 在长期偿债能力方面 ， 500强房地产开发企业2019年净负债率均值为96.70% ， 较上年上升6.98个百分点 。 整体来看 ， 房地产开发企业杠杆率小幅上升 。
不过 ， 这对于龙湖集团而言并不是难题 。 比较来看 ， 凭借扎实的盘面和出色的能力 ， 龙湖集团在2019年维持了较好的财务结构 。
期内 ， 龙湖集团平均借贷成本维持在4.54%低位 ， 平均贷款年限6.04年 。 同期净负债率达51.0% ， 在手现金609.5亿元 ， 现金短债比4.38 ， 一系列指标均维持行业内的较高水准 。


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