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「智趣财经社」为什么高分红、降负债的融信市值仅抵一个月销售额？( 二 )


在业内专家看来 ， 以上数据在一定程度上表明 ， 企业可能存在“明股实债”嫌疑 。
「智趣财经社」为什么高分红、降负债的融信市值仅抵一个月销售额？
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“明股实债”表面是股权投资 ， 实质上是债券投资 ， 这种投资方式虽然形式上是以股权的方式投资于标的公司 ， 但本质上却具有刚性兑付的保本约定 。
因此 ， “明股实债”看上去对房地产企业有利 ， 实际上是一种成本较高的融资方式 。
此外 ， 2019年以来 ， 随着债务集中到期 ， 融信频繁发债 ， “借新还旧” 。
“借新还旧”是公司优化债务结构的一部分 ， 用长期债务置换短期债务 。 当前的房企大环境可以說是现金流为王 ， 通过“借新还旧”不失为一种发展策略 。 但从本质来看 ， 依然会增大企业的融资成本 ， 只是延后了债务时间 ， 并非消除债务本身 。 而且融信还要还为此付出了更多的利息支出 。
对融信来说 ， 如今的财务报表虽然已经达标 ， 甚至可以说很好看了 ， 但要能真正降低公司的负债 ， 才有可能产生超额预期 。
02
估值头顶的大山正在消失？
报告期内 ， 融信实现收益514.62亿元 ， 较去年增加49.75% ， 毛利124.75亿元 ， 较去年增加54.68% ， 毛利率24.24%；实现净利润58.93亿元 ， 同比分别增加69.78% ， 净利率11.45% 。
财报显示 ， 营收、毛利润、净利润连续保持增长 ， 主要是由于本年度交付面积大幅增加所致 。
土储方面 ， 截至2019年12月31日 ， 融信中国全国有200个项目 ， 总土储约2700万平方米 。 其中约81%的土地位于一二线城市 ， 土地储备的每平方米平均成本为6897元 。
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融信在核心一二线城市 ， 虽然竞争激烈净利润率低 ， 却也是相对永续的需求 ， 之前权益占比只有53% ， 土储优势不明显 。
业绩会上 ， 管理层表示 ， 去年到现在土地价格一直偏高 ， 所以拿地较少 。 2020年会拿到销售的30-50%.“如果土地市场便宜就多那点 ， 贵就少拿点 ， 更注重利润率和IRR 。 ”
显然 ， 被“地王”所累 ， 如今的融信对待土地俨然多了更多克制和冷静 。
2016年8月17日 ， 融信因拿下“上海静安地王”在江湖中名声鹊起 。
融信以110.1亿的总价击败万科、荣创、葛洲坝等各路土豪 ， 以10万/平米的名义楼板价 ， 创下中国土地成交史上最贵地王记录 。
此后万科入股 ， 融信万科一家一半的股份 。 我们大体算笔账 ， 土地110亿 ， 加上4年的利息就要25亿～30亿 ， 加上各种税、费、建安20亿 ， 成本大概要到160亿 。
假设100%去化 ， 按照新政11.5万每平米的住宅89亿 ， 加上50万一个车位近4亿共计93亿 。 3.3万平米自持 ， 按照融信说法折入账5万一平共计16.5亿 。
总计亏损45~50亿 ， 和万科一家一半大概是22.5~25亿 。
而这只是会计上的亏损 ， 实际上自持沉淀了现金 ， 资金效率低 。
以融信的体量3年沉淀了这么一大笔资金 ， 是个沉重的负担 。
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这个亏损体量直接吃了融信2019年一半的利润 。 以融信的体量影响还是蛮大的 ， 这也是压制融信估值的首要因素 。
对融信来说 ， 前些年缺钱是必然的 ， 所以前三年分红不高 ， 且加上配股 ， 是必然选择 ， 只有活下来才能谈后面的事情 。
所幸 ， 现在这个风险已经开始出清了 。
2020年静安地王入市是好事 ， 资金回笼后又可以周转起来了 。 对融信来说 ， 可能就会面临利润率改善 ， 分红率提高 ， 那时候就是真正的拐点了 。
融信的产品力不错 ， 平均合约售价为每平方米21583元 ， 跟金茂差不多 。 从福建进杭州也能跑到TOP5 ， 与产品力强的绿城、滨江PK也不落下风 ， 综合实力还是看得见 。
2020年压在融信估值上的第一座大山 ， 正在慢慢消失 ， 我们可以期待一下看到融信在报表盈利能力上的提升 ， 期待一下融信中国成为2020年的一匹黑马 。


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