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#防控#疫情防控期间租赁纠纷频现，究竟该如何解决？

“从1月20日至今 ， 商铺连同住房每月得付6万元租金 ， 我天天求房东减免租金 ， 但他们始终不同意 。 ”远在武汉的赵刚（化名）向新京报采访人员表示 。
连日来 ， 新京报采访人员了解发现 ， 在新冠肺炎疫情防控期间 ， 租金纠纷频现 。 除上述商铺租金纠纷外 ， 最多见的是租客因无法返回租住房屋 ， 要求房东减免房租或解除合同；此外 ， 还有一些企业租户因临时管控不能进入租赁的写字楼或小区 ， 从而无法使用所租住的房屋 ， 也易引发相关纠纷 。
疫情能不能作为减免房租或者解除租赁合同的理由呢？与赵刚有类似困扰的人不在少数 。 对此 ， 新京报采访人员进行了多方采访 ， 厘清相关问题 ， 以帮助租客和房东更好地维护权益和化解矛盾 。
案例1：
无法返程 每月仍得掏6万元租金
在北京经营一家商铺的武汉人赵刚 ， 因为新冠肺炎疫情 ， 正陷入租金烦恼中 。
“像往年一样 ， 春节前我们全家就回到武汉老家准备过年 ， 但是没想到因疫情防控封城 ， 我们至今也未能返京 。 ”赵刚向采访人员介绍 ， “一晃两个月过去了 ， 我在北京租用的商铺一直关闭 ， 全家租住的房子也是处于空置状态 ， 每月6万元租金照付 ， 我们天天求房东减免租金 ， 都快把房东惹急了 。 ”
对此 ， 新京报采访人员联系了赵刚的商铺及家庭住房的两位房东 ， 他们也都表示出无奈 。 商铺房东刘明（化名）表示 ， “我这是举全家之力买的商铺 ， 从交付之日起 ， 这套商铺的价格就一直下跌 ， 我每月还靠这些租金去偿还亲戚朋友的借款 。 ”
另一位房东梁科（化名）告诉新京报采访人员 ， 他已经置换了房子 ， 每月还靠租给赵刚这套房子的租金去还房贷 ， 给赵刚减房租 ， 就意味着他得多借钱去还房贷 。 “如果赵刚对此不能接受 ， 那就只能解除合同 。 ”
据了解 ， 目前赵刚与两位房东仍处于僵持之中 ， 未能达成解决方案 。
案例2：
租房用不了而要求解除合同 ， 房东退还押金及部分房租
2月24日 ， 王女士向北京通州法院网上立案平台提交了起诉材料 。
王女士称 ， 2019年12月底 ， 她与房东李女士签订了一份一年期的租赁合同 ， 租房用于客户接待、洽谈 。 但合同仅履行一个月就发生了新冠肺炎疫情 ， 小区实行封闭管理 ， 无法再接待客户 。 双方协商解约未果 ， 故诉至法院要求解除合同 ， 退还押金、剩余房租、电费共计7000余元 。
据立案法官梁联林介绍 ， 充分了解情况后 ， 其与原告王女士取得联系 ， 希望能调解解决 。
“一开始她并不太愿意调解 ， 坚持认为新冠肺炎疫情属于不可抗力 ， 有权要求解除合同 。 ”梁联林介绍 ， 他向王女士分析了当前疫情防控形势、法律性质和后果 ， 并向其介绍了诉讼流程和法律风险 ， 王女士表示愿意承担部分损失、同意诉前调解 。
最终双方达成谅解 ， 房东李女士同意解除合同、退还王女士押金和剩余租金4000余元 ， 双方相互配合办理涉案房屋交接事宜 ， 涉案纠纷终于化解成功 。
释疑：疫情是否属于不可抗力？能否单方解除合同？
上述两个案例中 ， 最受关注的焦点 ， 一是新冠肺炎疫情对于房屋租赁来说是否属于“不可抗力”？二是因疫情原因而解除合同能否受到法律支持？
对此 ， 北京天霜律师事务所张晓黎律师表示 ， “法律规定的‘不可抗力’ ， 是指不能预见、不能避免且不能克服的情况 。 就此次新冠肺炎疫情来看 ， 目前已确定构成不可抗力 。 ”
那么 ， 是否就能因此以不可抗力事由 ， 单方免责解除租赁合同呢？
张晓黎认为 ， 关键要看“不可抗力”是否导致不能实现“合同目的” 。 如果确因不可抗力导致合同不能履行 ， 可以要求解除合同；如果疫情影响尚未达到令“合同目的”不能实现的程度 ， 疫情结束后租赁合同仍可继续履行 ， 那么“合同目的”是可以实现的 ， 承租人则无权以不可抗力为由要求解除合同 。 但是 ， 对于因不可抗力导致合同不能如约完全履行的 ， 承租人可以根据疫情影响的实际情况 ， 要求减少或免除租金 。


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