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『绿城』[房企年报]绿城：2千亿规模有“水分” 酒店资产盈利差

新浪财经上市公司研究院 大眼楼管/肖恩
新浪财经讯 3月23日 ， 绿城中国发布2019年全年业绩 ， 公司在全年结算面积下降、营收增速仅为2.1%的情况录得税前利润增长25.9%、归母净利润增长147.3% ， 这主要得益于其他业务的增长以及合营公司贡献的业绩 。 但公司酒店业务的盈利能力依然堪忧 ， 此外 ， 公司逆势加杠杆拿地 ， 净负债率连续两年上升 ， 公司未来6年轻资产代建业务的展望预期明显要高于总销售面积7%左右的增速 。 公司显然对于自身的经营模式非常有信心 ， 但值得注意的是 ， 公司自身的利润率、资产回报率等一系列盈利指标却并不优秀 。
2千亿规模有“水分” 逆势加杠杆突进
2019年 ， 绿城集团累计取得总合同销售面积约1027万平方米 ， 总合同销售金额约2018亿元 ， 同比增长29% ， 历史上第一次突破两千亿元大关 。 但是在这其中 ， 绿城集团 2019年累计取得投资项目合同销售金额约1354亿元 ， 其中归属于绿城集团的权益金额约为人民币768亿元 ， 权益比例仅56.72% 。
可以说 ， 绿城的两千亿规模还是有些“水分”的 。
一直以来 ， 全口径销售规模指标在行业内影响甚广 ， 最明显的就是销售排名 。 克而瑞数据显示 ， 2019年绿城中国的操盘销售额位列第11位 ， 但全口径销售面积则位列24位 ， 权益销售排名仅31位 。
年报显示 ， 绿城中国2019年新增项目共计54个 ， 总建筑面积约为1236万平方米 ， 超过操盘销售面积 ， 更是大幅超过约522万平方米的全年投资项目合同销售面积 ， 土地储备池子进一步加大 。 总土地成本（收购金额）约人民币691亿元 ， 其中本集团支付的约为人民币523亿元 ， 预计新增可售金额达人民币2057亿元 。
『绿城』[房企年报]绿城：2千亿规模有“水分” 酒店资产盈利差
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近几年 ， 绿城中国的拿地强度有所增加 ， 拿地面积与销售面积之比明显提升 ， 这在一定程度上增加了公司的杠杆率 。 Wind数据显示 ， 公司的资产负债率由2016年的76.84%上升至2019年的79.48% ， 净负债率由2017年的46.4%提升至2019年63.2% 。 截至报告期末 ， 绿城中国的有息负债合计达到955.77亿元 ， 其中短期负债为349.41亿元 ， 占比达到36.56% ， 当前账面银行存款及现金为人民币518.94亿元 。
『绿城』[房企年报]绿城：2千亿规模有“水分” 酒店资产盈利差
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营收增2.1%归母净利润增147%是怎么做到的？
2019年绿城中国取得收入615.93亿元 ， 同比增长2.1% ， 除税前利润为99.53亿元 ， 同比增长25.9% ， 股东应占利润为24.8亿元 ， 同比更是大增147.3% 。
营收增2.1% ， 而归母净利润增147%是怎么做到的？
绿城中国的营收主要还是来自于与物业销售 ， 去年达到55.27亿元 ， 占比88.4% ， 但2019年公司物业销售业务的收入却是同比下降1.34% ， 主要是因为全年转结面积297.05万平方米 ， 较上年的339.31万平方米下降12.5% 。 不过 ， 其他业务均录得同比增长张 ， 物业销售主业却意外地严重拖累了全年的营收增速 。
尽管只有2.1%的营收增速 ， 但凭借着其他较高毛利业务营收的增长 ， 绿城中国的毛利率由22.81%提升至25.39% ， 从而使得公司毛利增长13．% 。 此外 ， 全年合营公司的业绩达到10.03亿元 ， 较2018年3.26亿元大幅增长超过2倍 ， 占全年归母净利润的比重较大 ， 绿城在低权益比例的战略下逐渐开始收到回报 。 再者 ， 因公司收购附属公司公允价值变动导致的递延税项增加 ， 减少当期税务 ， 从而增加了公司的全年利润 。
正如公司管理层在业绩发布会所表达的 ， 未来绿城中国的结算收入增速会逐渐下降 ， 而低权益比的合营及联营项目、轻资产高毛利的代建业务将对利润表产生越来越大的影响 。
不过值得注意的是 ， 绿城中国全年派发股息0.3元 ， 较20.18年的0.23元增长30.43% ， 增速较规模归母净利润高达147.3%的增速有着明显差距 。


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