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「万科」卖一套100万的房子，万科可以赚多少钱？（财报中的秘密）( 二 )


为什么赚到手的钱很重要呢？
【「万科」卖一套100万的房子 ， 万科可以赚多少钱？（财报中的秘密）】大林认识不少搞工程的小老板 ， 给别人盖项目 ， 经常是超过一年都拿不到尾款 。 年底几乎要刷几家银行信用卡 。 这就是赚的是账面利润 ， 不是到手的钱 。
所以 ， 大家不要被纸面富贵给骗了！
二、房地产环境
大林认为 ， 分析公司状况 ， 我们关注市场环境 。 我们在万科的财报中 ， 可以看到其对2019年房地产市场的回顾 。
主要有四点：
1、重点城市销售面积总体保持平稳增长 ， 三四线城市销售面积有所下滑 。 全国商品房销售面积同比微降 。 国家统计局数据 ， 2019年全国商品房销售面积17.16亿平方 ， 同比下降0.1%；销售金额15.97万亿元 ， 同比增长6.5% 。
2、万科公司产期重点观察的14个城市商品住宅批准预售面积同比增长4.2% ， 成交面积同比增长8.8% ， 去化周期约9.7个月 。
（14个城市：北京、上海、深圳、广州、天津、沈阳、杭州、南京、成都、武汉、东莞、佛山、无锡、苏州）
3、房地产新开工面积增速回落 。 全国房地产开发投资13.2万亿 ， 同比增长9.9% 。 土地市场供应和成交面积同比微增 。 中国指数研究院统计 ， 2019年全国300个城市住宅类用地供应建面同比增长4.7% ， 成交建面同比增长7.4% 。
4、行业融资依然受限 。
万科站在地产商的角度 ， 几乎把整个地产行业都捋了一遍 。 若你有房产投资计划 ， 可以参考万科对房市的看法 。
三、万科的小心思
细看财报 ， 大林发现万科的销售集中度非常高 ， 全国分为四大销售区域 ， 但有房地产结算的集中在46个城市 。 万科在地产圈属于保守派 ， 一遇到不利环境 ， 就大喊“活下去” 。 所以 ， 房子扎堆在经济核心区 ， 我们也能理解 。
「万科」卖一套100万的房子，万科可以赚多少钱？（财报中的秘密）
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至于万科卖一套100万的房子 ， 赚我们多少钱 ， 财报也给出了答案 。
一年时间 ， 卖一套100万的房子 ， 万科平均赚13.50万 。
「万科」卖一套100万的房子，万科可以赚多少钱？（财报中的秘密）
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更出乎意料的是万科融资成本也非常低 ， 银行贷款基本是按约定利率上浮-5.88% ， 债券为2.95%-5.35% ， 其他借款为3.62%-6.16% 。 作为一家地产公司 ， 万科的融资成本甚至比一些买房人还低 。
地产公司中 ， 融资成本有明显的梯队：
第一梯队（融资成本在5%以内）：中海、华润、招商、保利、龙湖、金地、万科和金茂
第二梯队（融资成本介乎5-5.5%）：远洋、绿地和绿城
第三梯队（融资成本在5.5%以上）：公司很多 ， 不一一列出了 。
地产行业资金紧张的情况 ， 早在2019年底就出现了 。
面对融资端的收紧 ， 中小型企业发行海外债的规模较往年增长明显 ， 2019年10月份共有13家房企发布接近50亿美元的融资计划 ， 仅11月5日一天之内就有四家上市房企发布海外融资公告 。
「万科」卖一套100万的房子，万科可以赚多少钱？（财报中的秘密）
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融资成本低的公司 ， 在高负债率的状况 ， 生存概率更高 。
四 、疫情影响
疫情对房企产生了不小的冲击 ， 万科也不例外 。 据祝九胜透露 ， 疫情对万科的影响 ， 主要体现在销售、现金流、开工等方面 。
从销售上来说 ， 1月份对万科公司基本没有影响 ， 2-3月的销售同比降低了510亿元 。
祝九胜称“以上这些影响最终就体现在现金流方面 。 销售回款减少 ， 成本增加 ， 并且也给未来1-2年产生了远期的结算压力” 。 不过也有比较乐观的地方 。 目前 ， 南方区域的额来访量已恢复到6成；北方区域恢复到了3成 。
这也就解释了部分房企为什么搞促销活动了！
数据显示 ， 2019年上半年 ， 80家上市房企有息负债规模达6.61万亿 ， 也就是说即使什么都不干 ， 每年的利息支出就有几千亿了 。


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