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「万科」卖一套100万的房子，万科可以赚多少钱？（财报中的秘密）

一、首家大型地产公司财报
2020年3月 ， 各大上市公司开始进入财报发布时间 ， 其中大型地产公司非常引人注目 。 地产巨头万科率先发布了2019年财报 。
早前大林在《200万的房子 ， 首付60万 ， 贷款140万 ， 背后的财务意义是什么？》以“大白话”的方式讲解财务报表中的“三张表”（资产负债表、利润表和现金流量表） 。
下面 ， 我们将以万科地产为例 ， 让大家更加理解商业世界 。 同时 ， 小白读者中关心地产的人不在少数 ， 各位也可以透视地产公司的状况 。
万科财务报表的文字描述部分是这样的：
报告期内 ， 万科实现营业收入3678.9亿元 ， 同比增长23.6% ， 增速与去年相比基本持平；实现净利润551.3 亿元 ， 同比增长11.9%；实现权益净利润 388.7 亿元 ， 同比增长15.1% 。 相较于去年同期 ， 净利润及权益净利润的增速至少下滑了5个百分点 。
2019年实现营收3679亿元 ， 净利润389亿元 ， 同比分别增长24%和15%;销售金额6308亿元 ， 已售未结合同金额约6091亿元 ， 较2018年末增长15%;经营性现金净流入457亿元 ， 经营性现金流连续11年为正 。
……
对于财经小白而言 ， 或许看不大懂 ， 但“感觉”不错！
我们回顾一下“三张财务报表”的内容：
资产负债表：资产=负债+所有者权益
利润表：收入-成本费用=利润
现金流量表：现金的增减 ， 及根据其用途划分为经营、投资及融资三类活动 。
具体到万科地产（2019年财报）：
资产负债表：1.73万亿=1.46万亿+2706亿
利润表：3679亿-2943亿-……=389亿元（净利润）
现金流量表：
经营活动产生的现金流量净额：456.9亿
投资活动产生的现金流量净额：-286.3亿
筹资活动产生的现金流量净额：-333.4亿
大林在早前的文章中提到 ， 好公司的特征是：
1、资产负债率低
2、总资产收益率高
3、净资产收益率高
「万科」卖一套100万的房子，万科可以赚多少钱？（财报中的秘密）
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万科不像典型的优质公司 ， 因为它的资产负债率非常高 ， 已为84.36% 。 当然 ， 这也是我们房地产公司的常见状况 。
有人不理解资产负债率的意义 。
其实非常简单 ， 你可以理解为自己兜里有100元 ， 但84.36元都是借的 ， 年底要还 。 当然 ， 现实中的还款日期比较多样 ， 有一年内要还的 ， 有几年后要还的 。
至于总资产净利润率可以理解为 ， 你拿着兜里的100元做生意 ， 一年能赚3.38元 。
有人可能觉得 ， 拿100元才赚3.38元 ， 这样也太低了 ， 还不如存银行或买理财产品 。
然而 ， 各位不要忘了 ， 万科作为企业能借很多钱 ， 兜里100元中的84.36元都是借的 ， 只有15.64元是自己的钱 。 所以 ， 你若拿着15.64元 ， 用一年时间赚取3.38元 ， 净资产收益率就是22.47% 。
这么一算 ， 大家应该能区分“总资产收益率”和“净资产收益率”了 。
现实生活中 ， 我们身边的朋友喜欢用信用卡套现 ， 然后拿着这笔钱去做生意 ， 或者对外“放贷” ， 这都无形中加大了自己的资产负债率 。 部分赚到利润的人还会向身边朋友炫耀自己的理财能力 。 然而 ， 这也无形中增加了风险 ， 而且可控性低 。
与此同时 ， 大林有必要给大家解释一下 ， 经营活动现金流的重要性 。 经营活动现金流是企业经营产生的 ， 简单理解就是自己靠生意赚钱 。 投资和筹资活动产生的现金流就是借钱融资或者变卖资产的现金流 ， 这就无关生意了 。
现实中 ， 有不少老板 ， 自己生意不咋样 ， 年年亏损 ， 但撑了好多年不破产 ， 关键在于融资能力强 ， 或者及时卖资产还钱 。
在2019年 ， 万科能获得456.9亿的经营活动现金流 ， 说明它是真正的干活 ， 且自己的生意能赚取到手的钱 。


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