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「新产业」土地新政或引爆新基建新产业 中国城市格局迎变( 二 )


胡刚说 ， 从空间布局来说 ， 这些新项目、重点项目 ， 很多都是在中心城市、大城市周边 ， 而大城市土地指标紧张 ， 因此 ， 土地审批权下放到省里 ， 有利于省域范围内土地指标的优化利用 。
厦门大学经济学系副教授丁长发也认为 ， 此举有利于土地资源的优化配置 。 通过省域内的优化配置 ， 一方面可以让经济发展更好的城市获得更多用地指标 ， 而对一些经济发展一般的中小城市 ， 可以通过出让土地指标获得资金 ， 加快补足公共服务短板 ， 进而促进区域之间的均衡发展 。
利好强省会、中心城市
在优化配置的同时 ， 土地的比较优势和价值也可以得到充分发挥 。
对一个城市来说 ， 土地应该用在最能发挥其价值的地方 。 每个城市和地区的定位不同 ， 一二线城市可以创造更多的二产和三产的就业岗位和产值 ， 这也是中心城市的使命所在 。
而对于三四线城市、中小城市和广大农村来说 ， 重点还是要搞好粮食生产、旅游等方面 ， 二产和三产应该围绕农产品(000061,股吧)加工、旅游等具有优势和自身资源禀赋的产业 。 在土地利用上 ， 这些中小城市也应该尽量改变粗放式的发展模式 ， 实现集约化的发展 。
厦门市房地产中介行业协会副会长王崎说 ， 像北上广深这些一线城市和厦门、南京这些二线热点城市 ， 它们发展农业的附加值本就不高 ， 还不如在不同城市之间进行合理分工 ， 让这些地方努力发展好城市经济 ， 让以农业为主的地方努力发展好农业 。
不过 ， 在中原地产首席市场分析师张大伟看来 ， 土地指标都是土地利用总体规划已经确定好的 。 真正有利于土地向大城市集聚的政策是近几年出台的“人地挂钩”政策 。
其中 ， 2016年12月召开的中央经济工作会议明确要求落实人地挂钩政策 ， 根据人口流动情况分配建设用地指标 。 要落实地方政府主体责任 ， 房地产价格上涨压力大的城市要合理增加土地供应 ， 提高住宅用地比例 ， 盘活城市闲置和低效用地 。
去年4月 ， 国家发展改革委印发的《2019年新型城镇化建设重点任务》也提出 ， 要全面落实城镇建设用地增加规模与吸纳农业转移人口落户数量挂钩政策 ， 在安排各地区城镇新增建设用地规模时 ， 进一步增加上年度农业转移人口落户数量的权重 ， 探索落户城镇的农村贫困人口在原籍宅基地复垦腾退的建设用地指标由输入地使用 。
但即便如此 ， 土地审批权的下放对大城市发展仍有重大意义 。 由于在实际操作中 ， 中心城市要在特定地段获得建设用地 ， 往往需要依赖城乡建设用地增减挂钩机制 ， 即农村对宅基地等进行复垦以形成新的耕地、城市郊区占用耕地 。 此类工作因为涉及耕地占用 ， 审批程序比较复杂 。
而此次《决定》中 ， 对在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围外 ， 将永久基本农田以外的农用地转为建设用地的 ， 国务院授权各省、自治区、直辖市人民政府批准 。 这里面 ， 农村宅基地是一大重点 。
全国政协经济委员会副主任杨伟民曾有这样一个表述：目前农村空置宅基地3000万亩 ， 相当于城市建成区总面积37% 。 因为我国城市当中居住用地一般占城市建成区30%左右 ， 空置宅基地就比现有城市当中所有的住宅用地总量都要多 ， 这是一种资源的极大浪费 。 若拿出一小部分转到城市就可以大幅度降低地价 。
此前2017年 ， 原国土部、住建部曾联合发布了《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》 ， 有13个城市纳入试点 ， 分别是北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都 。
广东2018年出台了《广东省全面推进拆旧复垦促进美丽乡村建设工作方案（试行）》 。 由此实现复垦指标省域范围内流转 ， 突破了之前不得跨县区流转的限制 。 这意味着粤东西北地区的复垦指标可以流转到珠三角地区使用 。


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