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「越秀」高增长高盈利低负债 越秀地产实现“不可能三角”

「越秀」高增长高盈利低负债 越秀地产实现“不可能三角”
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副董事长、执行董事兼总经理林峰(左）董事长兼执行董事林昭远(中）财务总监兼执行董事陈静(右）
文/古月
“从数据来看,我是比较满意的 ， 尤其是核心净利润的增长 。 ”3月10日 ， 越秀地产通过电话会议的形式举行2019年业绩发布会 ， 正在电话那端作全年报告的董事长林昭远 ， 言语中透露出喜悦 。
过去一年 ， 越秀地产实现合约销售金额约为721.1亿元 ， 超额完成全年目标；核心净利润约为35.1亿元 ， 同比上升24.8%；平均借贷成本4.93% ， 净负债率74% ， 均低于行业平均水平；截至年底 ， 公司持有现金约301.9亿元 ， 现金短债比达4.2 ， 短期还债能力极强 。
克而瑞发布研报表示 ， 越秀地产是次核心净利润增长普遍超券商预期8-20% ， 相信作为少数债券得到投资评级的中小规模房企, 公司股价亦会得到进一步的认可 。 兴业证券(601377,股吧)发布研报维持越秀地产的“买入”评级 ， 其称2019年广州地铁入股越秀 ， 双方年内已合作落地3个轨交物业项目 ， 总货值700亿元 。 随着双方合作项目数量持续增长 ， 将为未来越秀业绩稳步释放提供基础 。
业绩会上 ， 越秀地产将2020年合约销售目标定在802亿元 ， 增幅11.21% 。 林昭远告诉时代周报采访人员 ， 802亿元的目标 ， 已经综合考虑到疫情的影响 。 “另外在投资上 ， 公司总体的原则是保持合理的投资强度 ， 保现金流 ， 保杠杆 ， 更好地把握住增储的机会 ， 获取优质土地 。 ”林昭远续称 。
里子和面子
如果说规模是房企的面子 ， 那么利润便是房企的里子 ， 是根本 。 有业内人士提出 ， 今年行业一定会关注利润排行榜 ， 多过于规模排行榜 。 因为核心净利润能最好地体现一个企业为客户创造价值的质量 ， 是客户用钞票投票的结果 ， 最真实 。
数据显示 ， 2019年 ， 越秀地产毛利由83.93亿元增至131.17亿元 ， 毛利率约为34.2% ， 同比上升2.4%；股东应占利润约为34.8亿元 ， 同比上升27.7%；核心净利润约为35.1亿元 ， 同比上升24.8% 。
“从数据来看我是比较满意的 ， 特别是在核心净利润上 ， 增长了近25% 。 ”林昭远在业绩会称 。 克而瑞也指出 ， 越秀地产是次核心净利润增长普遍超券商预期8-20% 。
高利润背后 ， 则是因为越秀地产超前的土地储备战略 。 2019年 ， 越秀地产通过“轨交+物业”模式、“集团孵化-地产购买”、国企合作、城市更新、产业勾地、公开市场招拍挂等多元化、特色化方式 ， 以较低的溢价率在广州、深圳、杭州、苏州、成都等11个城市新增27幅土地 ， 按权益计算建筑面积为521万平方米 。 截至年末 ， 公司总土地储备为2387万平米 ， 同比增长23% 。 其中九成均分布在一二线城市 ， 大湾区土地储备占比为51.7% 。
优质的土地储备 ， 为越秀地产的高质量发展提供了“弹药” 。 2019年 ， 越秀地产在大湾区累计实现合同销售金额421.4亿元 ， 约占公司全年销售的58.5% 。 其中 ， 广州市的合同销售金额达到约366亿元 ， 同比上升21.2% 。 此外 ， “轨交+物业”模式的成功实施 ， 也大大提升了越秀地产优质土地项目的获取能力 。 截至目前 ， 这一模式已为越秀地产增加土储315万平方米 ， 约占公司总土地储备的13.2% 。 2019年 ， 越秀轨交物业项目实现合同销售金额50.8亿元 ， 约占公司全年销售的7% 。
林昭远在业绩会上表示 ， “轨交+物业”模式的成功落地 ， 不仅让广州地铁成为公司的战略性股东 ， 也使公司增加了315万平方米的土储 ， 这种模式应该会成为公司未来发展的一个重要模式 。
兴业证券认为 ， 随着广州地铁更多新建站点落成 ， 预计与越秀地产合作项目数量会持续增长 ， 成为越秀未来每年稳定的销售贡献部分 。 另外越秀还有150万平米旧改项目存量 。 综合计算 ， 公司的待结转货值高达886亿元 ， 为未来业绩稳步释放提供了基础 。 兴业预计 ， 越秀2020和2021年的核心净利润将分别达44、55 亿元 ， 分别同比增长26%、23% 。


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