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【经济日报-中国经济网】楼市要崩了？小心别被忽悠了

经济日报-中国经济网讯 在新冠肺炎疫情冲击下 ， 今年开年的房地产市场出现“断崖式”下跌 ， 无论是房地产开发投资金额、商品房销售面积还是销售金额都大幅下滑 ， 一些城市甚至出现了零成交的现象 ， 房企破产数量同比上升 。 基于此 ， 关于中国楼市即将崩盘的言论再次活跃起来 。 可以确定的是 ， 疫情对于楼市的影响是暂时的 ， 随着中国经济的稳定增长和楼市调控长效机制的不断健全 ， 长期来看中国楼市仍将保持稳健 。
先看短期 ， 受疫情影响 ， 房地产行业和房企暂时出现了线下销售停滞、现金流下滑、债务集中到期、复工缓慢等困难 。 为了应对疫情影响 ， 各地政府紧急出手 ， 防范楼市风险 ， 帮助房企渡过难关 。 一方面 ， 积极为企业解困 ， 涉及支持企业复工 ， 放宽预售条件 ， 缓解房企拿地投资压力等；另一方面 ， 提振需求维稳楼市 ， 包括购房补贴、税费减免、调降首付比例等 。
从国家统计局公布的最新数据也可以看出 ， 疫情之下主要城市房价依然保持了相对稳定 。 2月份 ， 4个一线城市新建商品住宅销售价格环比持平 ， 二手住宅销售价格环比上涨0.2% 。 31个二线城市新建商品住宅销售价格环比微涨0.1% ， 涨幅比上月回落0.1个百分点 ， 二手住宅销售价格环比持平 ， 与上月相同 。 35个三线城市新建商品住宅销售价格环比微涨0.1% ， 涨幅比上月回落0.3个百分点 。
在需求端 ， 贝壳研究院调查发现 ， 消费者购房意愿受疫情影响不大 ， 仅有8.5%的受访者表示受疫情影响取消买房计划 ， 绝大部分有购房计划的消费者只是推迟或观望 ， 消费者的购房意愿并没有受到较大冲击 。 2月17日至23日 ， 重点18城市链家新增客源量恢复已经至去年12月周均水平的70% ， 在各地逐步复工与各地利好政策的支持下 ， 预计疫情结束后需求会有一波集中释放 。
疫情可能导致未来各城市供需出现短期改变 ， 但不会改变长期供需趋势 。 从长远来看 ， 房地产市场走向主要受金融、土地和人口三大因素影响 。 可以参考人们最常提及的90年代日本楼市崩盘案例 ， 当时日本经济长期低速增长、城市化进程接近尾声、适龄购房人口数量接近见顶 。 1991年以后日本经济年均仅1%左右的增长 ， 老龄化严重 ， 人口抚养比大幅上升 。 1990年日本城市化率已经高达77.4%；1996年以后 ， 20至50岁适龄购房人口数量大幅快速下降 。
反观中国 ， 城镇化率仍有较大提升空间 。 城镇化率通常用市人口和镇驻地聚集区人口占全部人口的百分比来表示 ， 用于反映人口向城市聚集的过程和聚集程度 。 国家统计局近日发布的2019年国民经济和社会发展统计公报显示 ， 2019年年末全国大陆总人口140005万人 ， 其中城镇常住人口84843万人 ， 占总人口比重为60.6% 。 与发达国家普遍75%以上的城镇化率相比 ， 我国还有15%的发展空间 。 这意味着 ， 我国仍有约2亿的城镇人口增量 ， 这都是潜在的购房需求 。
同时 ， 中国经济虽然已经进入新常态 ， 从高速增长步入中高速增长 ， 但是经济增速仍然在全球名列前茅 ， 居民收入还会继续增加 ， 购买力不会消失 。 尽管全国大范围、大幅度地调控 ， 但市场仍然保持增长态势 。 2019年全年住宅成交总面积18.9亿方 ， 较2016年增加2% 。
此外 ， 中国楼市调控长期以来积累的制度和经验优势也给楼市稳定提供了重要保障 。 2019年底 ， 中央经济工作会议再次确定 ， 要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位 ， 全面落实因城施策 ， 稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制 ， 促进房地产市场平稳健康发展 。 在房住不炒、因城施策和稳地价、稳房价、稳预期目标三大指导思想的引领下 ， 近年来 ， 我国房地产调控长效机制逐步完善 ， 楼市调控政策指向性明确 ， 投机性需求已经基本从楼市撤离 ， 全国降温城市不断增多 ， 在商品房总体成交量依然上行的行业背景下 ， 房价整体上涨态势得到有效控制 ， 保证了楼市的平稳运行 。
【【经济日报-中国经济网】楼市要崩了？小心别被忽悠了】初步测算 ， 2月份 ， 一线城市新建商品住宅销售价格涨幅比上月回落0.3个百分点；二手住宅销售价格涨幅与上月相同 。 二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格涨幅比上月分别回落0.7和0.4个百分点 ， 均连续10个月回落 。 三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格涨幅比上月分别回落0.5和0.4个百分点 ， 均连续11个月相同或回落 。 随着房地产调控制度的不断成熟 ， 我们有理由相信未来较长一段时间楼市不会出现大起大落 。 （经济日报采访人员 王轶辰）


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