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「LPR」本月起房贷利率重签 二选一谁更优？

_原题：本月起房贷利率重签 二选一谁更优？
一批新规3月起施行·房贷利率：商业房贷利率调整 借款人可“二选一”
“房贷一族”可选择固定利率或挂钩LPR；公积金贷款暂时不变；转换工作将于8月底前完成
固定利率 ， 还是挂钩LPR（贷款市场报价利率）——3月1日起 ， “房贷一族”可以重签贷款合同置换房贷利率 。
根据央行公告 ， 自今年3月1日起 ， 重新调整存量房贷利率 ， 存量浮动利率贷款客户可以有两个选择 ， 原则上转换工作应于今年8月底前完成 。 目前 ， 已有至少24家主要银行发布了相关公告 ， 多家银行称还将陆续发送“一对一”短信 。 「LPR」本月起房贷利率重签 二选一谁更优？
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对于转换方案“二选一”哪个更省钱？新京报采访人员简单算了一笔账 ， 以贷款100万、等额本息还款、原合同期限30年、现执行1.1倍利率（即5.39%）为例 ， 假设2020年12月LPR报价降至4.7% ， 挂钩LPR后月供可减少约62元 。
对此 ， 专家认为 ， 对于用户来说 ， 固定利率长期确定 ， 无法享受利率下行的红利 ， 但同样可在利率上行时避免成本上升 。
哪些人可以重签房贷利率？
需要满足三个条件 ， 公积金贷款不包括在内
根据央行公告 ， 可转换的贷款要同时满足几个要素：一是2020年1月1日前已发放的 ， 或者已签订合同但未发放的贷款；二是参考的是贷款基准利率定价；三是浮动利率 。
需要注意的是 ， 公积金个人住房贷款不包括在内 ， 如果是商贷和公积金的混合贷 ， 只转商贷部分 ， 公积金贷款部分仍按照原合同执行 。
满足条件的“房贷一族”可以有两个选择：固定利率或随LPR调整 。 也就是说 ， 可将原合同基于“央行基准利率”的定价转换为固定利率或者LPR 。 其中 ， 选择挂钩LPR的话 ， 未来房贷利率将根据LPR利率报价而上下浮动 。
此次转换时间自2020年3月1日开始 ， 原则上于2020年8月31日前完成 。 对于存在共同借款人的贷款 ， 需要共同确认定价基准变更 。 借款人只有一次选择权 ， 转换之后不能再次转换 。 「LPR」本月起房贷利率重签 二选一谁更优？
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选择LPR ， 每月还款额都会变？
周期最短可选一年 ， 根据前一个月LPR报价计算
实际上 ， 这是利率市场化改革的重要一步 。 LPR是由具有代表性的18家报价行 ， 在央行给出一个利率基础上 ， 对本行最优质客户的贷款利率报价 。 相比贷款基准利率 ， LPR的市场化程度更高 ， 更能反映市场供求的变化情况 。
【「LPR」本月起房贷利率重签 二选一谁更优？】LPR每月20日报价一次 ， 但选择挂钩LPR后 ， 并非每月还款额都会变化 。 根据央行规定 ， 借贷双方可重新约定定价周期和定价日 ， 重定价周期最短为一年 。 假设用户贷款发放日是2019年11月1日 ， 定价周期是一年 ， 顺延一年后的2020年11月1日为重定价日 。 本次转换时 ， 仍可选择每年11月1日为重定价日 ， 也可选择每年1月1日 ， 后者是目前多数存量商业性个人住房贷款的选择 。
LPR分“1年期”和“5年期以上” ， 由于个人房贷期限多在5年以上 ， 用户选定后只需留意重定价日前一个月的5年期以上LPR报价就可以 ， 它决定了之后一年的月供是多少 。
两种方案有多大区别？
选择挂钩LPR ， 未来会面临利率波动
选择固定利率 ， 也就是房贷利率水平在合同剩余期限内不变 。 采访人员咨询多家银行了解到 ， 为了平稳过渡 ， 转换时会延续此前利率水平 。 假设用户原来享受9折优惠 ， 利率为：基准利率4.9%×0.9=4.41% ， 新合同还可以协定为4.41% 。
如果选择挂钩LPR ， 未来会面临利率波动 。 银行称 ， 转换时点利率仍不变 ， 变的是背后的计算逻辑 。 仍以现有贷款利率4.41%为例 ， 之前用户获得利率取决于央行基准利率有无变化 。 转换后取决于LPR报价 ， 计算逻辑改为LPR+（-）固定点差 。 这一例子中的固定点差为0.39% ， 是根据央行规定的2019年12月LPR报价4.8%-现行利率4.41%得出 。
不论未来LPR升或降 ， 用户获得利率都是LPR-0.39% 。 如果现行利率高于2019年12月LPR报价4.8% ， 则向上加点 。
LPR每调整5个基点 ， 对百万贷款月供影响约30元
采访人员算了一笔账 ， 假如用户贷款100万 ， 等额本息还款 ， 原合同期限30年 ， 剩余20年 ， 执行利率上浮10% ， 即利率为4.9%×（1+10%）=5.39% ， 月供为5609.07元 。
此外 ， 以用户贷款100万 ， 等额本息还款 ， 原合同期限30年 ， 剩余25年 ， 执行利率为基准利率9折计算 ， 其房贷利率为4.9%×0.9=4.41% ， 由于现行利率低于2019年12月LPR ， 执行的利率将调整为LPR-0.39% 。 调整后 ， 月供为4954.59元 ， 比现在减少约58.93元 。
LPR变化对月供具体影响有多大？中原地产首席分析师张大伟称 ， 不论现在利率是7折优惠、9折优惠 ， 还是上浮1.1倍 ， 在转换时点 ， 银行都会通过LPR加减点延续前期利率 。 之后要关注重定价日前一个月的LPR报价 ， LPR每调整5个基点 ， 对百万贷款月供影响约30元 。
采访人员梳理注意到 ， 自2019年8月LPR新形成机制改革以来 ， 已报价7次 ， 其中和多数房贷期限对应的5年期以上LPR有过2次“降价” ， 一次是去年11月 ， 一次是今年2月 ， 均下降5个基点 。
LPR“降价”是未来趋势吗？
专家：LPR大概率下行 ， 但下降幅度有待观察「LPR」本月起房贷利率重签 二选一谁更优？
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从中长期看 ， 不少业内人士认为“LPR加减点”方案有更大机会享受利率红利 。
诸葛找房副总裁苑承建分析称 ， 对于用户来说 ， 固定利率长期确定 ， 无法享受利率下行的红利 ， 但同样可在利率上行时避免成本上升 。 以LPR为定价基准加点的方式对用户来说是随行就市 ， 可以享受利率下行带来的还款金额降低 ， 但同样在利率上行时还款金额也要随之增加 。
由于LPR除了关系房贷利率 ， 也是银行给企业发放贷款的“锚” ， 现阶段要给实体融资降成本 ， 所以LPR趋势为下行 。 “就当前利率市场环境来说 ， LPR大概率还要下行 ， 选择LPR为定价基准加点的方案可能是更加稳妥且主流的方案 。 ”苑承建表示 。
但未来中长期LPR的下降步速和幅度还有待观察 。 央行在最新发布的货币政策执行报告中强调 ， 坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位 ， 按照“因城施策”的基本原则 ， 加快建立房地产金融长效管理机制 ， 不将房地产作为短期刺激经济的手段 。 业内人士提醒 ， LPR并不会一直下跌或一直上涨 ， 其下滑幅度或有限 。 银行也称 ， 不会跟客户打包票说LPR肯定会一直降以及降多少 ， 还是由客户自己选择方案 。


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