人均GDP六万美元时，我们将住什么样的房子？

冯仑风马牛今天和大家聊一聊未来的房地产。我们知道，小孩子想了解自己未来会是什么样，看大人怎么过的就知道了。同样的道理，我们国家的人均 GDP 是 1 万美金，而地球上的发达地区，人均 GDP 超过 6 万美金。我们去研究人均 GDP 在 1 万到 6 万美金之间的这些地方的房地产是什么样的，就能大致了解我们的房地产在未来可以有哪些发展趋势。人均 GDP 在 6 万美金左右的地方，居住环境是什么样的呢？以日本为例。在日本，空调是没有声音的。而我们呢，家里装了空调，晚上安静下来时，空调声音就显得很大。日本的空调不仅没有声音，而且，风是让人感觉不到的。另外，空气是干净的，身处这样的环境，人的呼吸没有压力。现在日本最高级的公寓里面，对空气有绝对的要求。当然了，大家都知道，所有的好日子都是很贵的。日本高级公寓里使用的这种空调，我们有一个项目，想从日本进口到中国，价格非常高。所以，未来要实现这个层面的“好生活” ，的确还要再熬一段时间。

《欢乐颂》｜好日子都很贵之前在人均 GDP 3 万美金的时候，他们有一个标准，叫“绿色建筑” ，对空气、对环境，有一个标准。几年前，在人均 GDP 接近 6 万美金时，美国又提出一个新的标准，叫“WELL 健康建筑标准” ，这个健康居住的标准非常复杂，有七大类指标，具体的指标 116 项。如果把这个系统引入到中国来，现在还有一点超前，但是至少有几项现在能够做了。比如说，刚才讲的空气是一项，还有一项是光。健康的光，见亮不见灯。在自然的条件下，白天是因为有太阳，但是我们的眼睛不会去盯着看太阳。如果一睁眼就盯着太阳，眼睛就可能受伤。光是决定一个空间的环境健康不健康的非常重要的因素。人均 GDP 到 6 万美金的时候，就要反复地去设计，设计师会针对白天、晚上不同的情境，进行专门的设计。当然，还有很多其它的指标，包括声音、精神、健身，等等，这都是健康居住的指标。总之，他们做了一套模型，就是在什么样的房子里居住，两口子吵架少？如果你居住的环境里每天都有噪音，心情肯定不好，两口子吵架就多，隔壁老王就有可能趁机而入。经过多年的观察、研究，他们发现，如果居住的环境都符合这七大类指标，人得某些疾病的概率会变小，人的心情会越来越好，人的行为会越来越良善，然后家庭变得更和睦，二胎计划就会提上日程。这是人均 GDP 达到 6 万美金时，关于健康居住的标准。

《家有儿女》｜住得不一样了，人也跟着变化健康的居住怎么做到呢？首先是开发商做住宅的时候，要站在未来看当下，要能够遵循这些标准去设计、建造这样的居住环境。第二件事情，是依靠科技。科技实际上就是智能化，现在智能化设备越来越多地切入到居住的环境。对智能科技，大家其实都了解。就像一些影视剧里描述的，在某些情境下，你在房间的任何一个地方，都可能被看到。你睡觉的时候，心情是不是比昨天好，床单都能做出分析。将来有人调查你跟谁睡觉，不用别的，床单就能把你“举报”了，加上楼道里有摄像头，你房间里的人是姓王，还是姓杨，都一清二楚。在现实中，最近这几年，我们的社会治安、法制都进步了，其中一个标志就是逃跑的越来越少，自首的越来越多。自首的为什么越来越多？因为智能化使逃跑的成功率变得很低，自首还能够减刑，所以自首就多了。未来智能化房间到底会智能化到什么程度，现在有很多讨论。尤其是，有一些智能化设备变得“无孔不入” ，有的人为了赚钱，利用智能化产品侵犯个人隐私，干扰到个人生活。

《POI》｜智能化改变人类生活但也可能过度介入人类的生活但不管怎么说，智能化显然是未来的一种趋势。但是怎么发展，我们要有一个度。我们要激发更多的坏人赶紧去自首，同时也要保护好人正常地快乐生活，这是智能化在未来不可回避的一个事情，但是这里面有很多的技术问题。第三件事，在人均 GDP 达到 6 万美金的时候，人们的居有一个特点，高密度，高层居住。纽约有一个项目， 400 多米高的公寓，就是普通住宅，最小单位 160 平米，最大单位 1000 平米。人均 GDP 超过 6 万美金的城市，大纽约、大东京都市圈，都有这样的特征。有数据显示，在中国，晚上睡觉时人口密度最高的是上海卢湾区，一平方公里睡了 20 万人，而全世界密度最高的是南非首都，一平方公里睡了 100 万人。如果是盖房子，一平方公里土地上能盖多少房子？我们国家现在是七十万到一百万平米。而其他一些地方，比如美国芝加哥，一平方公里的土地上，房屋面积能达到一千万平方米。也就是说，大城市还在聚集，其效率、密度、高度还在增长，高度的增长提高了城市的效率，而且还环保。最近这些年的实践，证明了高层其实是完全可以做到环保的。所以在未来，我们的好生活可能会在空中，所谓“一日千里” ，会在事实中存在，不是在飞机上，而是在空中的公寓里，大家都住在楼上，然后地球在转，你睡一觉，一千里就过了。