交了物业费，物业服务企业必须要维修吗？
在小区里物业企业服务纠纷每天都会上演 ， 尤其是关于物业维修方面的纠纷 ， 也成为越来越多业主和物业企业矛盾的激发点 ， 关于此类纠纷 ， 笔者认为问题的关键应是分清权责 。 分享一个真实的案例 。 上海浦东凌兆地区某商品房小区王大爷 ， 因之前房屋一直空置 ， 进屋后 ， 王大爷发现房屋厨房日光灯损坏 ， 抽油烟机无法启动 ， 随即前往物业管理处报修 。 物业维修人员查看后更换了日光灯 ， 但抽油烟机物业维修人员拒绝维修 。 王大爷表示强烈不满并发生口角 ， 称物业服务企业不作为 ， 并拨打市民热线投诉 。 王大爷认为 ， 既然付了物业费 ， 物业服务企业就应该对抽油烟机进行修理 ， 物业服务企业拒绝维修 ， 存在不作为的情况 。 物业服务企业认为 ， 日光灯和抽油烟机属于业主家中自用设施 ， 《物业合同》里并未约定自用部位维修内容 ， 本不属于物业服务范畴 ， 但因考虑到王大爷年龄大了 ， 帮忙安装了日光灯 ， 对于抽油烟机 ， 维修人员非专业人员 ， 无力进行维修 ， 因此拒绝了王大爷的维修要求 。 对于此案例 ， 笔者认为：《物业管理条例》规定 ， 物业服务企业是对物业管理区域内公共、共用部位、设施、设备进行管理 ， 对公共设施和部位进行维护 ， 对自用部位和设施的维修则是根据《物业合同》约定是否包含相关内容 ， 而不是向业主提供包罗万象、全方位的立体式服务 。 物业管理服务活动强调的是物业的“共用”部位 ， 而不包括业主自用部位 ， 所以说 ， 物业服务企业的工作多为“隐性”的工作 ， 多数业主不能直观的看到、感受到 。 如：除了楼道和庭院保洁、生活垃圾清运等能够直观看到的工作外 ， 其它像对化粪池、检查井等地下管网的清淘、冲洗等维修养护工作 ， 只有居住在楼房底层的受下水堵塞困扰的业主能够感受到；对楼房屋面的维修和养护只有居住在楼房顶层的受屋面渗漏困扰的业主能够感受到外 ， 业主往往体会不到也看不到物业的此类工作 ， 其实全体居民时时刻刻地正在接受着物业企业提供的服务 。 一些物业管理公司为了搞好与业主的关系 ， 以利于管理费收取等工作的开展 ， 无原则地做出牺牲和让步 ， 处理诸如免费修理业主家中设施、墙面的情况 。 这种无条件向业主提供的无偿服务与提高服务质量是有本质的区别 ， 但业主并不认为这是一种“助人”行为 ， 而是应尽义务 ， 从而产生了一系列的错误的认识 。 在这种错误认识的支配下 ， 业主无论是家中的电灯不亮 ， 还是水龙头漏水 ， 都要求物业服务企业及时维修 ， 稍有怠慢 ， 便会招来诸如“你们管的什么”、“你们只会收钱”之类的非议 。 业主不是“上帝” ， 物业服务企业和业主不存在“主人”和“仆人”的关系 ， 商家把顾客称为“上帝” ， 是商家对顾客地位的一种尊敬 。 在小区里 ， 业主说了算（这里的业主是指业主的群体 ， 而并不是业主的个体） ， 这是法律赋予业主的权力 。 物业服务企业可以不接受小区业主委员会的委托 ， 但接受委托后 ， 只能以全体业主的意志为转移 ， 而不能以个体业主的意志为转移 。 物业服务企业的管理只能按业主委托中“说”的执行 ， 而不是个体业主想怎么“说”就怎么“说” 。
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