【子弹财经】扩张催生租金倒挂，价格战导致低利润，长租公寓只有靠上市解困吗？
----【子弹财经】扩张催生租金倒挂 ， 价格战导致低利润 ， 长租公寓只有靠上市解困吗？ //----[ http://www.caoding.cn]
出品 | 子弹财经
作者 | 谢媛媛
责编 | 林中
----【子弹财经】扩张催生租金倒挂 ， 价格战导致低利润 ， 长租公寓只有靠上市解困吗？ //----[ http://www.caoding.cn]
在买房遇冷、租房逐渐成为趋势的大背景下 ， 长租公寓一度被看作是风口上的行业 。
入局者将盈利的希望寄托于规模化效应 ， 但盲目追求覆盖率又让长租公寓服务商陷入泥潭：房屋高收低租、装修成本只增不降等问题使得企业大幅亏损 ， 同时带来了巨大的资金压力 。
行业在不断通过融资续命的同时 ， 还催生出“租金贷”等问题 。 为了解困 ， 服务商只能通过上市寻求资金 。
近期 ， 青客和蛋壳相继赴美IPO ， 但问题在于 ， 上市真能帮助长租公寓改写命运吗？
----【子弹财经】扩张催生租金倒挂 ， 价格战导致低利润 ， 长租公寓只有靠上市解困吗？ //----[ http://www.caoding.cn]
扩张催生租金倒挂
除去传统中介 ， 长租公寓被分为房企系公寓、集中式公寓和分散式公寓 。
而分散式公寓运营商由于入局早、拓展方式更灵活（分散在各个小区） ， 是目前开业规模最大的分支 。 此次上市的蛋壳和青客就属于分散式公寓 。
这类长租公寓服务商的营收来源基本都分为两方面：一是扮演“二手房东”的角色 。 业务流程主要是从房东处租赁房屋 ， 改造成标准化房间后再出租给有租房需求的客户 ， 赚取租金利差 。 二是收取服务费 。
2018年 ， 蛋壳公寓取得“租金+服务费”总收入为26.75亿元 ， 而青客公寓由于规模不及蛋壳 ， 2018财年（2017年9月-2018年9月）营业收入仅为7.97亿元 。 当然 ， 两者之间相差了30万套房源 。
蛋壳的扩张要比青客猛烈很多 。 截至2019年9月30日 ， 该公司已进入北京、深圳、上海、杭州、天津、武汉、南京、广州、成都等13地市场 ， 共运营房源超过40万间 ， 2015年底至2018年底三年年复合增长率达360% 。
相比之下 ， 青客的推进速度要缓慢一些 。 截至2019年6月 ， 青客公寓在北京、上海等地共拥有10万套房源 。 从2012年至2018年复合增长率为114.4% 。
规模的扩张也加剧了长租公寓租金倒挂的问题 。 无论是蛋壳还是青客 ， 在营收增长的同时 ， 公司亏损的问题也越来越大 。
----【子弹财经】扩张催生租金倒挂 ， 价格战导致低利润 ， 长租公寓只有靠上市解困吗？ //----[ http://www.caoding.cn]
蛋壳公寓招股书显示 ， 2017年 ， 蛋壳公寓净亏损2.72亿元 ， 2018年净亏损13.69亿元 ， 2019年前9个月净亏损25.16亿元 。 与蛋壳一样 ， 青客公寓也已经连续亏损三年 ， 累计亏损超11亿元 。
而造成这种情况的原因 ， 就在于长租公寓背后高昂的租金成本和一系列经营成本 。
财报数据显示 ， 2018年蛋壳租金成本为21.72亿元 ， 包括销售、装修、管理等其他经营成本费用17.25亿 ， 合计占收入比重达145.7% 。 青客的租金成本为6.65亿元 ， 其他经营成本及费用为6.52亿元 ， 合计成本占比为165.2% 。
而为了进一步扩大市场占有率、获得定价权 ， 蛋壳、青客还在不断提高旗下运营房源数量 。 这意味着两大长租公寓服务商还需要引入大笔资金 。
根据招股书 ， 蛋壳和青客此次IPO募集到的资金用途都将拓展业务规模放在了首位 ， 其次是投资于技术方面和基础设施 。
----【子弹财经】扩张催生租金倒挂 ， 价格战导致低利润 ， 长租公寓只有靠上市解困吗？ //----[ http://www.caoding.cn]
价格战导致低利润
无论是市场需求还是政策导向 ， 长租公寓都被视为具有巨大的想象空间 。
艾瑞咨询报告显示 ， 2018年中国住宅租赁市场规模达到人民币1.8万亿元 ， 预计到2023年将增长至人民币3.0万亿元 。 在国内的住房租赁大市场中 ， 长租公寓企业仍有巨大的增长空间 。
与此同时 ， 政策扶持也进一步推动了长租公寓的行业发展 。
2016年 ， 《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》发布 ， 提出要“以建立购租并举的住房制度为主要方向 ， 健全以市场配置为主、政府提供基本保障的住房租赁体系 。 ”而在第二年 ， 决策部门再次提出要建立“多主体供给、多渠道保障、租购并举”的住房体系 。
越来越多的玩家携资本大举涌入 ， 自如、蛋壳、魔方、城家等均有强大的资本方站台 。
就蛋壳而言 ， 成立仅4年已经经历了7轮融资 ， 明星机构纷至沓来 ， 包括战略投资者TigerGlobalManagement、蚂蚁金服、高榕资本、愉悦资本 ， 融资金额约8.8亿人民币 。 就在本次提交招股书之前 ， 蛋壳刚刚完成了D轮1.9亿美元融资 ， 投资方为CMC资本和春华资本 。
但这仍不能满足长租公寓对资金的需求 。 仍以蛋壳为例 ， 自2017年开始 ， 蛋壳公寓前后共获得融资金额约达60多亿人民币 ， 三年下来亏损40亿左右 。
当前账面显示 ， 截至2019年9月30日 ， 蛋壳公寓账面现金及现金等价物（包含现金、存款及受限资金）为23亿元人民币 ， 但其中1.9亿美元D轮融资是最近才完成的 。 也就是说 ， 在这之前蛋壳的账面现金流更少 。
值得一提的是 ， 房源成本过高并非完全归结于外部市场因素 。 对于大部分长租公寓来说 ， 其构建的商业逻辑是先广泛撒网 ， 在市场占有率上下功夫 。
当房源扩张达到一定程度 ， 就可以实现规模化盈利 ， 甚至具有定价权 。 而为了抢占房源 ， 各平台之间采取了激烈的价格战 。
我爱我家原副总裁胡景晖在2018年曾发表言论称 ， 为了扩大规模 ， 长租公寓服务商以高于市场正常价格20%到40%的幅度争抢房源 。
成本被进一步推高 ， 但收入却没能跟上步伐 。 据克而瑞研究数据 ， 长租公寓行业平均利润水平仅在2%-4% ， 现金流回正周期至少在6年以上 ， 属于微利型行业 。
自如CEO熊林也曾公开表示 ， 长租公寓大多是靠低利润、大规模来运营的 。
直到目前 ， 蛋壳、青客这些急速扩张的平台 ， 距离产生规模效应仍很遥远 ， 但两家平台的租金成本还在不断上涨 。
----【子弹财经】扩张催生租金倒挂 ， 价格战导致低利润 ， 长租公寓只有靠上市解困吗？ //----[ http://www.caoding.cn]
这种状况之下 ， 平台还能维持多久呢？目前青客已经运营7年 ， 蛋壳也有4年 。
也有不少平台觉得希望渺茫选择退出 。 据21世纪经济报道 ， 今年朗诗、远洋等房企剥离长租公寓业务 ， 万科、碧桂园、世联行等也已暂缓旗下长租公寓业务的扩张 。
此前多数靠主业补贴长租公寓业务的开发商和服务商 ， 也开始收缩长租公寓业务 ， 比如我爱我家 。
截至今年6月 ， 我爱我家旗下的“相寓”在管房源共有29.24万套 ， 其中太原、天津、北京、杭州4城根据租赁市场动向 ， 主动减少租赁需求下降区域和租金下降区域的在管规模 ， 降低不良库存 。 截至今年6月30日 ， “相寓”全国平均出租率为94.7% ， 空置期为9.7天 。
----【子弹财经】扩张催生租金倒挂 ， 价格战导致低利润 ， 长租公寓只有靠上市解困吗？ //----[ http://www.caoding.cn]
爆雷引发严厉监管
部分平台的退出 ， 减轻了行业竞争的压力 ， 但长租公寓平台内部的资金链问题却越来越严重 。
从事房地产服务的房东东网站根据媒体公开信息统计 ， 截至目前 ， 全国出现严重经营问题的公寓已达38家 ， 其中有28家资金链断裂 。
尤其是今年下半年 ， 公寓爆雷数量骤增 ， 杭州鼎家公寓、上海爱公寓、苏州乐栈公寓等多个涉及“租金贷”的长租公寓企业资金链断裂 。
在扩张的压力下 ， 过分依赖“租金贷”融资已经是行业内的普遍现象 。 长租公寓通过租金让利等方式 ， 引导租客使用消费贷分期付房租 ， 一次收回全年租金 。
这样做的好处是 ， 平台在扣除按期向房主付出的房租后 ， 可以积攒下很大一部分资金用于规模扩张 。
对于追求规模快速扩张的平台来说 ， 这是一个重要的资金来源 。 但对于整个市场来说 ， 此举存在很大的隐患 。
一旦平台资金周转出现问题 ， 就会面临无法向房主续租的问题 ， 最后可能导致的结果就是平台跑路、房主收房 ， 而租客在没有房住的情况下还要支付消费贷款 。
潜在的风险日益暴露 ， 监管方开始出台相应措施 。
从2018年8月份开始 ， 北京、上海、浙江等多省市开始监管租金贷业务 ， 不少银行直接叫停了该业务 ， 导致长租公寓融资受阻 。 租户也在认识到“资金贷”的风险后 ， 在租赁的付款方式上变得保守 。
就蛋壳招股书来看 ， 在2017年、2018年和2019年前9个月 ， 蛋壳公寓共有91.3％、75.8％和67.9％用户使用租金贷 ， 呈明显的下降趋势 。
----【子弹财经】扩张催生租金倒挂 ， 价格战导致低利润 ， 长租公寓只有靠上市解困吗？ //----[ http://www.caoding.cn]
受爆雷、跑路事件的影响 ， 此前政策鼓励的住房租赁专项债券也随之遇冷 。
2018年 ， 在政策的推动下 ， 房企专项债券的申请迎来窗口期 ， 多家企业专项债券的发行也为企业补充了运营资金 。
然而进入下半年 ， 情况急转直下 ， 房企和地产基金主导的住房租赁专项债屡屡遭监管层中止或终止 ， 如花样年、中城联盟等企业的住房租赁专项公司债券均遭终止 。
值得注意的是 ， 在扩大规模的同时 ， 长租公寓运营商还需要关注空置率问题 。
房屋空置是造成长租公寓服务商亏损的又一原因 。 财报数据显示 ， 在截至2019年6月30日的9个月内 ， 青客的入住率从去年同期的91.7%下降至90.6%；在2017年、2018年以及2019年前9个月 ， 蛋壳公寓的入住率分别为85.8%、76.9%和86.9% 。
一方面急需资金扩大市场份额 ， 另一方面几个重要的资金来源均受到阻碍 ， 上市看上去成了长租公寓续命的新希望 。 不过在二级市场 ， 缺乏好的商业化模式一样会被诟病 。
上市只能给平台带来一时的救援 ， 能不能获得市场的最终认可 ， 是蛋壳、青客等公司接下来要面对的挑战 。
文中配图来自：pexels ， 基于CC0协议 。
推荐阅读
- 《异度神剑 终极版》日语配音与英语配音直观对比影像
- RNG新上单暴露了？绿毛小明聊天记录曝光：记得照顾好我们的兄弟
- 讲解bjl下三路打法原理及个人实战技巧心得经验分享【许祥孜】
- 莱万已经累计4张黄牌，对阵法兰克福若再吃牌，将无法出战多特
- 2换1！乔丹当年的交易筹码曝光
- 中国渔民再次立功! 巨大宝藏重见天日， 美国请求被拒之门外！
- 余生不长，和谁在一起，真的很重要
- 【独家】自小米入股后灵动微进入D+轮融资
- 国产EDA迎来了最好的发展机遇，补全短板，就能和国外产品PK了
- 私募会员专用指标：自编交易模型+短期建仓（源码免费分享）