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#中国质量万里行#打不死的楼市，拒绝入冬

来源|地产情报站（dichanqbz）作者| 可煌

房地产经历了极其严格的政策调控后 ， 人们买房更加理智 ， 楼市也降温到了冰点 。 不过房地产是有周期性的 ， 随着各地人才置业的松绑和部分地区试探性的上涨 ， 房地产行业的趋势已经日趋明朗 。

楼市整体提振

为什么笔者说楼市一定会回暖？因为房地产是刚需产业 ， 而且发展是有规律可循的 ， 上涨下跌皆有原因 ， 而且是天时地利人和众多原因导致的 。 在过去的11年里 ， 2008、2011、2014年 ， 几乎每三年就经历一个房价和需求量上涨的周期 。

比如2016年开始的一轮房价上涨 ， 是产业周期性发展因素导致 。 当时外汇储备的降低 ， 使得原本计划对外投资的资金转向国内 ， 同时棚改货币化安置的大范围推广 ， 使得购房群众资金非常充裕 。 众多利好因素集中释放 ， 引发全国范围的市场火热 。 当时“上车”几套的那可是发大了 。 令人不禁感慨：有时候选择确实比努力重要 。

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行业发展 ， 总有盛极而衰的时候 。 房地产不仅仅是商品 ， 毕竟也是民生工程 ， 关乎社会和谐稳定大局 ， 炒太高了降温那是必然的 。 于是调控发威 ， 一二三四线城市全部熄火 ， 市场再一次到达低谷 。 当时最明显的感受就是地产中介的门店 ， 很多不是缩小店面就是直接关门了事 。

#中国质量万里行#打不死的楼市，拒绝入冬。2019年 ， 一大波人才牌打了出来 ， 从边缘松绑的政策如雨后春笋 ， 海南、南京、杭州等省市一个接一个形成燎原之势 。 虽然这些措施都是犹抱琵琶半遮面 ， 但从本质上来说都是给房地产提供需求 ， 提振楼市 ， 有助于促成交 。 而在一线城市的房价对大部分人来说依然高不可攀的现实情况下 ， 众多人才前往二三线城市置业是大势所趋 ， 这种现实增加了购房需求 ， 也是推动房产市场回暖的一大动力 。

环京楼市上涨

从今年市场前三季度数据也可以看出来市场回暖的趋势 。 今年1-9月份 ， 商品房销售总额达11.15万亿 ， 增长7.1% ， 增速加快0.7个百分点 。 有望继续刷新2018年创造的15万亿历史纪录 。 而前9个月房地产开发投资增速与1-8月份持平 ， 均为10.5% ， 也止住了下跌趋势 。

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在这些数据当中 ， 9月份单月房地产数据非常值得关注 。 环京住宅市场（廊坊市区+燕郊+固安+香河+石家庄+张家口）成交套数环比上涨26% ， 成交1.55万套 ， 成交面积达160.86万㎡ 。

具体到成交量方面 ， 其中仅石家庄1个区域成交套数同比下降 ， 廊坊市区、燕郊、固安、香河、张家口等5个区域成交套数同比上涨 ， 其中张家口涨幅最大 ， 成交套数同比上涨4倍 。

而且环京楼市大部分都涨了 ， 销售量和价格简直就是政策和配套的晴雨表 。 因为落户松了 ， 交通还更加便利了——大兴机场开通运营 ， 唐廊高速唐山段 ， 天津东段全线开通 ， 京雄城际部分路段开通运营 ， “进京收费站”的拆除 ， 进一步推进京津冀一体化 。

据显示 ， 仅廊坊市区、张家口2个区域成交均价同比下降 ， 其中张家口降幅最大 ， 成交均价为7402元/㎡ ， 同比下降20% 。 燕郊、固安、香河、石家庄等4个区域成交均价同比上涨 。 其中今年3季度 ， 燕郊商品住宅市场同比量价齐升；成交306套 ， 成交套数同比去年同期上涨14%；成交均价为1.71万元/㎡ ， 同比去年同期上涨3% 。 而石家庄涨幅最大 ， 成交均价为1.70万元/㎡ ， 同比上涨108% 。

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未来北京将会继续进行人口疏解 ， 从侧面进一步增加环京楼市的购买需求 ， 环京房价还有增长的潜力 。

深圳楼市火热

虽然今年“金九银十”期间北京等城市比较冷清 。 但在深圳情况不可同日而语 ， 大家简直就是在抢房 ， 买套房还要拼手速 。

因为深圳新增土地尤其是住宅土地供应极度稀缺 ， 而且当地临近香港 ， 香港土豪们坐车一会儿就可以去扫楼 ， 也增加了一部分购买力 。 一些来自香港以及内地其他城市的购房者在深圳的置业热情十分高涨 。 外地客户来深多是购买公寓等非住宅产品 。 由于目前落户政策较为宽松 ， 甚至有内地客户用后辈的名额来深圳购房 。

火爆的销售并不代表深圳又会出一批地王 ， 也不意味着房价又会暴涨 。 从政策就可以看出未来的大概走势 。 近日 ， 深圳宝安机场地块等13个首批公共住房建房正式开工 ， 新增约2.6万套公共住房 。

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都有一个共同点 ， 就是卡价 。

卡死商品房售价、锁死土地价格、大幅压低公共住房地价……这一系列“组合拳”异常坚决 ， 全部指向同一个目标：深圳版的“八万五计划”——建设超过100万套公共住房 ， 为市场解渴 。 到明年年底的任务 ， 是42万套 ， 这已经超过了深圳改革开放41年来的总和 ， 其中租赁住房的比例远远高于北京、上海和广州 。

这对于炒房团来说 ， 是一个较大的冲击 。 但毕竟炒房的只是小部分人 ， 而民生是基础 ， 对大部分民众来说是利好的 。

上述政策会打击畸形的投机风气 ， 但会扎实推动科技、实业的发展 ， 推动实体经济向好 ， 也能让民众买得起房 。 笔者认为 ， 这将是未来全国各地楼市政策的参考导向 。

对于投资客来说 ， 以前一夜暴富的可能性几乎没有了 。 并不是说房子不再有获利空间 ， 只是它的收益会变稳变慢些 。

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未来可以预见 ， 在“房住不炒”的宏观背景下 ， “一城一策”的调控将进一步加剧楼市分化 ， 不同城市、同城不同区域间将出现“冷热并存”的情况 。

土地市场回暖

在土地拍卖方面 ， 从今年3月份以来 ， 土地市场就已经有回暖趋势 。 而进入9月份 ， 随着融资额度大幅增加 ， 房企到位资金在9月份终于迎来上涨 ， 其中外资和个人按揭贷款增速最为明显 ， 地产商们也动作频繁 。

如10月15日 ， 融创以20.3亿总价、溢价率12%的代价拿下大兴孙村限竞房地块 。 多年未在京城土拍市场出手 ， 一出手就是大手笔 。

房企销售回暖

克而瑞研究院数据显示 ， 包括阳光城、中海地产、世茂房地产、融信中国等在内的多家房企销售目标完成率已经在80%左右 。 其中世茂、阳光城等在9月就已经接近实现去年全年业绩 。

从整体来看 ， 前9个月房企全年销售目标完成率均值为70.77% ， 相比前8个月整体提升了8.68个百分点 ， 销售数据在持续增长 。

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#中国质量万里行#打不死的楼市，拒绝入冬。而来自中指研究院的数据显示 ， 2019年1-9月 ， 房企销售额TOP20销售均值为2332.2亿元 。 其中销售额超3000亿元的房企5家 ， 销售额超2000亿元的企业7家 。 在第二阵营中 ， 新城控股、华润置地等13家房企销售额超1000亿元 。 而阳光城已经实现了1502亿元的销售金额 ， 其中5-9月期间的销售额超过1000亿元 ， 创造了其公司史上最好成绩 。

从三季度报告还可以看出 ， 泰禾集团也很好 ， 今年泰禾的财务、负债、现金指标都在好转 。 不仅在全国范围内储备了近5000亿元的土储弹药 ， 而且现在已经稳居全国文旅市场TOP3、住假市场TOP1 。

从房地产行业发展看 ， 在经历了严格调控 ， 市场残酷洗牌后 ， 行业“马太效应”更加明显 。 据人民法院公告网显示 ， 全国已超300家房企宣布破产 。 说明房企竞争日益激烈 ， 房地产市场资源将更加向龙头企业集中 。

在胜者为王、败者为寇的商业战争中 ， 现在还能活着的房企就是英雄 。

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LPR利率整体稳定

说完房企说政策 ， 毕竟两者是紧密相连的 。 政策上 ， 市场利率变为每月根据市场进行变化的LPR 。 根据最新数据 ， 今年10月房贷利率延续了前四个月的上行趋势 ， 但幅度有所减缓 。 一线城市中 ， 北京和广州的房贷利率水平略有上涨 ， 上海和深圳则有所下降 。 上海首套房贷款利率环比下降5个BP ， 深圳环比下降3个BP 。

二线城市中 ， 10月首套房贷利率水平环比上涨和持平的城市数量有所减少 ， 郑州、南宁、苏州、杭州、宁波等21个二线城市房贷利率水平上涨 ， 其中 ， 大连、珠海、沈阳、长沙四个地区实现5连涨 。

首套房贷利率下降的二线城市数量增至6个：天津地区首套房贷款利率水平下降幅度最大 ， 10月均值为5.16% ， 环比下降了9个BP；佛山地区首套房贷款利率为5.51% ， 环比下降了5个BP；石家庄、东莞、乌鲁木齐和合肥4个城市的房贷利率水平环比下调了2-3个BP 。

从整体看 ， 利率比较稳定 ， 没有特别大的变动 ， 说明ZF正着力构建完善的基本住房制度和有利于市场稳定的长效机制 ， 房地产市场日趋成熟 。 从以上数据分析可以看出 ， 市场在逐渐回暖 。 而今年9月份是市场的一个拐点 ， 楼市在2019年底或2020年春有可能走出“W”的走势 。

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今年四季度适合出手吗？

由于我国城市区域发展水平并不均衡 ， 楼市分化的情况越来越显著 ， 尤其是城市圈、城市群将成为今后房地产投资的热点 。

一二线城市虽然当前调控政策严厉 ， 但其市场潜在需求较大 ， 利空手段出尽后 ， 北上深房价基本已经探底 ， 而南京、杭州、成都、武汉等前期房价涨幅大的城市 ， 受近期降价潮影响 ， 市场预期持续看低 ， 房价正在回落探底 ， 到今年过年之前一二线城市会落入冰点 ， 急性刚需可以第一步进入 。

此时 ， 大家可多关注自己所在城市的成交数据与房价走势 ， 如果交易量回暖 ， 价格浮动较小 ， 说明城市房价泡沫较小 ， 真实购房需求较多 ， 差不多也就可以入市选房了 。

若到了年末 ， 所在城市楼市依旧冷清 ， 价格持续走低 ， 那么楼市泡沫依旧较大 ， 炒房客居多 ， 可继续等等 ， 看看到明年3、4月行情如何 。

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至于三四线城市 ， 目前房价仍处于高位 ， 在充分享受此轮棚改带来的红利后 ， 城市自身缺乏产业配套与流入人口 ， 市场潜力不大 ， 房价泡沫远重于一二线城市 。 除非急着结婚 ， 或者因其他情况迫切需要居住的 ， 当前不宜买入 ， 可以观望到明年 ， 看看价格走势 。

最后需要告诉大家的是 ， 所有房企的年终业绩大考快来了 ， 所以接下来各种促销优惠可能会更多 。 对于有意出手的同学 ， 买房首选还是有学区有地铁的住宅 ， 然后是城区住宅 ， 最后才是郊区 。

未来房地产行业依然会比较纠结 。 因为ZF一方面需要房地产来稳住GDP ， 另一方面又不能让房地产重走老路 。 而地方城市目前的种种动作 ， 基本上是从外围给房地产释放一定的活力 ， 以稳住增长 。

在城镇化推进、城市间人口迁移、住房消费升级、居住条件改善等因素影响下 ， 我国房地产市场仍有一定潜力 ， 不过趋势已经由全面发展变为区域性发展 。

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