【中国质量万里行】10年后 房价又该如何往何处走
文/UC资讯 探房杜咔咔
对于房价预测 ， 我相信每个人都有自己的看法 。 有人相信马云的“房价如葱”时代 ， 有人相信任志强的“现在不买 ， 以后买不起” 。 但不管怎么样 ， 作为一个刚需的购房者 ， 我需要你有自己的判断 ， 不要人云亦云 。 做为投资者 ， 我希望你保持一定的现金流 ， 毕竟当下这种环境 ， 我认为做对比做多更重要 。
尤其是这两年 ， 国家宣布“房住不炒”后 ， 对于楼市的调控越来越严 ， 各地纷纷开启限购、限售等政策 ， 国家对于楼市从之前的“放任上涨”到现在的“精准打击” ， 只要房价稍微抬头 ， 立马就迎来一棍子 ， 那叫一个“稳、准、狠” 。
导致楼市慢慢冷静了下来 ， 不仅一些城市的房子出现了下调 ， 而且去年忙着“抢房”的人 ， 如今也已“销声匿迹” ， 越来越的人不愿也不敢再盲目买房了 。 那么在这种环境下 ， 很多购房者可能就迷糊了 ， 目前到底能不能买房？长此以往 ， 10年后 ， 房子到底会是“白菜价”还是“黄金价”？根据这个情况 ， 今天我们来听下经济学家是怎么说的 。
【中国质量万里行】10年后 房价又该如何往何处走。
一、人口结构 。
根据中泰证券经济学家梁中华的测算 ， 从2013年后 ， 我国的人口已经出现明显的负增长 ， 尤其是15-60岁人口 ， 每年大约减少200万以上 ， 未来5年 ， 预计年均减少将达到300万以上 ， 十年之后 ， 年均减少将会高达1000万 ， 这意味着我国的老龄化将会变的严重 。
加上出生率和结婚率每年都在创造新低 ， 根据世界银行数据显示 ， 近50年 ， 我国的生育率急速下滑 。 从1960年中国生育率的5.7‰ ， 到2016年已降至1.6‰ ， 不仅远低于2.45‰的全球平均水平 ， 还低于1.67‰的发达国家平均水平 。 随着未来育龄妇女人数的减少 ， 中国的出生率和生育率会更低 ， 就算鼓励二胎都没办法拉回来 。
而结婚率更不用说了 ， 根据国家统计局和民政部公布的数据 ， 2018年全国结婚率仅7.2‰ ， 创近10年来新低 。 其中最低的城市为上海 ， 结婚率仅4.35‰ 。 并且当前中国未结婚有1.3亿人 ， 结婚年龄从23岁提升到28岁 ， 年轻人越来越晚婚 。
二、地产开工面积增速到顶 ， 住宅建设饱和 。
数据显示 ， 从1998年房改开始 ， 我国新开工住宅套数快速增长 ， 1998年还不到200万套 ， 随后跃升至2013年的1400万套左右 。 房子越建越多 ， 其实国内住宅建设早就到了一个相对饱和的阶段 。
从新房和二手的比例就可以看出 ， 市场上的二手房越来越多 ， 超过了新房 ， 也就意味着新房和二手房的比例超过1:1 。 像北京和上海 ， 目前的比例大概是在2:3 ， 未来有可能是1:4 。
因此 ， 一般新房二手房成交比例不足1:1 ， 城市发展的速度就开始放慢 ， 住宅这种单一的房地产产品就有供过于求的风险 。 现在来看中国大部分二线城市的新房 ， 二手房成交比也都过了临界点 ， 所以一旦过了1:1的临界点 ， 住宅新房的供应量就受到了很大的挑战 。
因此 ， 在人口不断减少的情况下 ， 房子却在不断增加的情况下 ， 未来房价很难再有人口红利支撑 。 将会供过于求 ， 那么房价自然会有小幅度的下跌 。 而且现在人口现在都往大城市集聚 ， 我认为将来不免会出现更多鹤岗、玉门这样的城市 。 说完了人口和供需关系 ， 在来看下国家当前对于房地产的一些调控政策 ， 从中可以看出一些端倪 。
空置税使得持有成本的增加 。
空置税出台是早晚的事情 。 其实空置税早在2011年上海、重庆两市就已开始试点 。 只不过还在实验期 ， 收取的税费也比较低 ， 所以就没有引起太多人的关注 。
不过在近两年 ， 空置税的立法工作被列入五年立法规划中 ， 并且在今年 ， 国家已经明确表态空置税一定会征 ， 以立法先行、充分授权、分步推进的征收原则 。 只要空置税出台 ， 将会提高购房者的持有成本 ， 让投机者明白 ， 房子只能住 ， 不再能够获得高额利润后 ， 自然就会减少投机囤物 ， 房价也会慢慢回归理性 。
多种住房制度、租售同权的不断完善 。
共有产权房、人才安居房、贫困保障房这三种住房制度 ， 我相信大家多多少少都有听过或者已经住过了 。 虽然说目前这三种制度还不成熟 ， 无法实现全国推广 ， 但只是时间问题 。 只要制度不断完善 ， 对于分流购买力、缓解高房价都是有利的 。
还有 ， 租售同权 ， 也是对于缓解高房价有利的武器 。 目前上海和深圳就已经不断推出“只租不售”的地 ， 并且尝试以售为主向租售并举的转变 。
通过结合以上两点“情况” ， 我认为政府未来10年 ， 对于楼市的调控一定不会放松 ， 甚至会有所加强 。 但不是一味通过强硬的手段来打压 ， 而是通过温和的手法 ， 分流房价 。
因此 ， 结合以上情况 ， 经济学家认为 ， 未来10年楼市的房价可能会出现两种情况 。
一种是 ， “强者恒强”城市 。 特别是那种大都市圈 ， 例如北上广深 ， 未来10年的楼市地位应该还不会有所动摇 。 还有一些比较具有潜力的城市 ， 产业升级 ， 人口吸附力更强 ， 房价也会随着上涨 。
另一种是 ， “收缩型”城市 ， 无产业、人口持续流出 ， 这样的城市 ， 房价很难有所保证不下跌 。 千万别在用以前的眼光和思想去看中国房地产 。 以前能涨 ， 不一定能保证未来还是涨涨涨 。 不信的话 ， 你们可以多了解其他国家的房地产 ， 或许国情不太相同 ， 但走向不会相差太大 。
总而言之 ， 房子10年后 ， 到底会是“白菜价”还是“黄金价” ， 就要看你如何选择了 。 买对了城市 ， 买对了板块 ， 就是黄金 。 不过这个过程稍微会有点难 ， 不亚于大浪淘金 。 反之 ， 还用老思想在买房的 ， 很大程度会买到白菜 。
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