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北京城市副中心最核心位置的天桥湾小区，在为期一年的改造过程中，不仅重“面子” ，更重“里子” ，成为城市副中心第一个完成“精细化试点改造”的老旧小区。

室内温度翻着跟头往上涨、楼道铺上防滑地板胶、小院用上“防高空坠物”遮阳棚，连小区里保留什么花草树木都由居民说了算……副中心老旧小区改造首次主打“个性化”定制牌，将景观提升与民生实事相结合，让始建于1995年的脏乱差小区摇身一变成了副中心老旧小区改造的典范。

#北京日报客户端#城市副中心亮出首个精细化试点改造老旧小区。屋里冷怎么改？

修墙换窗深埋热力管线

从天桥湾小区往东眺望，一眼就能看见位于副中心最核心位置的标志性古迹燃灯塔，从小区步行到燃灯塔只需要5分钟。

但地处这样的黄金点位，天桥湾小区的质量却实在不敢恭维。始建于1995年的天桥湾小区，一共有居民楼13栋。由于当初建筑质量较差，又多年缺乏维护，楼体墙漆斑驳，脱落下来的砂浆还曾经砸坏过楼下停放的机动车。一下雨，雨水就沿着开裂的墙缝往屋里洇，居民室内返潮，到处发霉。

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小区改造前

2018年6月10日，对天桥湾小区的施工改造正式启动。过去进行老旧小区改造，无非就是重新对外墙粉刷粉刷，让楼体看起来光鲜亮丽。但这一次，天桥湾小区要进行的却是改天换地的大工程。

当施工人员把楼体外层斑驳的涂料铲除后发现，天桥湾小区的楼房全部是用红砖垒起来的。不光外墙涂料残破不全，连里头的红砖都已经产生了裂缝和缺损。红砖外根本没有再安装任何保温材料。窗户也是最古老的单层老钢窗，很多家的窗户根本关不严，到了冬天，风就呼呼从窗缝往室内灌。

#北京日报客户端#城市副中心亮出首个精细化试点改造老旧小区。将13栋居民楼破损的墙体修补完好后，施工人员开始在楼体外安装保温材料。 “采用了最高等级防火材料制成的保温板，是目前我们能够在市面上找到的最好的保温板。密度大、保温效果非常好。 ”负责一标段的北京城建道桥建设集团有限公司项目经理鲁俊奇告诉采访人员，除了重塑墙体，所有居民家的破钢窗也全部更换成了断桥铝双层中空窗，不仅隔热保温，还能隔绝室外的噪音。

暖气不热，是小区居民集中反映的一大问题。通州区新华街道天桥湾社区居委会主任米妍没少接到居民的投诉反馈。一到冬天，居民屋里才十一二度，靠近窗户的地方更冷。小区里的老人天天只能开着电暖器取暖，别提多受罪了。

当挖开小区内布设的热力管沟时，施工人员大吃一惊。按照要求，为了防止供热管线的热量散失，热力管沟应该布设在距离地面一米左右的深度，深埋才能保温。但天桥湾小区的热力管沟距离地面才二三十厘米深，热量损失特别大。

经过几个月的抢修，天桥湾小区内部分居民楼抢在2018年年底将保温改造提前完成。 “整个小区的室内温度平均提高了5度以上。改造之前，居民说，冬天在屋里待着都得穿大衣。改造之后，就算往阳台上一站，三五分钟脖子上就能出汗，有居民家的室内最高温度能达到23度。 ”鲁俊奇欣慰地说。

楼道怎么改？

墙上装扶手一层铺设防滑地胶

从过去的一幅老照片上，采访人员依稀能看出，天桥湾小区被密密麻麻的“蜘蛛网”缠绕。宽带通讯等线路、强电、弱电，全都缠绕在每栋楼的外墙和楼道内，楼与楼之间则凌空飞过各种飞线。而如今，经过改造，小区内明线全部入地。楼道里的各种电线则重新进行了梳理和捆扎，最后入户。

随意走进一栋楼的楼道，脚下不同的触感让采访人员不由得低下头细看。原来，一层的楼道内，竟然铺有一层防滑地胶。 “这个小区中居住的老人比较多，老人们担心雨雪天气进出楼门地面湿滑，我们就特意在每栋楼的一层都铺上了防滑地胶。 ”通州区城管委环境建设事务中心主任王岩表示，不仅如此，楼道的墙壁上，还打算安装一溜扶手，有的楼道已经安全完毕，其他楼道正在陆续安装中。

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改造后

沿着楼梯拾级而上，只见楼梯间的窗户敞开一尺的缝隙。 “以前楼里安装的都是完全封闭、不能推开的圆窗，只能透点亮儿，但是没有通风功能。 ”王岩介绍说，针对居民的采光和透气双重需求，这次改造过程中设计了带纱窗的楼道通气窗。窗户只能上下推开一定的幅度，既保证了安全，又能满足采光和透气的需求。

绿化怎么改？

依居民喜好保留老北京喜闻乐见树种

老旧小区，停车历来是难事。由于天桥湾小区没有规划停车位，苦于车辆无处停放的居民，多年来便插空将汽车停放在小区的绿地内。 “我们来的时候，这小区除了几棵树还活着，基本上都看不出什么绿化了，草坪常年被车轧，早轧没了。 ”王岩表示。

在对小区的绿化进行设计时，设计师们原本想得挺好。绿化一共分三层设计：最上层，打算种植银杏树、枫树等彩叶树种和玉兰、木槿等观花树种，中层种植矮灌木，贴着地面一层则种植低矮的地被植物。这样，春夏两季可观花，秋季还可观叶。

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改造后

但谁想到，这一绿化方案却遭到了小区居民的反对。设计师们赶紧了解小区居民喜好，这一问才发现，原来居民们更愿意保留小区中原有的枣树、花椒树、柿子树、香椿、桑树、石榴等老北京喜闻乐见的树种。

“小区种什么树，居民说了算。 ”王岩马不停蹄带着设计师们调整小区的绿化方案。原本设计好的绿化方案被彻底推翻，而是根据居民的喜好和需求，将老北京常见的本土树种最大限度进行了保留。最终，小区绿化由全部新种，改成了“补植补种” 。如今在小区中，大部分成形的大株乔木，基本都是依居民喜好而保留下来的原有树种。只不过请绿化人员重新进行了修剪而已。地面上，则栽种着盛放彩色花朵的地被植物，以此来增加小区的色彩。

在一栋居民楼前，采访人员发现，在一个新修建的树池中，竟然栽种着一株葡萄。 “这是居民过去在院里种下的葡萄藤，也有十几二十年了，这次整治的过程中，居民提出，想要把葡萄保留。我们干脆就像保留小区中的原有树种一样，把葡萄藤也围进了树池。 ”王岩表示，过段时间还会给葡萄重新搭个架子，作为院内的绿化予以保留。

小院怎么改？

铺设排水管搭上防高空抛物雨棚

除了改造房屋，天桥湾小区还对96户居民家的小院进行了“一院一策”的个性化定制。

“天桥湾小区有一部分一层的房子，本身自带一个露天小院。 ”米妍介绍说，小院本身只有院墙，面积从六七平方米到十三四平方米不等。住得年头久了，居民渐渐开始依着院墙盖起了小房。院墙砸开个洞，安上屋门、装上窗户，上头再修个房顶，院子摇身一变就成了一间密闭性的房屋。

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改造前

随着整治的进行，所有在院内盖起的违建都必须拆除。一提起要拆自己在院内盖起来的小房，居民一下子有了抵触情绪。有居民提出来，拆房可以，恢复院子也可以。但是院子没顶儿，天上下雨，院里排水不畅；万一楼上再来个高空抛物，砸着人怎么办？

面对居民提出的种种问题，施工人员反复与居民协调商议，并按照不同的需求，在原有小院面积不变的情况下，对小院重新进行设计和改造。

担心排水不畅的，就在地面铺设排水管线和瓷砖。担心高空抛物不安全的，施工人员索性在院内搭起了钢骨架的棚架，上面再罩上看似玻璃一样透明的遮雨棚。 “这个遮雨棚其实是用耐力板制成的，能够承受100公斤的压力。 ”负责二标段的北京政华建业建设投资有限公司项目经理金长存表示。

如今，居民不仅可以在小院中晾晒衣物，老年人不用出家门也可以坐在自家小院里悠闲晒太阳了。

在为居民家设计落地飘窗时，也同样遇到了问题。 “我们设计的飘窗，基本上都位于距地面45厘米的高度，面积达3平方米左右的飘窗，采光非常好，可以让整个客厅洒满阳光。 ”金长存表示，但是有居民对于如此大面积的飘窗表示并不喜欢。最终，施工人员尊重了居民的意见和生活习惯。金长存说：“如果居民不同意更换，那我们就不进行更改，帮居民保留原有的旧窗。 ”

前景：老旧小区“精细化”定制改造模式有望推广

漫步在整修一新的天桥湾小区内，一栋栋棕红配乳白色外观的“小洋楼”掩映在一片绿意中。 “现在好多人管天桥湾的房子叫‘小洋楼’ ，不知道的人还以为这是一片别墅区呢。 ”王岩表示，副中心核心区的整体色调以深灰、浅灰、咖色等大气、庄重的颜色为主，而天桥湾小区恰好身处其间，因此，在整治的过程中，也特意使用了棕红配乳白这一与周边建筑协调的颜色进行装修。