中国质量万里行■去年定向降准，楼市迎来小阳春，现在普遍降准将至，你懂得
文/微观楼市
中国质量万里行■去年定向降准，楼市迎来小阳春，现在普遍降准将至，你懂得。据上海证券报的消息 ， 9月4日的国常会释放了重要信号 。 坚持稳健货币政策并适时预调微调 ， 加快落实降低实际利率水平 ， 及时运用普遍降准和定向降准等工具 。
这里释放的信号就非常明确了 。
其一是多种工具 ， 降低利率 ， 普遍降准 ， 定向降准 。
其二是动作 ， 已经明确了要“加快落实” 。
所以 ， 预计央行很快在降准降息上会有所动作 。 其中 ， 降息的动作会小一些 ， 实际上从LPR的推出 ， 降息已经先行了 ， 央行直接下调基准利率的概率要稍微小一些 ， 但降准基本上已经板上钉钉 。
当然 ， 资金必定会更多用于普惠金融 ， 加强对实体经济特别是小微企业的支持 。 不过我们关心的是仍然是对房地产的影响 ， 通常情况下 ， 定向降准属于“滴灌” ， 普遍降准属于“漫灌” ， 后者对房地产也有利好 。
但现在情况有点不大一样 。 因为高层同样多次说过“房住不炒” ， 房地产不能成为短期刺激经济的手段等等 。 而且从上半年到现在 ， 资金流向房地产受到极大限制 ， 好多开发商都已经不敢拿地了 ， 购房者层面 ， 我们之前也分析过 ， 房贷利率后续会保持涨势 。
不过 ， 我们还是要回到“普遍降准”上来 。 直接给房地产当然不行 ， 但从控制资金流向上 ， 定向降准要更精确一点 ， 普遍降准 ， 就不那么精确了 。 要想密不透风 ， 难度非常大 。
举个最简单的例子 ， 为什么消费贷 ， 二次抵押贷这么难杜绝 。 就是因为有利益存在 ， 只要楼市可期 ， 总归有人想办法通过各种名义的贷款来把资金投向楼市 ， 而银行很难完全追踪到资金的最终流向 。
中国质量万里行■去年定向降准，楼市迎来小阳春，现在普遍降准将至，你懂得。而开发商层面 ， 其实也有办法获得利好 ， 比如很多开发商目前都在搞多元化经营 ， 他们同样可以以非地产项目的名义来申请融资 。
如果说以上是我们的推论 ， 但我们回溯过往 ， 降准对楼市的利好也是有迹可循的 。 最直接的表现是2018年10月和2019年1月份央行两次定向降准 ， 随后楼市如何表现 ， 我想各位已经非常清楚了 。
小阳春过了头 ， 才会有今年678月份的修正 。
从基调和氛围上来看 ， 现如今资金流向房地产的难度必然要更大 ， 都立了军令状的 ， 有红线摆在那 。 但是从预期来看 ， 降准无论如何都是利好 ， 对房地产也是如此 。
某种程度上 ， 这也算是对8月份年中报告会 ， 各家房企看衰后市的一种回应 ， 喂一点定心丸 ， 一切都是为了稳住房地产 。 这里面要协调的太多了 ， 要微调的也太多了 ， 既要给房地产戴紧箍咒 ， 也不能一直念下去 。 大势不该 ， 但微刺激这种事并不意味着不可行 ， 一切都是为了稳 。
我们曾说过 ， 如果政策不改 ， 2019年接下来这几个月 ， 地产商们日子会非常难过 ， 一方面要完成年初制定的销售目标 ， 另一方面又面临偿债压力 。 大面积降价促销是大概率事件 。 但随着普遍降准的消息释放出来 ， 地产商们心里又会踏实许多 ， 至少现金流层面可能会舒服一线 ， 进而影响到推盘的营销策略 。
房地产仍然是典型的政策市 ， 明白这一点 ， 非常重要 。
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